COZUCHI 高級住宅を舞台としたキャピタルゲインならが手堅い西麻布案件募集予告

　COZUCHIがキャピタルゲイン(土地売却)を主な配当としているのにもかかわらず、手堅い案件の募集予告を行いました。



　案件名は“西麻布　一棟マンション“です。その名の通り高級住宅地西麻布にある一棟マンションを舞台とした案件です。

募集開始は2月7日、来週月曜日の午後7時からです。

　募集金額は7億円とかなりの大型案件で余裕がありそうですが、COZUCHIの過去の大型案件もあっというまに埋まってきた過去がありますので、油断はできません。

投資型クラウドファンディングの不動産案件においては、

インカムゲイン型(家賃収入、土地使用代金が収益になる)
キャピタルゲイン型(不動産売却代金が収益になる)

　のどちらかのタイプであること、もしくは本案件のようにハイブリッドであることが多いです。、インカムゲイン型の方がすでに収益源が決まっているので手堅く、キャピタルゲイン型は不動産売却が募集段階では完全に終わったわけではないので流動的というのが一般的です。

　その代わりCOZUCHIにおいてキャピタルゲイン型は過去大きく上振れしてきた実績をもつという反面あり、どちらかがよいのかは一概に言えません。

今回の“西麻布　一棟マンション“案件、下記事情でキャピタルゲインがメインでありならがとても手堅くできているので解説いたします。



　本物件(マンション)ですが芸能人が住まい、また多くの店をプロデュースしている西麻布真ん中にあることがわかります。



　物件の位置を見るとグーグルマップで“西麻布”と記してある位置、まさにそこにあることがあり、西麻布オブ西麻布です。ここにある205坪のマンションが投資対象となります。

　東京メトロ広尾駅、西麻布交差点より徒歩6分という駅チカ好立地であり、魅力のある不動産であることがわかります。

　以前当ブログで紹介した六本木 事業用地ファンドと同様に、COZUCHIはこの不動産の共有部分の8割を取得しています。



　この共有部分をCOZUCHIは“早く売りたい”という前持ち主の意向により38%ディスカウントという安値で仕入れることができています。過去のCOZUCHIの案件ではディスカウントは30%が最大だったはずなので、最高のディスカウントになりますね。これがこの硬い案件の原動力となります。

　さて共有部分の8割を取得しています。ここがポイントです。残りの2割をCOZUCHIが取得して全体を売り払うことにより、最大のキャピタルゲインを得られることになり、投資家への配当も大きくなるでしょう。

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案件説明を読むとCOZUCHIは3つのパターンのエグジットを狙っているようです。

シナリオ①　リテナントによる負けない物件へのバリューアップ


　持ち分8割は今のままで、より収益性のあるインカムゲインを得られる形にしてから売り払う形となります。現在の賃料設定は異常に割安であり、相場に近づけることにより2倍の賃料収入が見込める計算となっています。
　より収益性(インカムゲイン)のある不動産にバリューアップしてから、第三者に売却することによって収益(キャピタルゲイン)を得るシナリオです。

シナリオ②　交渉を進め一体として売却


　前述のとおり全ての共有部分を取得して売り払うパターンです。残り2割を所有する方は2名であり、そのうち1名との交渉は最終フェーズにはいっているとのことです。西麻布の205坪の土地というのはインパクトがあり高値で売れるでしょう。
　COZUCHIにとっても投資家にとってもこのシナリオが最も望ましく収益は年10%が見込まれます。

シナリオ③　権利関係を明確にし、完全所有権として売却


　裁判所に共有物分割請求という法的措置で他の共有部分の所有者に働きかける形で、シナリオ②と同じく完全な所有権を手に入れてから不動産全体を売却するシナリオです。いろいろ大変なのかシナリオ②より少なめの年7.5%の収益となります。これでも十分高いとは思いますが。
　訴訟になる可能性もありますが、その場合TRIADが投資家の保護のために本物件を買い取るシナリオを提示しています。そのため訴訟となったとしても案件は1年で償還される見込みが大きいとみてよいでしょう。

上記案件説明をよく読み込むとやはり

高級住宅地西麻布の205坪の土地
37%ディスカウントで共有部分を取得

　というのがこの案件の収益性を確かなものにしていることがわかります。共有部分のみの売却でも年6%が見込めて投資期間は1年間。さらにうまくいけばさらに上乗せされる可能性のある硬い案件といえそうです。

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