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    COZUCHI、SSRの文京区好立地、大型案件募集へ


     COZUCHIが好立地(後述)かつスーパースペシャルレア(SSR)な文京区の案件を募集します。

    COZUCHI湯島事業用地01

    募集は11億円です。優先枠分が明後日(8月3日)13時より、一般募集が8月6日13時からです。

     優先枠分とは以前“虎ノ門”ファンドに投資した人のみが投資できる部分です(優先枠の行使権は1回のみ)

    COZUCHI湯島事業用地03

     想定利回りはそれほどではない、ように見えますが案件説明をじっくり読むと、キャピタルゲインが大幅に上ブレする可能性を秘めた、堅い案件であることがわかります。

    まず本案件の投資対象不動産(事務所)は文京区湯島エリアにあります。

    COZUCHI湯島事業用地05

     学問の神様である菅原道真公を祀った「湯島天満宮」があり、初詣や受験シーズンは毎年全国から多くの人が参拝に訪れ1時間以上並ぶほどの行列をなします。5駅6路線が利用可能という利便性も見逃せません。

     とも案件説明にもありますが、文京区といえばあの東京大学の本拠地とも言える“本郷地区キャンパス”のある場所。

    上記、2つが要因なのか文京区は教育水準の高さでは東京都でも最も高いという結果が出ています

    COZUCHI湯島事業用地07
    ネクスト調査 教育水準は文京区、公立校の質は千代田区…東京子育てランキング より

     その文京区湯島でも、この投資対象不動産は湯島駅5番出口と直結しているという希少性の高いビルです。当然駅までの距離は徒歩0分、魅力にある響きです。

    COZUCHI湯島事業用地09

     東京23区には無数の建物があるでしょうが、そのうちいったい何%が駅直通というメリットを享受できるのでしょうか?0.1%にも満たないのでは?と思います。まさしくSSRです。

     この不安定な天気の日々、つい先日も駅から会社までのほんの徒歩5分の距離で大雨に降られ、靴をグシャグシャにしてしまいました。駅直結の不動産ならば、そんな不愉快からも身を守ることができます。

    COZUCHI湯島事業用地11

     この案件はCOZUCHI(TRIAD社)と他の共同事業者との共同案件となります。COZUCHIが物件の保有、売却先の選定などを行います。一方共同事業者は後述する、投資対象不動産にあるテナントの権利交渉(後述)を行います。

     権利交渉のコストはCOZUCHIで負担する必要がないので、事業リスクが分散されてリスクオフとなります。

    さてCOZUCHIが用意するシナリオですが、まずはシナリオ1を紹介します。

    COZUCHI湯島事業用地13

     まだこの事務所に10ほどテナントが残っているようですが、それら全てと交渉して、この不動産全体を開発用地として大手ディブロッパーに販売してしまうというのが、利益最大化のシナリオとなります。投資家へのリターンも想定利回りより上ブレするでしょう。

     10もテナントが残っているということは、それなりに大変でしょう。運用期間が少し長目なのもそのせいかもしれません。
     ただし、その交渉コストは前述のとおり、別の会社が負担してくれます。COZUCHI側、もちろん投資家もこの交渉におけるコスト負担は避けることができます。

    COZUCHI湯島事業用地15

     シナリオ2はその共同事業者が本ファンドの権利を買い取り、そこから得た利益を投資家に配分するというものです。交渉が運用期間(共同事業契約期間)である18ヶ月で終わらない場合、共同事業者が6%配当利回りを出せる額で買い取るというオプション(選択権つき取引)が上記共同事業契約では付与されているのです。

     もちろん、共同事業者が“買い取らない”という可能性もあるのですが、そうなると共同事業者はそれまでかけた交渉コストが無駄になってしまうため、おそらく買い取ることになるとCOZUCHIは見込んでいるようです。

    COZUCHI湯島事業用地17

     もちろんシナリオ1が最大の目標ですから、COZUCHIの判断で共同事業契約期間を伸ばす、つまり交渉時間を伸ばすことも想定されています。あともう少し(交渉対象テナントがわずか1つとか)で18ヶ月の期間が過ぎたらあまりに惜しいです。その場合、投資家の投資期間は伸びたりはしません。18ヶ月で想定利回りをしっかり払ってファンドは一旦終了。

     新たにフェーズ2で投資家から資金を集めて本案件は継続ということになります。フェーズ2にいくといくことはその時点で案件はそうとう煮詰まっているでしょう。より高いキャピタルゲインが狙える案件になっているかもしれません。

     もちろん、本案件の運用期間中にすべてのテナントとの交渉が済めば、フェーズ2ではなくフェーズ1の投資家がその甘い果実の恩恵を得ることができます。

     シナリオ1、シナリオ2がうまくいかなかった場合のリスクヘッジも本案件ではしっかりしています。

    COZUCHI湯島事業用地19

     その場合、COZUCHIはこの不動産を収益物件として販売することになります。上記共同事業によるリスクヘッジによりこの方向転換がコストを最小限に抑えた形で実現可能なのです。

     投資家にとっていろいろ魅力的な案件を安定的に販売しているCOZUCHI、8月中に下記バナーより申し込めばアマゾンギフト券2千円のキャンペーンを実施しています。

    よろしかったら、投資家登録をよろしくお願いします。

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