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    CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルを訪れて、様々に質問をぶつけて来ました その3 - ソーシャルレンディング赤裸々日記 比較情報-ニュースサイト

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    CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルを訪れて、様々に質問をぶつけて来ました その3


    CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルへのインタビュー記事、3回目です。2回目は

    2019/3/4 CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルを訪れて、様々に質問をぶつけて来ました その2

    をご参照ください。今回が最後となります。


    Q10.不特法業者が投資家を詐取する可能性について、注意喚起をしてほしい


     不特法の許認可を得て運営するクラウドファンディングでもソーシャルレンディングのような運営業者を詐取してしまう事態はありえるのか。あるのならばそのシミュレーションを、また対処方法を教えてほしい。

     SAMURAI、Renosyの合同セミナーである業者から聞いたのだが、どんな厳しい法規制、当局の監査があっても、企業が悪いことをしようと思えばできてしまう。後でばれてしまうかどうかはともかくとして、それは防ぎきれない、という話があった。
     
     実際にソーシャルレンディングにおいてはそれが大きな問題となっている。不動産投資クラウドファンディング(不特法)においても同様の事態は想定されるのか?シミュレーションとその対処方法を教えてほしい。

    A10 業者がしようと思えば、いくらでも詐取はできる。ただ事業の登録(免許)の難しさからソーシャルレンディングとは大きく事情が異なり、可能性は低い


     投資家から集めた資金はいったん運営会社のバランスシート上で投資(融資)に計上される。これはソーシャルレンディングも不動産投資クラウドファンディング(不特法)も同じだ。

    CREAL_不動産投資クラウドファンディング営業社のリスクについて

     業者が不適切な運用や疎かな分別管理を行えば、投資家の資金が危険になるのは不動産投資クラウドファンディング(不特法)でもソーシャルレンディングでも変わらない。だから、投資家が運営会社を見極める必要がある。

     まず、集めたお金は分別管理しなければならず、これは不特法上の義務要件であり、疎かにするとライセンスを取り上げられる。

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     不特法制定の背景にはバブル時代に有象無象の業者の不適切な不動産投資勧誘で、多くの投資家が損失を被ったことが背景にある。そこで国交省が睨みを効かせて、不動産業者が投資家を募り、不動産投資を行う際の規制を同法により設けた。

     国交省の厳しい審査をパスした業者のみが、不動産投資の勧誘を行うことができる。実際にこの法令が定められてから、バブル期のような不動産投資詐欺は少なくなった。

    CREAL_不動産特定共同事業法取得要件

     同法による認可を受けて投資家から資金を募るにはソーシャルレンディングよりも厳しい制約がある。不特法でCREALが取得している1号事業者では資本金が1億円、宅建業のライセンスなどが必要だ。また運営会社の直近3期分のBS、PLも提出する。このBS、PLは公認会計士の監査を受ける必要がある。
     これらを揃えるには大変な労力が必要だ。ソーシャルレンディング(第二種金融商品取引業)よりもずっとハードルが高い。
    ※株式会社ブリッジ・シー・キャピタルは不特法2号事業者の登録も行っている

     会社の運営メンバーについても履歴書を提出しキャリアを調べられる。業務管理者はどのサービスもWEBサイトで提示していると思うが、宅地建物取引士であることは必須で、それに加えて、不特法業務3年以上の経験を有しているか、もしくは不動産証券化協会認定マスター、ビル経営管理士、不動産コンサルティング技能登録者のいずれかの資格を保有する人物を揃えることが求められる。大変ハードルが高いのでこれだけでも変な業者が入ってくることは避けられる。

    SAMURAI証券会社の二種との違い
    ※金融商品取引業第一種、二種の条件、資本金では不特法1号事業者の方が厳しい(SAMURAIセミナー資料より)

     不動産投資クラウドファンディングは比較的最近に出てきた投資商品だが、不特法における不動産投資業の登録の歴史は古い(1994年より)。投資家もソーシャルレンディングよりも良い運営会社を見極め安いと考えている。

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    Q 11.業界団体、自浄作用について


     ソーシャルレンディング(第二種金融商品取引業者)については、金融庁より第二種金融商品取引業協会への加入がなかば強制されており、それによる自浄効果が期待できる。

    不特法業者にも同様の仕組み、業界団体、綱紀粛正は期待できるのか

    A11 話は出ているが具体的にはなっていない


     不特法業者でも協会や自主ライセンスを作ろうという話はあるが、現時点で具体化には至っていない。現時点では不特法のライセンスを持つ業者は金商法業者よりもずっと少なく、前述のとおり認可条件そのものが厳しいということがあるのかもしれない。

