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    SYLA Fundingセミナー参加報告 その3


     最も新しく不特法不動産投資型クラウドファンディングのサービスを開始したSYLA FUNDINGを運営するシーラ株式会社が主催するセミナーに参加して参りました。

    SYLA Fundingセミナー2019121901入り口
    SYLA 社エントランス

     SYLA Funding、またその収益のもとになるシーラが提供するブランドマンション「SYFORME」についていろいろお話を聞くこと、また思う存分質問に答えてもらうことができました。講師は新規事業推進室室長の佐藤英行氏が務められました。

    SYLA Fundingセミナー2019121902セミナー会場

    そのセミナーの様子をお伝えします。今回はその3となります。その2については

    SYLA Fundingセミナー参加報告 その2 をご参照ください。


    劣後出資割合30%に当面の変化なし


    SYLA Fundingセミナー2019121911優先劣後構造とは

     不特法不動産投資型クラウドファンディングの特徴である、優先劣後構造(優先出資・劣後出資)についての詳しい説明です。

     SYLA FUNDINGにおいては小規模不動産特定共同事業の登録でいる間は30%に据え置くとのことです。

     不特法不動産投資型クラウドファンディングにおいて、投資家は優先出資という「有利」な出資を行えます。一方運営会社(シーラ)は劣後出資です。

     不動産評価額が30%以上下落しない限り、投資家元本は守られます。また投資家とSYLA Fundingはセイムボート投資であり、しかも投資家の方が有利な出資条件です。下手な運用をすれば、運営会社が損失を被るので、必死の運営が期待できます。

     既存の不動産クラウドファンディング業者においてですが、サービス開始時は劣後出資の割合が30%でもファンド組成数が増えてくるに従って20、10%と減っていってしまう傾向があります。30%を当面変えないというのは嬉しいお知らせです。
    ※劣後出資の割合が大きいほうが、元本が毀損しても投資家が保護されやすくなります。

    SYLA Funding公式サイトへ

    高付加価値、駅チカマンションで安定収益、勝ち組に


    SYLA Fundingセミナー2019121915利回り

     利回りは4%前後を目指すそうです。他の業者のように6~8%のような高い利回りは狙わないそうです。

     これはSYLA FUNDINGの投資対象が東京23区、駅チカ(7分以内)、新築・ないし築年数が新しいマンションであること、他社より15%高い高付加価値マンションであるということが関係しています。

     こうしたマンションは人気が高いため、すぐに売れる、また借り手が見つかるのでリスクが低い(収益を得やすい)です。一方不動産価格が高どまり、ないし上昇気味であるため、利益率は低くなります。

     不動産価格は上昇中ですが、相場家賃の上昇率はそれほどでないので、良好な案件ほど利回りは低くなる傾向がこのところ国内では続いているのです。条件の良くない不動産ほど利回りは高いのか?と疑問に思われるかもしれません。

     地方、駅から遠い、空き家などのボロ屋といった不動産は安く買えるので、うまく貸し付けられれば利益率は高くなります。ただし買い手、借り手が見つかりにくいのでリスクは高くなります。最悪の場合は利回りが0です。

    良案件の利回り低下。これはマンションに限らず不動産全体の近年の傾向です。

     SYLA Fundingにおいては新設、駅チカ高付加価値マンションを投資対象にすることによって、高入居率を実現しました。ローリスクローリターン戦略をとっているといえます。

    「不動産業界インサイダー地下座談会」全国ツイ(全国宅地建物取引ツイッタラー協会)メンバー01

     なお、週刊ダイヤモンド 2019年12月28日・2020年1月4日新年合併特大号に「不動産業界インサイダー地下座談会」という不動産投資業界で有名な全国ツイ(全国宅地建物取引ツイッタラー協会)メンバーの座談会形式の記事が掲載されています。

    ※クソ物件オブザイヤーを発表しているところと言えば分かる人がいると思います。

    週刊ダイヤモンド20200101

     マンション、宅地、オフィス様々な不動産の実情が紹介されていますが、全体としては「全てにおいて景気が良かった時代は過ぎて2極化が進んでいる」との内容です。マンションに関しては

    「不動産業界インサイダー地下座談会」全国ツイ(全国宅地建物取引ツイッタラー協会)メンバー02

    ・新築は売れていない、中古は知らん
    ・近年高額化しているためそれを避けるために「黒歴史的な」様々な工夫がなされている
    ・しかし売れるところは売れている
    ・特に駅チカの価値は高い


    といったことが書かれています。SYLA Fundingの取り扱うマンションは実績から見て、勝ち組であることが伺えます。

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