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    オーナーズブック岩野社長が東洋経済に登場、秋葉原エクイティ案件は順調に推移中と予想


     オーナーズブックの運営会社、ロードスターキャピタル株式会社の岩野達志社長が東洋経済のビル開発特集に登場しました。



     東洋経済8月3日号ミニ特集「産業レポート 三菱地所も本格参戦 熱帯びる中小ビル開発」においてです(24~27P)。

     タイトル通り、中小ビル開発に主眼を置いた記事です。オーナーズブックの運営会社ロードスターキャピタルの中小オフィスビルに強みを持っており、そこに主眼が置かれた特集です。

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    中小オフィスビル不動産市場におけるロードスターキャピタルの活躍


     東京を中心に続々作られる高層ビル。その影に隠れがちだが中小オフィスビルにもデベロッパー(開発業者)も熱い視線を注いでおり、投資意欲が盛んになっていることを伝えるのが同特集です。

     中小オフィスビルは開発の波に取り残され、古い物件が大半となっていました。しかし設備が新しい中小ビルならば需要が盛んであり、そこに目をつけた様々な業者(野村不動産、サンケイビル、三菱地所、ロードスターキャピタル、コスモスイニシア)の活躍が描かれます。

     同じ中小オフィスビルでも大手デベロッパーが新築の開発に乗り出しているのに対して、ロードスターキャピタルは築古(築年数が古い)ビル再生に活路を見出していることに注目されています。

    マザーズ上場のロードスターキャピタルは築古ビルを買取、付加価値を高めて投資家に売却する事業を行う。

    (中略・ロードスターキャピタルが8件のビル再生を手掛けたことにふれた後)
    「築古のオフィスビルには、本来のポテンシャルを生かしきれていない物件が多い」。岩野達志社長は築古ビルに眠るビジネスチャンスをこう力説する。

    特集26ページより

    とロードスターキャピタルが築古中小ビル再生をビジネスチャンスと捉えていることに触れられます。

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    ビル再生により高い収益力を生み出す工夫


    築古ビルは諸事情で個人オーナーが多い築古中古ビルを手放したがっている人が多いこと

    その中古ビルの買取、ビル再生などによる付加価値向上の実例に特集では触れられます。

     それによるとロードスターキャピタルが取得した秋葉原のオフィスビルは従来坪単価で1.3万円だった賃料が、周辺相場を参考に2.7万円まで引き上げられ、流動性が増した(売れやすくなった)そうです。

     なお、この秋葉原のビルが私も投資しているオーナーズブックエクイティ1号案件であるかは記事内容からは伺いしれません。オーナーズブックに問い合わせたところ

     東洋経済8月3日号特集に掲載の「秋葉原オフィスビル」につきましては、エクイティ型の秋葉原成信ビルではなく、ロードスターキャピタル株式会社が所有する他のビルを指しております。


    との回答がありました。残念です。

    ただし!秋葉原オフィスビルの案件説明を見ると

     賃貸中の事務所部分の現行月額賃料(共益費込)は平均13,300円/坪程度、外部専門家により査定された事務所部分の新規月額賃料(共益費込)は17,000円/坪、店舗部分の新規月額賃料(共益費込)は30,000円/坪となっております。


    オーナーズブック_エクイティ型ファンド説明

     と記してあり上記特集とほぼ同じ坪単価が書かれています。秋葉原成信ビルにおいても上記東洋経済誌上の秋葉原オフィスビルと同様の価値向上があったことを期待しています。

    2019年9月には1回目の同ファンドの運用報告があります。良い結果が報告されることに期待です。

    オーナーズブック_池袋ビル改修

     なお、同特集では1974年に竣工した池袋のオフィスビルをロードスターキャピタルが生まれ変わらせた実例にも触れられています。

     こうした中小ビルは個人がオーナーであることが多いのですが、資金力に乏しく再開発が遅れています。そこに資金調達能力に長ける大小様々な業者がしのぎを削っているとのことです。

     不動産投資の本を読むと書かれていることが多いのですが、同投資で高収益を上げる秘策として「中古の安い物件を買ってリフォームする」が挙げられます。ロードスターキャピタルのビジネスモデルは新築ビルを手掛ける大手ディベロッパーよりも美味しいビジネスであると予想できます。

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    地雷である違法建築に細心の注意を


     安い不動産を購入し、リフォームにより高付加価値を与えるのは不動産投資の高収益化の虎の巻です。古い中小オフィスビル案件はまさにその事例です。ただしそこに潜む罠にも触れられています。

     先述のとおり中小ビルは個人オーナーが多いのですが、コンプライアンスに気が回らず、改修などの際に知らず知らず法令違反(違法建築)をしてしまう事例が少なくないそうです。こうした不動産は個人所有ならばなあなあで済んできた面があります。

     ただしREITなど投資適合性が厳しく求められる案件では、投資対象になりません。ここでもロードスターキャピタル、岩野社長の地雷を踏まない配慮が語られます。

    「上場REIT(不動産投資信託)などは審査が厳しく、法令違反が潜んでいる可能性の高い個人オーナーの物件は取得しない」(ロードスターキャピタルの岩野氏)

    特集27ページより

     上記、ロードスターキャピタルの紹介は同社が運営しているビルに関するものです。ですからオーナーズブックの貸付型ファンドには直接関係はありません。貸付型ファンドにおいては、融資先は他の不動産会社であり、その不動産会社が運営する事業に対しての投資だからです。

     しかし、特集で不動産の目利きに長けた同社の姿勢を知ることは、オーナーズブックのファンドの案件の信頼につながるでしょう。

     またエクイティ型ファンドはオーナーズブックの自社案件です。特集を読むことにより投資判断につながると思います。

    オーナーズブックブックのエクイティ型ファンド、次の募集が待たれます。

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