COZUCHI、新宿好立地案件はフェーズ1を通して最良のシナリオフェーズ2に行くことを期待

COZUCHI あたおか代々木ALL or Nothing案件は実は鉄板案件

　でご紹介した” 代々木公園 事業用地ファンド”、COZUCHI過去最大の36億円の募集でしたが難なく集めました。勢いにのるCOZUCHIの次の案件、”新宿区<曙橋> 事業用地フェーズ1”の募集が5月30日(月曜日)午後7時に始まります。



　このファンド” 代々木公園 事業用地ファンド”ほど利回りは高くありませんが、案件説明を読むと大変面白く、また堅い案件かと思いましたので紹介させていただきます。出資者にはさらなる利益最大化が提示されているのポイントです。



　ファンド名に入っている” 曙橋(あけぼのばし)”、聞き慣れない地名ですが大変都心へのアクセスに優れた立地であることがわかります。曙橋駅は都営新宿線の駅ですが、新宿、東京、渋谷といった主要駅に3~18分でアクセスできます。

　それでいながら賃料の相場は低く、特に投資用マンションの建設地として有望であり、すでに実績があると案件説明にあります。



　投資対象の不動産は築41年の建物であり、それを理由としてCOZUCHIは更地の相場価格と比較して41%ディスカウントで入手しました。このディスカウントが案件に堅いリターンを出せる下地と言えます。

　投資用不動産は8フロアある共同住宅ですが、そのうち6フロアはすでにCOZUCHが手に入れています。



　残りの2フロアも交渉の結果手に入れ、全権利を手に入れた上で転売というのが、この案件の価値を最大化させるシナリオ①です。

　このファンド、ファンド名に”フェーズ1”と付いています。

　このシナリオ①が成功した場合、ファンドは現在のフェーズ1に継ぐ形でフェーズ2の募集が行われます。最良のシナリオですので、当然利回りはより期待できるものになるでしょう。



　フェーズ1の出資者に優先出資枠が与えられる予定、と書いてあります。利益の最大化を狙うチャンスといえるでしょう。

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　さて、残り2フロアの所有者からの購入がまとまらなかった場合ですが、その場合考えられるシナリオ②として、現在COZUCHIが所有している分の不動産をまとめて一つの業者に売却する、とされています。

本物件は都心の駅徒歩3分の好立地であること、靖国通り沿いで非常に視認性の高い建物の再開発が見込めるポテンシャルの高さから、あらゆる不動産事業者が目をつける案件です。現に、TRIAD社が買付を行った後、10社を超える事業者から取得したい旨の問い合わせがありました。

とありますので、現在提示されている分のリターンは十分に稼ぎ出せるでしょう。



　さて、シナリオ②もまとまらなかった場合、COZUCHIは区分ごとに別々の業者、あるいは個人に売却する計画をシナリオ③として提示しています。シナリオ②は購入者にそれなりの資金が必要ですが、バラ売りにすればそれぞれを安く売れるので、売却難易度が下がる、つまりファンドの成功率もあがります。

　この案件これまでののCOZUCHI案件でよくあった”共有区分”ではなく、”個別区分”の案件です。つまり集合住宅の所有者が共同で所有している部分がなく、完全に所有権が独立している状態です。

個別区分なのでCOZUCHIはこのすでに手に入れている、6フロアを自由自在に売ることができます。

本物件の一階は現況のように店舗利用とし、その他区分は実需用にするなど、各区分のニーズから価値を最大化するようにリースアップを行いそれぞれを売却していくことでも本ファンドにおける配当は想定利回り6％を見込みます。

と記してあるようにCOZUCHIはこのシナリオでも十分な勝算を見込んでいるようです。

　安定したリターンを出せる理由を見ると、好立地にもかかわらず様々な手練で土地をディスカウントして購入し、利益を最大化させる手腕の良さが光る案件と言えるでしょう。

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