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オーナーズブック セミナー参加報告 その3


 オーナーズブックセミナー参加報告第3回です。

 前回はロードスターキャピタルの投資型クラウドファンディング事業(オーナーズブック)についての概要を中心にお伝えしました。

 今回はクラウドファンディング・融資・不動産事業についてのシビアな実情に基づいた内容を中心をお伝えしたいと思います。


3-7 不動産事業とクラウドファンディングについて


 不動産事業・融資・クラウドファンディングにおける興味深い話を沢山聞くことができました。なるべく短くまとめていきたいと思います。


・都内の不動産案件を手がける銀行から融資を受けうと、あまりにも早く売却してお金を返そうとするとその銀行から「次から貸さないぞ」と文句がくる。不動産事業は売買に結構時間がかかるので短期間だけ資金を借りるというのは借りる側も望んでいないことが多い。

 不動産における貸付型クラウドファンディング事業に関していうと「事業者(借りる側)はなるべく長く借りたい」、「個人投資家(貸す側)は事業者リスクがあるのでなるべく短く貸したい」とミスマッチングが生じやすい。

 両者の折り合いがつけられるのは貸出期間が1年くらいなのではとのことです(短期間の案件をにして、いわゆる借り換えを繰りかえすのもいいのではという話もでました)。


・不動産案件はやはり「わかっている」プロがやるべきである。しかしそうしたプロを雇うにはお金がかかるので相応の収益をあげないと赤字になる。

 当社のように不動産事業で利益をあげつつクラウドファンディングを行うのはバランスがとれていると考える。いろんな他社さんがあるが不動産のことをどれだけわかっているかなぁというところもある。

 不動産マーケットがプラスに動いているうちはそれでも良いがクラッシュが始まった時はどうなのか?トラブルが発生するのでは?オーナーズブックではそうした場合でも大丈夫な商品設計をすることにしているとのことです。


・不動産評価の8割を貸し出すことにしている、2割が毀損することは1年かそこらではなかなか起こらない。
いざディフォルトが起きてもロードスターキャピタルが喜んで購入できる物件を担保にできる案件に貸出を行っている。
 他社(取引先)からみても魅力的で流動性の高い担保をとれる物件を手掛けるようにしている


・不動産市場は良い時は良いけれど、悪い時は流動性が落ちてきてそれは地方からやってくる。
 購入するならばやはり東京の案件が良い、地方だと利回りがよい案件でもなかなか売れない。
 東京だと5億円はまだ流動性があるが、地方となると銀行もファイナンスできなくなるし、企業も個人も買える人は少なくなる。
 だからこそ誰かが望んで購入できるとイメージできる(つまりお金になりやすい)、不動産案件を手がけているとのことでした。

・不動産はリスクがあるが、そのマネジメントができれば儲けやすいビジネスではある。

 個人が不動産事業を行う場合、現実的な利回りは4~5%くらいとなる。

 一方REIT本来が利回り10%のリスクが高い案件でも7%が仲介会社手数料、建物の修復費用など、いろいろなところから中抜されて、投資家の取り分は3%となり、リスクに見合ったリターンが提供されていない。

 IT技術でコストを節減することにより、リスクが低い案件でも投資家利回りを5%にすることが可能と考えている(Amazonを例に挙げられていました)。

 なお個人で不動産事業を行う場合、現実的な利回りは4~5%くらいという話については過去週刊エコノミストでも同様の意見が述べられていました。

 「2015/04/21不動産投資は危険が一杯……らしい②

をご参照ください。

2016y01m12d_105420803.png
・プロがするような投資を個人でもできるようになることを目指したい。個人が数千万円の規模でそれをやるのは現状難しい。

 しかし個人が(クラウドファンディングで)数百万円でやれるような環境を整えられれば不動産市場が活性化できると考えているとのことです。

2016y01m12d_105436495.png
 ロードスターキャピタルは「不動産投資ブログ」というブログを運営しています。

 不動産投資のプロがアイデアを持ち寄って、投資家のためになることを中立な立場で書いた自慢のブログとのことです。

 ぜひご訪問下さいとのことでした。

 さてここまでが第一部:ロードスターキャピタル(株)及びオーナーズブックの概要説明です。ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)のシビアな現状はお伝えできたでしょうか。

 お断りしておきますが、これは不動産案件を扱う投資型クラウドファンディング全般の話です。オーナーズブックに投資していなから関係ないという話では無いと思います。次回は第二部、質疑応答の場で語られたことを中心にお伝えしたいと思います。

次回記事:オーナーズブック セミナー参加報告 その4

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コメント
非公開コメント

有益な情報をありがとうございます

はじめまして。
今年に入って、ソーシャルレンディングに興味を持って、いろいろと情報を集めています。
初心者の私にとって、数多あるソーシャルレンディングの会社のうち、どれを選べばいいか、難しいことです。
でも、ファイアフェレットさんのブログは大変わかりやすく、とても参考になります。

今回のOwnersBookのレポートも、丁寧にまとめて下さり、少し投資してみたいなという気になりました。
また、利回りだけで選ばずに、よく中身を見る必要があると思いました。
第二部のレポートも楽しみにしています。

2016-01-20 18:50 │ from うくれれ弾きURL Edit

No title

うくれれ弾きさん コメントありがとうございます。

普段わかりにくい、読みにくいと某所で言われてばかりの
私にとって最高の褒め言葉です。

「よく中身を見る必要がある。」まさに同意権です。
現状、ソーシャルレンディングにおいては
肝心の投資対象が匿名化されているため
それを本来の投資と同じように吟味することができず
結局はサービス業者を評価、信頼するしかありません。

私も1投資家、1ブロガーの立場に過ぎませんが
この投資先匿名化という状況を変えていこうと
少しでも努力したいと思います。

最後に、もし当ブログにアフィリエイトを
提供しているサービスで投資を検討される場合は
当ブログに貼ってあるバーナーから
お申し込み頂ければ幸いです。

よろしくおねがいします。

2016-01-20 21:31 │ from ファイアフェレットURL Edit

No title

コメントありがとうございます。
「某所」ってどこなんでしょう(笑)?

ソーシャルレンディングは、まだまだマイナーだと思うので、とても有意義なブログだと感謝しています。

> 肝心の投資対象が匿名化されているため
> それを本来の投資と同じように吟味することができず
> 結局はサービス業者を評価、信頼するしかありません。

ここなんですよね。いくつかの業者のホームページを見ているのですが、特にクラウドバンクはそれが徹底されているためか、どの案件を見ても同じ説明で、「本当にちゃんと投資されているのだろうか?」と不安になってしまいます。

かといって、他の業者についても、やはり素人の私が見る限りでは、どれが良いのか、判断しづらいです。
そういう意味で、ファイアフェレットさんのように説明会などに参加して、直接経営者の人の顔を見るというのは大切なことだと思います。

アフィリエイトについては了解しました。
できるだけ協力させていただきます!

2016-01-21 12:51 │ from うくれれ弾きURL Edit

2chです

うくれれ弾きさん、コメントどうもありがとうございます。

某所はズバリ2chです。
私も含めてブロガーに関しては
普段はほぼ悪口しか書かれないところです。

たいていは音も根拠も無い戯れ言ですので
気にしないようにはしていますが、
「読みにくい」という評価だけは自覚があるので
ちょっとこたえます(笑)。

幸い東京近郊に住んでいるので
セミナーがあるとなればたいていは
参加できる環境にあります。

これからも投資の参考になれる
記事を書ければと思っています。

2016-01-21 22:29 │ from ファイアフェレットURL Edit

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