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    maneoがアルデプロにハメられたのは川崎案件だけではなく、レオパレス施工不良アパートもか


    A社(如月マネジメント)はmaneoのペーパーカンパニーか


    当ブログの記事

    maneo川崎案件、maneoは東証二部上場アルデプロにハメられたとFACTAが報道!

     にて、川崎の病院跡地案件において、maneoが東証二部上場のアルデプロにハメられたと月刊誌FACTAが報じたことについて触れました。

    上記FACTAと東京商工リサーチの記事

    ネット融資仲介「maneo」の組成ファンドが返済を延滞、元本割れの恐れも(2018/11/9 東京商工リサーチ)

     を合わせて読むと、maneoがアルデプロに「ハメられた」のは川崎だけではない実情が浮かび上がってきます。

    東京商工リサーチのmaneo_A社_如月マネジメント①

    評価が約16億円という川崎市麻生区の物件は今年1月31日、不動産業の(株)アルデプロ(TSR企業コード:294467530、新宿区)がA社(2017年7月設立)に売却した。


     東京商工リサーチの記事によると、川崎病院跡地はA社に売却されました。FACTAの記事を読めばA社は「SPC(特別目的会社)、如月マネジメント」であることがわかります。ソーシャルレンディングのファンド組成の際にはSPCを利用することがありますが、如月マネジメントも同様と考えられます。

     ソーシャルレンディングにおけるSPCはペーパーカンパニーというのが私の認識です。普通に考えれば如月マネジメントの主体はmaneoマーケット、あるいはリクレでしょう。

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    如月マネジメントにレオパレスのアパートをアルデプロが販売


    さらに東京商工リサーチの記事を読むと

    東京商工リサーチのmaneo_A社_如月マネジメント②

    A社は、「maneo」のファンドを利用し、川崎市麻生区の物件のほか、神奈川県内や東京都内などでリクレに不動産担保を提供する形で資金を調達している。

     物件の多くは賃貸アパート大手の(株)レオパレス21(TSR企業コード:291293581、東京都)から2017年10月にアルデプロに売却され、その後A社に所有権が移転している。アルデプロの関係者は、A社について「当社(アルデプロ)とは一切関係ない、取引先の1社に過ぎない」と答えた。


     とあり、レオパレスの物件(普通に考えればアパート)も、アルデプロがレオパレスから買い上げ、その後に如月マネジメントに所有権が移転(普通に考えれば売却)したことがわかります。

     つまりmaneoの案件として、投資家に提供されたものと読み取れます。レオパレスのアパートはその施工不良が多く指摘されています。一般に知られるようになったのは2019年ですが、実際には2017年12月にテレビ東京系ガイアの夜明けが、その問題を放送しています。
    ※その後同番組は合計4回、この問題を取り上げています。

     maneoの遅延アパート案件、担保を売却してなお、元本の半分にもならなかった案件、私が知るだけ、つまり投資しただけで

    【事業者C社向け 第3608弾】埼玉県内エリア 不動産担保付きローンへの投資(募集額2億2,145万円、2018年4月募集)

    【事業者C社向け 第3682弾】愛知県・茨城県内エリア 不動産担保付きローンへの投資(募集額3億8,724万円、2018年4月募集)

     の2つを挙げることができます(私の他の遅延案件はアパートではないようです)。まさかこれだけではなく、他にもあるとは思います。

     川崎案件、上記2つのアパート案件は全て貸付先は「CU社」であり、このCU社が如月マネジメントであることは間違いないと思われます。

    なお、CU社(如月マネジメント)の遅延案件は

    【延滞発生に関するご報告】不動産事業者CU社向け案件(2018/11/1maneoマーケット)

    で確認できます(他にもあるかもしれませんが、確認できませんでした)。

     5案件の遅延が報告されています。1案件は川崎案件です。そして残り4案件の案件説明に「アパート」の文字が認められます。そのうち2つは上記2案件です。もう2つの遅延アパート2案件ですが

    【事業者C社向け 第3600弾】埼玉県・千葉県・東京都内エリア 不動産担保付きローンへの投資(募集額1億400万円 2018年4月募集)

    【事業者C社向け 第3603弾】東京都・神奈川県内エリア 不動産担保付きローンへの投資(募集額1億3,200万円、2018年4月募集)

    となっています。この2案件の償還状況については私は知見を有していません。

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    アルデプロ有価証券報告書との販売額差額はなぜ生じる?


