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ソーシャルレンディングの未来を米国不動産クラウドファンディングで占う

 
 日経不動産マーケット情報における連載「不動産テックの攻防」において、不動産特化クラウドファンディングについて述べられています。

 残念ながら、日本ではなく米国における記事です。しかし米国では不動産特化クラウドファンディングが非常な盛り上がりをみせていることを、よく伝えており、日本の未来を占うことができます。

【連載:不動産テック】クラウドファンディング(1):急増する調達資金(2016/09/05 日経不動産マーケット情報)

【連載:不動産テック】クラウドファンディング(2):WTC再建へ活用(2016/09/06 日経不動産マーケット情報)

 上記記事ではデット部分に投資するクラウドファンディング(日本でいう融資型、ソーシャルレンディング)とエクイティ部分に投資できるクラウドファンディング(事業投資型、株式型)の両方が取り上げられ、不動産市場に活発に資金を供給している様子が描かれています。


1.日本より勢いが盛んな米国不動産特化クラウドファンディング

 米国では不動産クラウドファンディングだけで2015年は4億8千万ドルを調達したとのことです。日本では不動産以外の投資型クラウドファンディングを全部ひっくるめて、同金額は約300億円です(当ブログ集計)。はるかに米国のクラウドファンディングは市場規模が大きいことがわかります。

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 どのような不動産にお金が集まっているのかも詳しく記述されています。米国では投資家に、不動産情報をしっかり開示して、募集をおこなっていることが読み取れます。

 例えば、ワールドトレードセンターの再建プロジェクトに関する投資案件が上記記事では紹介されています。この案件は「シニアデット」と書かれているので融資型クラウドファンディングです。日本ではこの案件では情報公開は許されないと考えられます。

 日本だってこの不動産に投資できるのならば、確実な収益を望めるから、融資の形で出資できるなら、その不動産そのものに思い入れがあるから、またテロへの抗議を示すためにも、「低いリターンでも出資してよい」という人はいると思います。

日本でも金融庁が規制を緩和してくれることにより、そうなって欲しいと思います。


2.日本では特定の不動産に投資できるクラウドファンディングは見当たらない

 改めて申し上げますと、日本での規模が大きいソーシャルレンディングでは、金融庁の指導により投資先の情報開示が許されていません。エクイティ型ならば可能なはずなのですが、私は日本で募集が行われたとは耳にしていません。なお、エクイティ型はオーナーズブックが検討を行っています。

参考
2016/1/22 オーナーズブック セミナー参加報告 その4

 公募型の不動産開発投資信託、REITならば、国内でも結構な規模で行われています。しかし、これらは多数の不動産に投資する形態をとっています。

 投資信託の募集にあたっては、複数案件を組み合わせることにより、リスクを分散させるようにとの、当局からの指導のためです。米国の不動産クラウドファンディングのように、特定の不動産の情報を詳しく知った上で、思いを込めて投資するようなものとは、ちょっと違うのかなとは思います。

 私募型ならば、一般に知られていないだけで、結構あるのかもしれません。しかし”クラウド”ファンディングという形で公募するには、国内ではいろいろ難しいところがあるのかもしれません。

 繰り返しになりますが、米国では投資型クラウドファンディングが、貸付型でも事業投資型でも、融資先(投資先)の情報を投資家に開示して行われています。日本では貸付型においては、それは許されていません。だからアメリカの方がクラウドファンディングは自由だ!とは簡単に言えないところがあります。

集められる資金の規模に関しては、日本の方が遥かに自由だからです。


3.JOBS法による厳しい募集・出資制限

上記日経不動産マーケットの情報の記事冒頭には、
 

 米国では以前、企業が証券取引委員会の登録なしに有価証券を発行して資金調達する場合、資金提供者は適格機関投資家などに限定されていた。しかし、2012年4月に制定されたJOBS法(Jumpstart Our Business Startups Act)によって、個人投資家も同手法を用いて投資することが可能となった。
 これにより、インターネットを活用して小口の資金を集めるクラウドファンディングの利用可能性が飛躍的に拡大した。


 と書いてあります。一見JOBS法によりクラウドファンディングが自由化されたようです。しかしこのJOBS法を調べてみると、とっても厳しい出資・募集制限があることがわかります。以下2点です。

1. 企業(資金需要者)の募集は1年に100万ドルが上限
2. 投資家の出資は、年収が10万ドル未満の場合、2千ドル、もしくは年収の5%まで

参考
今、注目が集まる 小口の資金を集める新しい金融手法「クラウドファンディング」(日経産業新聞 企業マネジメント最新トレンド 株式会社 オーナーズブレイン 代表取締役小泉大輔氏著)

 当ブログの集計ではソーシャルレンディングにおいて、100億円以上の資金を集めたサービスは1つ、10億円以上を集めたサービスは9つあります。100万ドルどころではありません。国内クラウドファンディングでは株式型をのぞいては募集金額の上限は設けられはていないのです。

 また、年収1千万円以下の私でも、この1年間に数百万円くらいは、ソーシャルレンディングに出資しています。5千ドルどころでは、これまたありません。

 以前ガイアファンディングのセミナーに参加した時に、米国では日本ほど自由に、投資家から資金を集められないと聞いたことがあります。本当に厳しいものであるようです。

 また上記の規制以外にも、SEC(証券取引委員会)への情報開示義務、募集資金が集まっても21日間は募集を終了してはいけない、という規制もあるようです。

参考
米JOBS法下のクラウドファンディング、静かな幕開け(2016/5/17 THE WALL STREET JOURNAL RUTH SIMON氏著)


4.最後に

 日本でも米国のような厳しい募集、出資規制が実施されたら「成長に陰りがさす、鈍化する」どころか、立ち行かなくなってしまうことは明らかでしょう。

 米国でこのような厳しい規制が、上記自由化後も残るのは、過去に詐欺が跋扈した影響ではないかと、私は勝手に考えています。日本でも同様の事態がおきたら、規制は強化されるでしょう。ぜひぜひ、ソーシャルレンディングが衰退してしまうような、事態は避けてもらいたいものです。

 アメリカのように融資先の情報開示+日本における募集、投資における金額の自由

 が将来的には実現して、ますます国内ソーシャルレンディングが発展することに期待です。


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