クラウドリアルティへのインタビューを行わせていただきました

　先日クラウドリアルティが正式にサービスを開始したこと、国内1号案件の募集を開始したことをお伝えしました。

参考
2017/5/26 クラウドリアルティがサービスを正式公開

　2017/6/5に東京都千代田区、永田町駅の直ぐ側にあるクラウドリアルティ本社に赴いて、お話をいろいろ伺う機会がありました。ご報告します。

　インタビューに答えていただいたのは、同社の鬼頭武嗣代表取締役社長と山田恭平CMO(Chief Marketing Officer)です。


右が鬼頭武嗣社長、左が山田恭平CMO

　すでにクラウドリアルティへのインタビューはクラウドポート、中田健介(けにごろう)さんのブログ、ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)@比較において行われています。

参考
クラウドリアルティ 鬼頭社長インタビュー(2017/2/1 クラウドポート)

2017/2/11 クラウドリアルティ代表者インタビュー(1)(けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記)

2017/2/15 クラウドリアルティ代表者インタビュー(2)(同上)

株式会社クラウドリアルティ鬼頭社長にインタビュー！クラウドリアルティってどんなサービス？(2017/1/24 ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)@比較)


　私は、上記のインタビュー内容になるべくかぶらない形で、主に現在募集中の国内1号案件やクラウドリアルティの将来の展望に関して質問をぶつけさせていただきました。その回答を元に、インタビュー記事を執筆しようと思っています。



Q1 案件の匿名化、複数化について

　国内1号案件の京町家再生プロジェクトについては、投資先の詳細な情報(不動産の場所、物件情報、投資スキーム)が投資家に公開されている。投資スキームに「融資」がふくまれているので、ソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)ではないのか？

　また、ソーシャルレンディングでは金融庁の指導により、投資の情報は公開できない(匿名化)と思っていた。また単一案件への投資であり、やはりソーシャルレンディングにおいて、金融庁に指導されている複数化も行われていない。

これについて聞かせて欲しい。

A1 ソーシャルレンディングでないので、問題はクリアしている

　投資スキームに融資は組み込まれているが、当社の扱う投資商品は現物不動産に投資するエクイティ性のクラウドファンディングである。ソーシャルレンディングのようなデット性の融資を行う商品ではない。投資家への分配の原資には、固定された利息のみから充当されるのではなく、事業収益が充当される。

　不動産の証券化とクラウドファンディングによる電子募集を組み合わせた投資商品といえる。

　融資先はSPC(特別目的会社)である。このSPCは子会社であり、今回の不動産案件の証券化、不動産の保有、リノベーションと宿泊事業を行う目的で設置しており、貸付自体を目的とはしていない。
　
　ソーシャルレンディングではないので、上記の問題についてはクリアしており、当局からも確認はとって進めている。


Q2 分配スケジュールについて

京町家再生プロジェクトの分配スケジュールはどうなっているのか

A2 36ヶ月の運用期間で年1回の分配

　運用は6/28に開始され、期間は36ヶ月の予定であり、1年に1回の分配を予定している。途中の分配には投資先宿泊施設の運用収益が充てられ、元本償還時の分配にはそれに加えて、施設の売却利益も充てられることになる。
　分配を1年に1回とした理由としては、宿泊施設の収益の季節変動をならすためである。京都は他の地域に比べて比較的少ない方だが、やはり多少の季節変動がある。それを均一にして安定した分配を行うには1年に1回の分配がちょうどよいと考えている。
　運用期間は売却時期により前後する。また利回りは宿泊施設の経営状態、売却価格により上振れも下振れもすることご承知いただきたい。

　なお、今回の1号案件は弊社としても手数料をかなり割引いており、当社の取り分を手数料の年率2%(投資元本に対して) とかなり抑えさせいただいた。そのため、今回の案件については運用収益、売却益は税金を除いて、その多くが投資家に還元される形になっている。

　報酬体系については、今後の出てくる多様な案件に応じて、変わっていく形になると思う。


Q3 投資家利益の保護について

　ソーシャルレンディングではないので、事業がうまくいかない場合の元本返済の義務がないこと、また担保や保証人が設定されていないことが、投資家として懸念される。投資家利益はいかに保護することを考えているのか

A3 事業収益の安定性と投資先不動産の価値で保護する

　まず事業収益の安定性があげられる。京都の宿泊マーケット市場はインバウンドにより急激に成長している。京都の宿泊者数は直近5年で年率31%で伸びており、全国で上位に食い込む。一方で宿泊施設の客室数は微増にとどまっており、需要過多の状態とみている。

　宿泊需要があることに加えて、施設を運営するTOMARUBA Inc.は町家、古民家のリノベーション、「1棟貸し”宿”」に特化した会社である。過去9棟もの運営を手がけ、平均稼働率は84%、平均単価(物件1棟あたりの1日の売上)が3万5千円と宿泊ビジネスにおいて、一定の実績がある会社である。

　また担保という形ではないが、投資先不動産の売却利益も投資家への償還にあてられる(上記SPCが不動産を保有)。不動産価値が0にならない限りは投資家になにかしら資金を償還できる。
　投資資金でリノベーションした後の価格となるので、鑑定価格を出すことはできないが、100%とは行かないまでも、投資資金のかなりの部分をカバーできると考えている。J-REITにおいても保有不動産の鑑定額が算出されているが、似たようなものと考えて欲しい。


Q4不動産特定共同事業法について

　不動産の証券化というと、TATERU FUNDINGやみんなで大家さんのような、不動産特定共同事業法(不特法)にのっとった不動産特定共同事業者が思い浮かぶ。こちらのほうが法律や当局による縛りがあり、投資家としては安心できるイメージがある。それを利用しないのはなぜか