     アルデプロの第31期有価証券報告書(2017年8月1日から2018年7月31日まで)には主要取引先として、如月マネジメントの名前があり、約17億円の売上が計上されています。川崎ファンドの募集が2018年2月なのでこの中に同案件の12億円は含まれていると思われます。

    アパート4案件の募集が同4月なので、やはり含まれていると考えるのが自然です。

    アルデプロから如月マネジメントへの売上

     他期同社有価証券報告書には如月マネジメントの名前は記されていません。売上が小さくて記載されていないだけかもしれませんが。

     上記川崎案件と4つのアパート案件の合計融資額は約20億4,500万円。アルデプロから如月マネジメントに対する販売実績17億円よりも3億円以上多いです。分割払いされており他の期のアルデプロの売上に計上されている分もある、あるいは案件を購入したのはアルデプロからだけではないと「普通ならば」考えられます。

     しかし、これほどのダークな事案。maneoマーケット、リクレ側に相当額が「謝礼で」流れているとしても、私は驚きません(笑)。なお、この遅延5案件(川崎案件、アパート4案件)全て担当はコシオさんです。

    ヨシオさんがアルデプロ、如月マネジメントに関与

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    市況落ち込みではなく、施工不良アパートだったのでは?


    私が投資した両アパート案件、ともに担保不動産安値売却を伝えるメールでは

    当初、同一融資案件の担保不動産で上記物件Tを含む収益アパート全20棟につき、一括での購入希望者に対する交渉に注力しておりましたが、
    メガバンク・地方銀行・信用組合・信用金庫にてアパートローンに対する融資基準の厳格化や新規融資の見合わせ等が相次いだため、収益アパートの販売市況の落ち込みによる購入断念との回答がございました


     という、判で押したような全く同じ文面が書かれています。レオパレスの「レ」も書いてありません。しかし、普通に考えればレオパレスの施工不良アパートだったのではないのでしょうか?

    maneoアパート案件はレオパレスなのか
    (両案件の担保安値販売を伝えるメールより クリックすれば大きくなります)

     上記アパート案件の融資先が如月マネジメントであること、東京商工リサーチが伝えるとおり、アルデプロから如月マネジメントにレオパレスの物件(アパート)が販売されたことが、maneoマーケットが提示した担保価値の半分以下でしか売れなかった2案件が確認できることが、その根拠です。

     レオパレスの問題が広く世間に知られる前に、川崎病院跡地と同様にmaneoマーケット、リクレを利用して、投資家に損失を押し付けるアルデプロの「工作」がなされたのではないのでしょうか?

     施工不良ではないが、レオパレス物件ということで風評被害で安値販売せざるを得なかった。という可能性もあることは公正のため、記しておきます。まあ、maneoマーケットの提示した担保評額の半分にもならない額で売れなかった現実がある以上、投資家にとってはどっちでもよい話ですが(笑)。

    アパートローンに対する融資基準の厳格化や新規融資の見合わせ等が相次いだため、収益アパートの販売市況の落ち込み

    が直接の原因ではなく、

    そもそも不良施工で価値のないアパート

     だから、安値で売らざるを得なかったのではないのでしょうか?まあmaneoに問い合わせても、回答してはくれないでしょうけれど。

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    施工不良アパートを押し付けたのならば、アルデプロも許せない!


    アルデプロはレオパレス施工不良アパートをmaneoマーケットに押し付けていた。

    maneoマーケットは杜撰な審査で案件を組成し最終的に投資家に損失を押し付ける形となった


    ということが推測できます。あくまで推測ですが。

     maneoは担保安値売却後、いや担保価値に「ふさわしい(笑)」価格で売却後も損失を確定させていません。ひょっとしたら一発逆転で満額償還もあり得るのかもしれません。書いていて虚しくなりますが(笑)。このアパートがレオパレス物件じゃなければ、ありえるかもしれません。

     上記記事でも書きましたが、「騙されたほうが馬鹿」と思います。maneoマーケット、リクレ社が杜撰な融資審査、土地担保評価により投資家に与えた損失は絶対に看過できません。新経営陣のもとで、しっかり責任を追求し、体制を再構築し、膿を出し尽くしてほしいと思います。