    ※以下横田社長からご講義いただいた、業者数について簡単に解説

     2019年1月末時点で第一種金融商品取引業の登録を持つ業者数は294社、第二種は1,197社、それに対して不特法業者で最も多い1号の登録をもつ会社は100前後(小規模不特法業者も含む)

     加えて株式会社ブリッジ・シー・キャピタルはオンライン上で不動産投資クラウドファンディングの取引をすべて完結できる「電子取引業」の登録を持っている数少ない会社だ。

     上記1号を持つ業者の中で「電子取引業」の登録を持つのはわずか8社(国交省のリスト掲載順TATERU Funding、FANTAS fundingCREAL、グローバル・リンク・マネージメント、SKペイメント、穴吹興産(株)、Renosy、ハロー!RENOVATION)(2019年3月5日現在)※サービス名が分かる場合は、社名ではなくサービス名で記載

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    Q12不動産特定共同事業法の当局の監査体制について


     不特法は国交省が管轄だが、登録後どのような指導があるのか、ソーシャルレンディングが属する第二種金融商品取引業のように監査も行われるのか?金融庁も指導・監査に関わっているのか?

    A12 金融商品取引業者と同様、厳しい監査体制が敷かれている


     不特法の登録業者は1年ごとに事業報告書を提出する必要がある。また国交省管轄のCREALの場合、東京都に提出する(都道府県別の認可)。当局は財務状況を把握して、業者の定点観測を行う。金融庁と同様、国交省にも業者へ立ち入り検査を行う権限がある。

    1994年より不特法はあるので、監査は様々に行われている。
    ※監査実施状況については、守秘義務があるので深くは尋ねませんでした。

     そもそも先述の厳しい条件をパスできる会社は限られているが、それでも有象無象の会社が入ってくるようならば、国交省も引き締め、見せしめとして監査を行い注意喚起するというのは十分ありえる話だ。

    ※金融庁は関わっているのか?のファイアフェレットの質問に対して

    当社の場合は関わっている。

     不特法には1~4号免許まであり、それぞれ認可条件が異なる3号、4号はSPC(ペーパーカンパニー)を作り、事業を行う形態だが、こちらは国交省と金融庁の共同管理となっている。

     CREALを運営するために必要な1号、2号免許は国交省のみの管理だが、我々(株式会社ブリッジ・シー・キャピタル)は金商法のライセンスも持っている(第二種、有価証券関連業など)。金融庁の監査も受けており、事業報告の際には不特法のことも付帯業務として報告している。金融庁も我々の不特法の事業を間接的にだがちらちら見ているといっていいだろう。

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    最後にファイアフェレットから


    以上となります。

    インタビューでは、随時質問が行えるため、大変興味深い話が聞け、また理解を深められました。

    特に今回の収穫と思った事柄は3つあります。


    1.CREAL以外の不特法事業者との違い


     CREALの運営会社である株式会社ブリッジ・シー・キャピタルは不動産ファンドを本業としており、これからも大型案件が組成される予定。幅広く、共感を得られる案件が提供される。


    2.不特法業者の厳しい審査体制


     ソーシャルレンディングが属する第二種金融商品取引業以上に厳しい認可要件があり、不正を行う蓋然性が低い。


    3.CREALの案件情報開示にかけるこだわり


     写真、動画、分かりやすい説明により徹底した投資案件の情報開示を行う。そのことによりソーシャルレンディングのように高利回りだが不透明でわかりにくいことよりも、投資家にリスク、リターンを理解した上で投資をしてもらうことにこだわっている。

    の3つです。

     不特法にはソーシャルレンディングのような担保はありませんが、投資家が優先出資でき、運用した結果生じた損失はまず事業者が引き受けるという商品上の設定があり、これが投資家にとってのメリットであると考えられます。

     加えてソーシャルレンディングの最大のデメリットである「情報非開示」について、CREALは徹底的に「情報開示」を行っています。

     不動産ファンドを母体に持つ株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営するCREALがこれからも投資家に寄り添って大型案件を組成していくことに期待です。

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