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ラッキーバンクその1~二重伏線による着実な融資元本回収~ 勉強会参加報告その6


 しばらくお休みしてしまいましたが、2016/2/10に開催された、4サービス(クラウドバンクオーナーズブック、ラッキーバンク、クラウドクレジット)合同、メディア向けソーシャルレンディング勉強会参加方向その6です(その5はこちら)。これまでは発表順にクラウドバンク→オーナーズブックと紹介してきましたが、今回からラッキーバンクを取り上げます。

1.ラッキーバンクの概要

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 現在従業員は6名、年内に1~2人が入社予定。不動産投資とITの融合を目指す。不動産特化クラウドファンディングとして、不動産の目利きができる業界出身者が3名、金融出身者が2名、IT出身者が1名という構成。二種金融商品取引業の登録はすんなり行えたが、貸金業法の登録は3ヶ月ほど時間がかかった。理由はクラウドファンディングで資金を集めて融資を行うというのが結構ネガティブなイメージがあったから。その後平成26年12月にサービスを開始、緩急を交えて平成28年2月に募集額35億円を突破した経緯が語られました(ラッキーバンクは2016年4月には募集額45億円を突破しています)。

設立2年、累計成立金額45億円を達成!不動産特化型ソーシャルレンディングの「Lucky Bank」、「第二期決算記念ローンファンド」を公開!(2016/04/29 PRTIMES)

2.不動産案件を広く募集、厳しく診査
 開発案件に限らず不動産事業者から広く案件を募集しており、厳しく診査を行い担保をしっかり取って、投資家への提出を行っている。投資家は30~40代がコア層、50代と20代が同じくらい。20代前半が増えつつある。大都市圏が多く地方からの資金流入はまだまだだがこうした勉強会を通じてアピールを行っていきたい。年収比では一般サラリーマンの300~500万、700~1000万円がコア層、男女比は8:2、登録ユーザーは各月100人ずつ増えており、現在1500人ほど(注:2015年2月 時点)。8割前後がアクティブユーザー(投資を行っている人)。会社のクレジットを上げていき前向きに投資してもらうように努力しているとのことです。

3.不動産投資(案件)は10勝0敗が十分ありえる世界
 (ファイアフェレット注、質疑応答は各社長が各テーブルを持ち回りで担当され、私が就いていたテーブルでは田中社長の前はオーナーズブックの岩野社長でした。その際岩野社長が全勝の案件提出を目指すと発言されました。そして私と同席されていた方が、それはあり得ることなのか?と田中社長に質問され、下記は田中社長の回答を要約したものとなります、なお全勝とはこの場合提出した案件全てで元本毀損を投資家に起こさせないという意味です)。

岩野社長の発言については
2016/3/24 勉強会参加報告その5 オーナーズブック②~エクイティへ投資できる未来へ~

をご参照ください。

※ここから田中社長の回答です
 融資の世界は確率論と統計学の世界である。例えばある属性(性別、収入等)の人に、このくらいまでの貸付ならば貸し倒れがしにくいという計算をする。その計算に100%は決してありえないと思う。しかし何を勝ち負けにするのかの定義にもよるが、(ソーシャルレンディングの)不動産担保案件ならば、全勝はあり得る世界である。例えばオーナーズブックの優秀のスタッフの目利き、鑑定士の感覚による優良な不動産を担保とする案件を考える。(最悪のケースとして)不動産市場が悪化し案件そのものが失敗して返済が滞る、加えて担保する不動産の価値が下がり、売却しても元本と利息を返せないという状況を考える。そうした状況でも不動産市場というのは(これまでの常では)悪化しても回復する、当然良い不動産物件の価格も回復するというのも常である。だからもし貸し倒れが起きたとしても、その不動産担保を回収しその価値が再上昇した時に売り抜ける。これにより全勝は十分ありえる社会であるとのことです。

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4.ラッキーバンクでは二重伏線を張る
 (ファイアフェレット注:全勝はあり得るか?の質問に答えた後、それに継ぐ形でラッキーバンクでは如何に案件の安全性を図っているのかの説明がありましたこの章ではそれについて述べます。)

※ここから田中社長の回答です
 ラッキーバンクでは二重伏線を張るという表現を良くする。まず企業を審査して、お金を融資する。その際に不動産担保を取りたいので不動産案件に特化する。このことによりリスクヘッジを効かせた金融商品にすることができる。融資回収の100%の保証はありえないし、またそのこと、リスクがあることはWEBサイトにも明記しているが、以下の二重伏線により安全性を図っている。

第1の伏線(担保価値低下の場合)
 銀行が出した財務諸表をしっかり見て体力のある企業に貸し出す。そうすればもし不動産の価値が落ちても、企業の体力が落ちないかぎり金利を払ってもらうことができるとのことです。

第2の伏線(企業体力低下の場合)
 企業の体力が無くなり、金利を返してもらえなくなったら不動産担保を回収し売却することにより元本+利息の回収を図るとのことです。

第1+2の伏線(担保価値低下+企業体力低下の場合
 では仮に企業体力が無くなり、国内不動産市場が落ち込む、担保価値も落ちるという最悪の事態を考える。バブル崩壊後からの国内不動産市況の流れだが、いわゆる都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)の一等地は、不況時などで土地の値段が少し下がると海外のファンド・金融プレイヤーが争って買いに来る「鉄板」である。その5区であればどこでもいいわけではなく、様々な条件(エリア・駅からの距離、建物の価値・周りの家賃相場)をラッキーバンク自ら、また第3者の鑑定士が調べたうえ、国内不動産市況が落ち込んでも、海外に売り抜けられる担保をとれる案件を用意する。国内市場が落ち込んだら担保も終わりというのではなく、そういう環境で海外ニーズが生まれる土地の担保が一番のリスクヘッジだと考えているとのことです。

 ラッキーバンクの2重伏線について説明できたところで、今回はここまでにさせてください。次回はラッキーバンクの案件、担保、また融資先について田中社長が語られたことについて述べたいと思います。

次回記事
2016/5/1 勉強会参加報告その7 ラッキーバンクその2~実需に根ざした担保設定・融資先について~

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コメント
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No title

LBに投資を積極的に行っており、今回の記事紹介を楽しみにしておりました。
ご紹介ありがとうございます。
今回「二重伏線」ということで担保+企業信用がご紹介されております。
LBだと各案件ごとに「代表取締役社長による個人保証契約」があるので、
個人的には「三重伏線」だと思っていたのですが、
そちらに関しては質疑応答での質問や回答はありましたでしょうか。

2016-05-07 15:43 │ from SLURL Edit

言及はありませんでした

SLさん。コメントどうもありがとうございます。

田中社長から個人保証契約に関する言及はありませんでした。
参加者からの質問もありませんでした。

これはラッキーバンクに限りませんが、セミナーなどにおいて
各サービスの方々が案件の保全について述べるとき
審査の厳しさ、担保価値、企業価値、自分たちの目利き能力などについて
詳しく述べることはあっても個人保証について同じように述べられることは
ほとんどなかったと記憶しています。

個人保証が実際にその案件の元本のどのくらいを保証してくれるかを
具体的に示すのが難しいからかなと思います。

私個人も融資先の社長の誠意を表すくらいのものと
割りきっています。

2016-05-07 17:07 │ from ファイアフェレットURL Edit

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