     しかし、アルデプロの信義に欠けたやり方も追求しなくてはよいのか?東証二部上場の企業としてふさわしいのか?追求しなくてはいけないと思っています。

    「騙されたほうが馬鹿」は真実ですが、「騙したほうが悪い」もまた、普遍の真理です。

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    コメント
    非公開コメント

    No title

    すごいです。
    アルデプロの関与は疑いないと思います。

    わかりやすいレポートありがとうございます

    2019-10-16 12:25 │ from toCtoMeURL

    No title

    早速の新着記事有難うございます。
    内容の濃い記事で感心しました、同時にmaneoのあまりのいい加減さに
    改めて腸が煮えくり返る思いです。
    担当のコシオは分かっていて案件組成していたのではと思いますし、
    最終決済者であった前社長の石川雅江・瀧本ら経営陣も許せません。

    このまま何もなかったかの如く逃げ切れるとは思われたくありません。

    2019-10-16 13:29 │ from kitURL

    お褒めのお言葉をどうもありがとうございます

    toCtoMeさんへ

    お褒めのお言葉をどうもありがとうございます。

    maneoマーケットは昨日徹底した原因糾明を行うと発表しました。
    当記事に劣るものではないことを、期待しています。

    2019-10-16 23:04 │ from ファイアフェレットURL Edit

    武士の情け

    Kitさん

    ご感心いただき、大変うれしいです。

    コシオさんがどこまで「わかっていた」かは不明なので、滅多なことは「私からは」申し上げられません。
    ただ、間違いなく何らかの事情は知っているでしょう。その口でアルデプロとどのようなやり取りがあったのか聞かせてほしいです。
    もし「騙された」立場ならばその口で釈明してほしいです。

    maneoマーケットがいい加減だったことは同意ですし、旧経営陣に対する怒りはごもっともと思います。

    逃げ切って後世に汚名を残すよりも、然るべき罰を受けて、罪を償って欲しいと思っています。
    それが私から示せる「武士の情け」です。

    田中某や白石某ように一生後ろ指を指されるよりも、
    将来のためと思っています。

    個人的には田中某や白石某こそ、
    厳しい罰を受けるべきだとは思います。

    maneoマーケットの旧経営陣は
    いろいろ問題があったでしょう。
    しかし某2人のように投資家への
    悪意がなかったからこそ、maneoの経営を
    新経営陣に譲り渡したと思いたいです。

    責任の所在をはっきりさせて、
    それを引き受けることにより、綺麗な身となり
    再起を図ることを願っています。

    2019-10-16 23:05 │ from ファイアフェレットURL Edit

    No title

    川崎4位に100万預けてもうだめだと思っていましたが真相を知りすこしおちつきました。ありがとうございました。

    2019-10-17 11:23 │ from URL

    大変うれしく、なによりです

    2019-10-17 11:23にコメントを頂けた方へ

    コメントをどうもありがとうございます。

    私は今回の事態の真相を知って、
    これまで事実を隠匿してきたmaneoに
    むしろ腹を立てています。

    しかし本記事がお慰めとなったのならば、
    大変うれしく、なによりです。

    これからもよろしくお願いします。

    2019-10-17 22:02 │ from ファイアフェレットURL Edit

    maneoに期待できない

    わたしもファイアフェレットさんと同じく埼玉のアパートに投資していました。
    なんでこんなにいい加減な査定をしたのだとクレームをmaneoにいれましたが
    一切説明はなかったです。
    この記事を読んで納得しました。

    ファイアフェレットさんは外部調査委員会に期待しているようですが、
    わたしは一切期待していません。maneoの投資家クレームへの対応はひどすぎます

    2019-10-19 22:05 │ from 利和URL

    私も時間の無駄でした

    利和さんへ

    コメントをどうもありがとうございます。

    どうせ質問しても答えてくれないだろうと、私は質問をしていませんでした。
    この記事を執筆後に初めて、この記事を提示してmaneoに質問しました。

    ネット上の記事についての質問には回答できない。との回答でした。

    なぜ回答できないのか?と尋ねたところ

    個別の案件には回答できない

    という的外れな回答がかえってきました。時間の無駄だったと思っています。

    かくなる上は調査委員会とやらの公式発表を待つしかありません。
    その発表が投資家の期待に沿えないものである場合、
    maneoの復活は難しいものとなるでしょう

    2019-10-21 12:20 │ from ファイアフェレットURL Edit

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