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不動産投資は危険が一杯……らしい②


 前回の記事では本当に長~い前置きで、「不動産投資は危険!!」という週刊エコノミスト掲載のコラムの内容を紹介します!!ということを述べました。今回から本題です。

 上記のコラム「不動産投資は危険がいっぱい」は週刊エコノミスト、2015年3/3日号の特集「とことん分かる低金利」の「実用編(学習編もあります)」で「住宅ローン」の項目の記事に付属する形で掲載されています。



まずは本編の「住宅ローン」の概略を箇条書します。

・フラット35の金利が21年以上で1.37%と破格まで低下した
・変動金利ではソニー銀行が0.359%と目を疑うような金利を提示
・マイホームを取得したい人は上記金利に引かれての無理な借入はやめたほうが良い
・物件によっては価格の100%のローンも可能
・しかし住んだ途端物件は中古となり価値は2、3割減
・よって物件価格よりもローンの金額が大きくなり債務超過になりかねない
・20~30年の長期返済期間中に現在の家計状況が続く保証はない
・変動金利でメガバンクの再優遇金利0.775%が1.9%まで上昇し、未払い利息発生のリスクへ
・変動金利は半年ごとに見直されるが、返済額は5年ごとしか改定されない
・未払利息が発生すると返済しても残債が増える状況となるので、固定金利を選択した方がよい
・返済期間はなるべく短く
・変動金利を選択するのならば頭金で25%以上を支払い、それでも金融資産が数百万円残る場合


 私は一生賃貸でいいやと思ってしまう内容です。上記は住宅ローンに関する記事の前半で、後半はもうローンを組んでしまった人に対するローンの借換え、繰り上げ返済の奨め(ただし慎重に)が書かれています。

 上記の内容だけでも、ローンを組んで不動産投資をすることには私ごときチキンは十分躊躇します。しかしコラム「不動産投資は危険がいっぱい」には更に恐ろしいことが書かれています。箇条書きします。

・低金利かつ不動産価格が上昇傾向にある
・よって安定した賃料収入を夢見て不動産経営を検討している人がいるだろう
・結論からいうとそれは控えたほうが良い
・日本の空き家率は2013年で13.5%(総務省)、しかも人口減少へ
・安定収入を得られる可能性は低い
・賃料を下げれば借り手は見つかるが赤字の恐れが
・借り手がいないと融資返済、マンションの共益費、修繕積立金等の諸費用発生
・不動産は他の金融資産と異なり持っているだけで上記諸費用がかかることに注意


・投資意欲をそそられる広告にある「表面利回り」と「実質利回り」に注意
・表面利回りは、年間賃料と物件価格の単なる商
・実質利回りは年間賃料から諸経費を差し引いて求める
・実質利回りは表面利回りよりずいぶん低くなる


・利回りを上げるには物件価格を抑えることが基本っすよ
・だけど安い物件や築十年の物件を購入してリフォームして貸し出す気力、体力はある?
・不動産経営で成功している人は生半可な気持ちではなく、本職と同じくらい情熱を注いるんだよ
・そうした能力が無い限り不動産経営はやめときな
・土地を保有しているから借入すると相続税が安くなると反論する人に言っとくよ!
・相続税抑えられても、相続した土地を売却して精算後財産はどのくらい残っていると思うの?
・相続税節税はちゃんとしたプランを検討してね
・バブル期の相続対策では沢山の人が泣きを見たよ!!!

(一部意訳です、後ろの方ほど)

 私は投資、ましてや不動産については全くの無能力者です。したがって上記主張を考察して真偽を判断する能力は持ちあわせていません。週刊エコノミストの主張をなるべく正確かつ簡潔にお伝えしようと努力しただけです。

 さて、上記の赤字にした「表面利回り」と「実質利回り」の違いですが、下記図が掲載されています
(見やすいように私なりにだいぶ改変しています)。

不動産投資は危険が一杯グラフ
(クリックすると大きくなります)

 不動産屋の広告で表面利回り6%とあっても、実際に得られるのはその2/3というわけですか。この例がどれだけ実態にそったものかは存じませんが、引用元が天下の週刊エコノミストですからそれほど現実と乖離していないものなのでしょう。

 不動産投資の指南本を見るとたいてい利回りは5~6%、購入物件を吟味すれば10~15%はいける!!と書いてあったりするのですが、目標利回りなのでしょうか?

 上記の週刊エコノミストの主張を鵜呑みにすると、10~15%の表面利回りをえるのは、よっぽど努力しないと無理!!5~6%も危ないよ!!!ってところですか。

 ところで上記の賃料収入から税金を納めなければいけないのですよね?税金を払わなければいけないのならばより悲惨ですね。「融資だともっと悲惨」とは雑誌からそのままの引用です。ローンを組んで不動産投資をすると、ローンの利息を払わないといけないので更に実質利回りが小さくなる上に、失敗した場合精算しても借金が残るので悲惨ということですか?

 どうして悲惨になるか具体的に書いてないので解りませんでした。

 現在maneo、クラウドバンクが提出する不動産担保案件は5~7%の利回り設定になっています。ラッキーバンクは7%以上です。SBISLの「SBISL不動産ローン事業者ファンド」が3.0~4.8%。週刊エコノミストの主張を知ってしまうとどれも好条件に思えてしまいます

 私達投資家が行うことはお金を振り込むことだけですから……。

 投資期間が何事もなく終われば難しい手続きなく現金になって戻ってくるのもポイントが高いですね。

 あまり口幅ったいことは申し上げたくありまんが、少額で分散投資できることはソーシャルレンディングの利点です。

利回りが5%以下はクソ案件

 と某巨大掲示板でおっしゃる方もいらっしゃいます。

 しかしあまり欲張らずにソーシャルレンディングで気長に分散投資した方が良いのではないかと提言いたします。

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