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    CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルを訪れて、様々に質問をぶつけて来ました その2 - ソーシャルレンディング赤裸々日記 比較情報-ニュースサイト

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    CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルを訪れて、様々に質問をぶつけて来ました その2


    CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルへのインタビュー記事、2回目です。1回目は

    2019/3/3 CREALを運営する株式会社ブリッジ・シー・キャピタルを訪れて、様々に質問をぶつけて来ました その1

    をご参照ください。


    Q5.ソーシャルレンディングに対する信用不安を不動産投資クラウドファンディング(不特法)は埋める穴となるのか?



    A5 投資してもらう側、資金提供双方に情報の透明性の高さで代替できる存在を目指す


     ソーシャルレンディングに対する信用不安により、インターネットで投資型クラウドファンディングに投資するのは怖いと思われることが、我々が一番恐れている流れだ。

     不動産投資クラウドファンディング(不特法)の利点は、しっかりと案件開示して、リターンとリスクを示せることだ。利回りを示すことだけでも不動産案件のリスクはある程度示すことができる。

     利回り3~5%というCREALの案件はソーシャルレンディングよりは利回りが低いが、銀行預金よりは高い。案件情報をわかりやすく開示し、物件情報、リターンの妥当性も理解していただく。貸付型(ソーシャルレンディング)に代われる存在と考えている。

     一方、不動産事業で資金調達を望む側にもCREALは魅力的と考えている。銀行から借りるには様々な手続きが必要となり時間もかかる。

     (ソーシャルレンディングの借り手のような)10%という高利回りで調達しなければいけないところは別として、不動産投資クラウドファンディング(不特法)では銀行よりも短期間、ソーシャルレンディングよりも低利回りで調達できる直接金融の手段だ。この点(資金調達)でも不動産投資クラウドファンディング(不特法)はソーシャルレンディングに代替できる手段となりうる。

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    Q6 先程案件の利回りを示すことで、リスクもある程度示せるという話があったが、それについて詳しい話を聞きたい。



    A6 当社の情報開示と、実績によってリターンとリスクの相場を作っていきたい


     確かに不動産投資に詳しくない方にとって、このマンションは4%、このマンションは5%が本当に妥当かというのは現状分かりづらいと思う。そこはCREALが情報開示と実績(償還)によって、相場観を作っていきたい。定期預金のような感じで不動産投資をしていただき、3~5%という投資商品のイメージを作っていきたい。

    一つ言えることは、ソーシャルレンディングにおける都心の不動産案件で7~8%の利回りというものは明らかに高い。

     だいたい3%といったところであり、2%台のものもある。近年都心で良い物件の不動産価格が上がったが、そこから得られる収益(賃料など)はそれほど上がっていないからだ。しかしリスクは低く、Aクラスのビルならば利回り3~4%ほどとなる。

     3~4%というのが都心不動産投資の常識、相場なのだが、我々はそれを踏まえつつ、少しでも良い利回りの案件を追いかけ、かつリスクとリターンのバランスをとって投資家に提供していきたい。

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    Q7 CREALの都心案件の利回りが相場よりも高いのはなぜなのか?


     3〜4%というのが都内不動産投資の相場とのことだが、CREALの案件は3~5%だ。これは都心から外れた地方の割安な案件ということか?それとも都心で掘り出し物を狙うのか?

    A7 掘り出し物の案件を見つけ、イニシャルコストを抑えることにより利回りを高くできる


     都心の掘り出し物の案件を狙う。我々は掘り出し物の不動産を見つける目利き力、ネットワークがあるので、イニシャルコスト(不動産購入価格)を抑え、利回りを3~5%にすることができる。

    地方の不動産価格は都心より安いため、高利回りが狙えるが一方でリスクは高い。

     我々はあくまで都心において、目利き力で掘り出し物不動産を手に入れ、ファンドを組成する。ファンド組成は我々の専門・仕事であり、そこを追求していきたい。

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    Q8 不動産投資クラウドファンディング(不特法)はソーシャルレンディングに比べて特色を出せるのか


     不動産投資クラウドファンディング(不特法)だと、免許上の制約もあり、不動産案件のみとソーシャルレンディングに比べて特色が出しにくい。このことについてどう考えるか?

    A8 むしろ情報を自由に開示できる不動産投資クラウドファンディング(不特法)の方が多彩で個性を出せる


     現状ソーシャルレンディングでは情報開示の規制があり、結局利回り、運用期間しかみない人が多い。

     不動産投資クラウドファンディング(不特法)において情報開示は自由だ。(不特法業者である)他社の多くは案件不動産の写真を1~数枚しか用いていない。

     一方我々は多数の写真に加えて動画を用いて、不動産それぞれの特色を出すようにしている。案件のテーマ、投資妥当性についても丁寧に説明を行っている。

     この立地ならば買うとか、利回りだけではなくテーマごとへの思い、かつてその地域に住んでいた人の共感を呼び起こせるのが不特法の強みだ。

    むしろ逆で個性を出せると考えている。

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    Q9.CREALと他の不動産投資クラウドファンディング(不特法)の特色を教えてほしい


    一般的な不特法の許認可でクラウドファンディングサービスを提供する各サービスの特色だが

    CREAL投資特典、映像を用いた案件紹介による共感と一体感(利回り3~5%)
    TATERU Funding:TATERUブランドのアパート(利回り4~5%)
    FANTAS funding :空き家、中古再生で高利回り(利回り8~10%)
    RENOSY:AIによるマッチング、自らの賃貸運営による高利回り(利回り10%)

    と理解している。事業者の立場から各社の特色を補完する形で教えてほしい

    A9 CREALは特色豊か、かつ大型案件を持ち味としている


     まずCREALLだが映像を用いた共感というのはその通りだ。それに加えて不動産全体を包括し、横展開で豊富な案件を出せるところにCREALの特色があると思う

    CREALは、ホテル、保育園、老人ホーム、病院、オフィス、ワンルームマンションと広く、様々な案件を組成できる。

     なぜならば、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの母体は不動産ファンドの会社だ。このノウハウを利用して大型案件をクラウドファンディングで出していきたい。

     (クラウドファンディングではない)不動産ファンドにおいて直近1年間でホテル、老人ホーム、病院、レジデンシャル(居住不動産)といった数十億円規模の大型案件を取得して販売している。

     一方でFANTAS fundingさんやRenosyさんは、ワンルームマンションの販売が本業であり、我々とは得意分野が異なる。

     株式会社ブリッジ・シー・キャピタルは子会社にマンションの販売会社もあるが、本業はあくまで不動産ファンドだ。そのノウハウと強みを生かして幅広い分野の大型案件をクラウドファンディングで組成していき、様々な投資機会を提供していきたい。

     CREALは、将来的には海外アセットも考えている。またヘルスケア(病院、介護施設など)については他の不特法業者は手がけていない。社会貢献度という点でヘルスケアは訴求力が高く、そこでエッジを利かせていく。

    ヘルスケアはREITを出口としてイグジットしやすい環境も整えられている。

    次回記事
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