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    新ソーシャルレンディングサービスCRE Funding登場!東証一部CREグループ運営安定性の高い物流案件とは?


    物流不動産経営で勢いにのるCREが実質運営


     実質東証一部上場の企業が運営するソーシャルレンディングサービス、投資型クラウドファンディング運営業者が登場しました。

    03CRE Fundingホーム画面

    ※投資スキームに「融資」が組み込まれているため、当ブログの流儀にのっとり「ソーシャルレンディング」としています。ただしビジネスモデルが似ているFundsはソーシャルレンディングであることを否定して「貸付ファンド」と自社案件を呼称しています。今後変化するかもしれません。

    04CRE Funding1号案件

     すでに投資家登録を開始しており、1号案件「CRE物流ファンド1号厚木愛川」は2月27日に募集を開始、満額成立しています。

     その名は「CRE Funding」です。運営会社は東証一部上場 株式会社シーアールイー(以下CRE、不動産業 証券コード3458)と資本提携したFUEL株式会社です。

     CREは2009年に「公共ロジスティックス株式会社」として創業しました。創業時の名前が示すとおり「物流(ロジスティックス)」に強みをもつ不動産会社です。

    05CRE Funding _LogiSquare

     LogiSquareという「貸倉庫・賃貸倉庫」に特化した不動産情報サイトを運営しており、こちらの方をご存知の方が多いかもしれません。

     CREとその子会社ストラテジック・パートナーズ社(不動産コンサルティング)、そして資本提携した運営会社FUEL社が協働してCRE Fundingはファンドの組成、募集、運営を行うことになります。

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    すでに物流不動産投資商品の実績あり、業績も概ね好調


    CREグループはすでに物流をテーマとしたJ-REIT、私募ファンドなどで実績をあげています。

    07CRE Funding すでに物流ファンドで実績あり
     
     J-REIT資産総額では約736億円、私募ファンド運用資産総額611億円と堂々としたものです。金融商品を扱う事業者としての下地は整っています。

    09CRE Funding_CREロジスティクスファンド投資法人

     その「物流J-REIT」である「CREロジスティクスファンド投資法人」の過去2年の成績を見ると順調に基準価格が上昇していることがわかり、なかなかの運用成績といえそうです
    (スクショをとったのがコロナパニックのさなか2020/2/28です。直近急落していることは目をつぶっていただけるとうれしいです) 。

    11CRE Funding_株価業績

     CREの過去5年の売上、利益なども概ね好調、ただし直近の2018、2019年は落ちこんでいます。ただし会社四季報は管理物件数増加、資産運用フィー(手数料)増加による業績回復を予想しています。

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    物流倉庫高稼働の安定性


    私が注目と感じたのは、CREの倉庫稼働率が高いことです。

    15CRE Funding_物流特集2

     週刊東洋経済2017年3月4日号特集「物流が壊れる」、週刊ダイヤモンド2018年5月26日号「物流クライシス」では通信販売の急拡大によって、急展開する物流業界の悲喜こもごも(悲が多め)が描かれています。

     読んで見ると「悲」はやはり”末端の配送業者(代表格はクロネコ)やドライバー、配送料を負担する小売“であり、CREのような物流倉庫を提供する方はウハウハであることがわかります(JREITの価格推移が裏付けています)

     ただ東洋経済の特集で1つ懸念されていることがあります。物流施設を作りすぎて旺盛すぎる需要をもオーバーしてしまい、空室率が高まってしまうのではないか?ということです。
    ※物流施設も「空室率」と表現するみたいです

    18CRE 東洋経済03
    ※週刊東洋経済2017年3月4日号より(2枚の写真を組み合わせています)。

     直近のLnewsの下記記事を読むと、首都圏はもちろん地方においても、CREの倉庫の空室率は低水準(高稼働率)であり、順調であることがわかります。

    21CRE 空室率低水準03

    CRE/10~12月期の大型倉庫空室率、首都圏1%台に(2020/2/6 Lnews)

     倉庫を作りすぎでは?はあくまで懸念であり、実際の需要とCREの営業力がその懸念を払拭したものと思われます。

     賃貸物件もそうですが、運営する倉庫の稼働率の高さは安定した収益につながります。同事業に投資できるCRE Fundingの案件は硬いといえそうです。

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    FUELは不動産クラウドファンディングプラットフォーム


     運営会社のFUEL(フエル)株式会社は2016年設立のベンチャー企業です。旧名クラウド・インベストメント社から社名変更しました。第二種金融商品取引業の登録を行っており、金融商品の募集を行うことができます。