A4 より効率的でクラウドファンディングに合ったスキームを開発したから

　不動産特定共同事業法をはじめ、不動産を証券化するスキームはいくつかあるが、初期のコストがかかるものが多い。特に不動産特定共同事業者の認可を得るためには、資本金などに一定の要件があり、コストが重くなり投資家へのリターンにしわ寄せが生じかねない。また契約書類などの電子交付が認められておらず、紙で発行するプロセスが必要など、いろいろ制約や障壁も現時点では多い。何千何万人の投資家のからの署名を集めるとなると、コストが嵩み、それは投資家リターンへの負担となると考えている。

　当社が想定している、「クラウドファンディングで何千人もの大量の投資家を集める」事業との相性はよくないと考えている。

　不動産特定共同事業法を使わずになるべく効率的なスキームを作って行きたいと考え、新しいスキームを自社で開発した。そのスキームが第二種金融商品取引業の登録だけで、不動産を証券化するスキームである。


Q5 海外の第一号エストニア案件の運用状況について

　海外1号案件の「エストニア不動産担保ローン1号」の運用状況はどうなっているのか、また将来の展望はどうなっているのか

A5 順調に推移している

　投資実行(貸付)も行い、順調に推移している。最終投資先のデフォルトは起きておらず、期待利回り（IRR）は9.0%と計画通りの状況にある。償還は来年を予定しており、問題なく進めば一つ目の実績としてお示しできると思う。
　また、エストニアにおいて、同じ形で2号、3号とよりサイズ(募集額)を大きくしつつ、なるべく早く次回の募集を行いたいと思っている。


Q6 FinTechピッチコンテスト本戦について

　昨年末にひらかれた、「FinTech Japan 2016 ～FinTechのこれから」におけるピッチコンテスト(FF17東京セミファイナル)に優勝して、香港への本戦へ進出したが、結果はどうなったか

A6

　残念ながら優勝は逃したが、ファイナリストにまで残り世界の強豪とピッチバトルを行うことができた。大変有意義だったと考えている。


Q7 セミナーについて

投資家向けのセミナー開催は予定しているのか

A7

投資家への情報開示の態度を示すためにも、小規模でも開いていきたい。


Q8 第二種金融商品取引業の登録について

第二種金融商品取引業の登録を行った際の話を聞かせて欲しい

A8

　国内と国外の事業を同時に申請し、国内・海外双方での確認プロセスが入ったため、登録が認可されるのに8、9ヶ月程度の時間を要した。我々も投資家保護の観点で、信頼できる体制・投資スキームの構築を行う責務があると考えているので、行政の審査・対応はフェアであったと考えている。

　今後も、行政とは密に連携を取りつつ、イノベーティブなサービスを提供していきたいと考えている。


Q9 これから組成する案件の展望について

これから組成する案件についての展望を聞かせて欲しい

A9

　京町家以外にもいろいろ話を頂いている。京都以外の場所、オフィス案件、収益不動産の証券化など様々に考えている。ご紹介できる案件が決定次第、随時リリースしていけたらと考えている。

　私(鬼頭社長)はこれまでずっと建築を手がけていたが、その過去のつながりや、当社の塗矢CFOが前職の不動産ファンドで構築してきた業界ネットワークから入ってくる案件もある。
　また、地方創生の事業絡みで、地方自治体とも関係を築いている。そうした地域、公共団体絡みの地方創生といったテーマ性が強い案件も検討している。
　

Q10 クラウドリアルティのアピールについて

クラウドリアルティのアピールを聞かせて欲しい

A10 ソーシャルレンディングよりも高リターン、情報開示ができ、体験できる案件の提供

　当社のエクイティ型クラウドファンディングは、原理的には、ソーシャルレンディングのように投資リターンが利息制限法の上限金利に縛られず、運用がうまくいった場合はより大きいリターンの分配が行える。

　リスクとリターンのバランスは妥当になるように設定しているので、そこにソーシャルレンディングとは違う面白さを感じていただけたらと思っている。
　
　ソーシャルレンディング以上のリターンに加えて、投資先情報の開示を行うことにより、様々な展開を考えている。たとえば今回は宿泊施設が投資対象で場所も開示している。投資家が情報を共有、拡散、知り合いに紹介して泊まってもらうなど、プロジェクトがうまくいくようにサポートする、働きかけることなどが考えられる。

　このように単なる投資を超えて、プロジェクトを体験しつつ、楽しんでいって頂ければと思っている。

　京都の町家は下手をすると壊されて、貴重な町並みが壊れて消えてしまう。いいものは保存して活用させる。そういう社会的意義も大事にしていきたいと考えている。



ファイアフェレットより

　以上となります。

　ソーシャルレンディングが主戦場の私としては「貸金業法の契約」や「担保」にはある程度のこだわりがあり、それがない投資商品への投資には慎重です。

　しかし事業の収益の見込みがしっかり建てられ、過去の実績もあること、担保ではないが、投資先不動産は投資先が保有しており、その売却益が償還に充てられることは、事業の堅さを感じることができます。

　不動産特定共同事業法に依らない軽量な組織・運営体制で投資家に利益を還元しようとしている姿勢も好印象です。

　クラウドリアルティの運営メンバーの経歴からも、これからも様々にユニークな投資案件が組成されることが期待されます。



というわけで、1号案件へ6口(30万円)の投資を申し込んでみました。



クラウドリアルティにおいては、出資金は投資申込後に行います。



　今回の案件においては募集総額の7,200万円が最低成立額であり、それが集まってから改めて投資家に出資金の振込が依頼されることになるそうです。

　不動産の証券化、エクイティ型クラウドファンディングをテーマにしているクラウドリアルティ。個人投資家にユニークな不動産投資商品の提供を行ってくれることに期待です。

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