    CRE Fundingの運営の他に投資型クラウドファンディングのシステム提供を行っています。

     今回のCRE Fundingサービス開始にあたってCREの他にソニーファイナンシャルベンチャーズからも資金を調達しています。

    Cnet_FUEL FUNDING

    参考
    目標は不動産クラウドファンディングのプラットフォーマー--「FUELオンラインファンド」の挑戦(2019/5/28 C-net JAPAN)

     CRE Fundingは不動産クラウドファンディングサービスのプラットフォームであり、FUEL自体は不動産経営もファンドの組成も行わない方式のようです。

     つまりFundsと同じく二種金融業(FUEL)の元で、他社(ディブロッパー)がファンドを組成するという形となります。

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    融資先はもちろん公開


     Fundsにおいてディブロッパーは「上場企業、ないしそれに準ずる会計監査をしっかり受けた会社」ですが、CRE Fundingは現状「不動産運営会社」となっています。ただし1号案件である「CRE物流ファンド1号厚木愛川」は実質一部上場企業であるCREの子会社「ストラテジック・パートナーズ」が組成するファンドとなっています。

    融資先、お金の流れはいずれも公開されており、明快です。

     ディブロッパー(不動産会社)はCRE Fundingのシステムを利用することにより、第二種金融商品取引業、不動産特定共同事業の登録を行わずに、ファンドの組成を行い、投資家から事業資金を集めることができます。

    23CRE 1号案件スキーム図

    「CRE物流ファンド1号厚木愛川」は投資家に示されるスキーム図が少し複雑です。

    24CRE 1号案件Fundsとの比較
    ※例えばFundsにおいては投資家、ファンド組成企業、借り手の3社しか記載されていない

     ただし「合同会社厚木愛川」が最終融資先であり、そこがCREから業務を請け負い配当原資にするというのは明確です。

    25CRE 1号案件融資先愛川

     スキーム図でCREと頭につく会社は当然CREグループでしょう。最終貸付先の「合同会社厚木愛川」もCRE社内にあるので、すべてCREグループと言えそうです。本案件の収益源もCREが営む事業であり、CRE Fundingの案権に投資するのは、実質一部上場企業のCREに融資するのと同様と考えられます。

     繰り返しになりますが、通信販売急拡大で恩恵を受けているCREの物流事業に投資・融資できることになります。

     JREITのように価格変動に悩まされない、また一般的な社債より利回りがずっと高く上場企業に融資できる投資案件となっています。今回のコロナ騒動に疲れた投資家にとって、魅力的に感じるところが多いでしょう。

    CRE Funding公式サイトへ

    最後に


     投資型クラウドファンディングの投資を通して、オフィス、賃貸物件、宿泊施設などの不動産会社には様々に触れて調べる機会がありました。

     東証一部上場企業が単に不特法不動産投資型クラウドファンディングサービスを開始したのならば、それほど驚きはなかったかも知れません。

     しかし、ここにきてほとんど(私にとって)未知であった「物流不動産」に強みを持つ一部上場企業が、ベンチャーと組んで投資型クラウドファンディングプラットフォーム展開を開始したことは実に興味深いです。

     思えばこれまでの不動産案件はホテル、マンション、学園など一般消費者にとって何らかの馴染みがある建物が多かったと思います。

     倉庫などの、一般消費者には馴染みがない物流不動産を主戦場とするCREが、投資型クラウドファンディング市場に進出するにあたって、クラウドファンディングのプラットフォームを展開するベンチャー企業のFUELとタッグを組んだとすると、これまた面白いです。

    ビジネスモデルはFundsとよく似ていますが、投資家目線からすると様々に異なるところがあります。

    Funds 公式サイトへ

     先に紹介したC-netの記事には「大手不動産会社がパートナー企業に名乗りを挙げている」とあり、そのうちの1者がCREということなのでしょうか。

     他の「大手不動産会社」もこれからディブロッパーとして名乗りを挙げてくるのかもしれません。ただしCRE Fundingは現状「物流への不動産小口投資」をアピールしているので、別の分野に強みを持つ不動産会社が募集を行う場合は、別ブランドになるのかもしれません。

     第二種金融商品取引業、不動産特定共同事業法の登録を行っていなかったが小口投資、投資型クラウドファンディングへの進出を伺っていた企業が、続々ファンドを組成してくれることに期待です。

     そうなると、ディブロッパーの違いでFundsとの様々な違いが楽しめるようになる、投資家として投資の幅が広がると楽しみにしています。

     Fundsとの本格的な比較はディブロッパーが出揃ってからとして、とりあえず投資家登録を済ませたいと思います。1号案件の募集額はわずか1千万円です。

     まさかこれで終わりではないでしょう。物流案件がでるにしろ、その他の案件が出るにしろ、ポートフォリオの幅を広げる可能性を高めたいと思います。次の案件の早期組成に期待です。

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