SAMURAIセミナー参加報告 その2

　2018年7月27日に新橋、コンファレンスセンターで開かれたSAMURAIセミナーに参加してまいりました。その参加報告その2です。

その1は
2018/8/24 SAMURAIセミナー参加報告 その1

をご参照ください。

不動産価格、不動産ローンデフォルト発生率から考える

　ソーシャルレンディングにおいて大勢を占める不動産案件について考えてみたい。不動産価格はリーマンショック後下落したが、2011年以降上昇を続けている。ただし過熱感もある。オリンピックというポジティブ材料もあるが、人口・世帯数減少というネガティブ材料もある。ただ結論としては、不動産ファンドは少し怖いところがあると考えている。




　デフォルトは必ず発生すると述べたが、それについて掘り下げたい。不動産事業を長年続けてきた(株)ASAXにおいて、不動産担保ローンファンドの不良債権発生率は2.8％(金額ベース、2018年3月時点)だ。

　なお、リーマンショック発生後は7.5％だった。業界の感覚として30%を超えていたのでASAXは優秀であり、上記2.8%はそれを考慮する必要がある。

　リーマンショックのような事態は起きないだろう。しかし10年周期説は信じている。10年たつと膿がたまって何かが起こる。(ここ数年のゴルディロックス相場・適温相場と違って)今年の株式投資は難しいと考えている。つまり投資というものはソーシャルレンディングならばデフォルト、株式投資ならば価格急落などのリスクが必ずあることは意識するべきだ。

ソーシャルレンディングにおける負け戦の重要性。

　ソーシャルレンディングでは必ずデフォルが発生する。ただしその後8割回収できるか、5割回収できるかは全然違う。分散投資をしっかりした上で、デフォルト案件の8割回収できれば、他の無事償還が終わった案件からの利益でカバーできる。

リスクヘッジの王様は「分散投資」であることを心するべきだ。

デフォルト発生時の回収(負け戦)がしっかりできる業者を選ぶべきだ。

　あくまで商品組成時に適正な担保評価をおこなっているかが重要だ。組成時に水増し担保をしているような業者を信じてはいけない。水増し担保をしているようだと、デフォルト後にどれだけ回収を頑張っても、その元本回収には限界がある。

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ロールオーバーと飛ばしの違いは？(ポンジスキームを見抜くために)

ロールオーバー(リファイナンス)と飛ばし(ポンジスキーム)の違いはどこにあるかに触れたい。

　事業を行わずに古いファンドの償還を新しいファンドの資金で行い、最後の投資家が全損を被る。これはポンジスキームであり詐欺だ。一方で古いファンド償還できない場合、付替え(リファイナンス、ロールオーバー)を行うことは、業界ではないこともない。

何がロールオーバーで何が飛ばしであるかについては議論があるが、注目ポイントを2つ挙げたい。

1.融資先の事業、及び事業に価値があるのか。担保は毀損していないのか？

　事業に価値があり担保が毀損していないのならばロールオーバーだろう、ただし事業に価値もなく加えて担保が毀損しているような状態ならばポンジスキームである。

2.ファンド間の利益相反はないのか？ある場合はその旨を開示しているのか？

　もし営業者が販売しているファンドの間に利益相反があるならば、そのことをしっかり開示しているかに注目したい。開示せずに新しく募集を行い、前のファンドを償還してしまうという話もあるように聞いている。そもそも利益相反自体が金融商品取引法違反である。

匿名化解除が行われれば、投資家が判断できるようになり、その見極め、責任が大事になるだろう。

信頼できる業者、できない業者の見分け方

信用できる業者を見分けるポイントとして以下の2点を挙げたい

1.事業に対する本気度

　その事業にどれだけ本気で取り組んでいるのか？ソーシャルレンディングの場合、安易に資金調達が行えるから参入をするという一部の業者がいるという事実がある。そして実際に問題になっている。

2組織的な牽制体制が講じられているか

　SAMURAIも重視しているが、営業者が内部監査、外部監査をしっかり行い、第三者による牽制を行っているかを問うべきだ。

　最終的には業者の(業者の経営者、役職人)が金融業としてのロイヤルティ(職業に対する誠実さ)をどれだけ持っているかが非常に大事だ。そこを判断するのにセミナーやメルマガ、WEBにおける情報発信はよい指標になるだろう。SAMURAIも重点を置いて定期的に行っている。それらに参加、読んでいただいた上で判断していただきたいと思っている。他愛もないことも書いているが、なるべく発信していきたいと考えている。

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上記を踏まえた上でのSAMURAのアピール

　上記プログラムの一部が終わった後で休憩があり、その後質疑応答となりました。質疑応答の前にSAMURAIの簡単なアピールがありましたのでそれをご紹介します。

　上記業界の実態をお伝えした上でSAMURAIのファンドのアピールを行いたい。SAMURAIでは案件における商品概要をどの競合他社よりも丁寧に、詳しく行っている。



商品説明には3つポイントを挙げてわかりやすく説明する。(上記は現在募集中のSAF不動産ローンファンド6号のアピールポイント)


SAF不動産ローンファンド6号

　加えて、資金融資をした理由を明記しているのが、他社との大きな違いだ。どういう審査をしたか貸付型クラウドファンディングは書かなくてもよいのだがが、SAMURAIでは書いている。担保価値、事業計画、経費についても可能な限り情報開示に努めている。その分他社よりも長い文章となっているが、ぜひ読んで欲しい。

(ソーシャルレンディングではない)事業投資型クラウドファンディングにおいては、電子募集(オンライン募集)の際にはネット上で情報開示はしっかり行わなければいけないルールがある。SAMURAIは事業投資型の募集も行っているので、その一番厳しいところに、ソーシャルレンディングにおいても可能な限り合わせている。可能な限り情報は投資家に提供したい。ぜひしっかり読んだ上で投資判断を行ってほしい。

最後にファイアフェレットより

第1部、『「激動のソーシャルレンディング発展期」～業界は今～』の内容は以上となります。

　投資型クラウドファンディングの運営会社のセミナーと思えないほど、業界全体の注意喚起に溢れた内容であることがおわかりいただけると思います。投資家が、また運営会社も注意するべきところをしっかり明らかにした上で、自社のファンドは最大限リスクが顕在化しないものを販売することを心がけているという、自負を感じました。

第一種金融商品取引業の登録をもつSAMURAI証券らしいと感心いたしました。

第2部の質疑応答でも実に興味深い話が聞けました。

2018/9/17 SAMURAIセミナー参加報告 その3

2018/9/18 SAMURAIセミナー参加報告 その4

をご参照ください。

　なおSAMURAIでは9月7日(金曜日)にもセミナーが予定されています。ソーシャルレンディング業界を知る上で大変勉強になるセミナーです。特に質疑応答の時間が十分に設けられており、思う存分質問が出来る点には注目です。是非ご参加ください。

参考
2018/8/20 SAMURAIセミナー参加者にAmazonギフト券1万円相当が当たります！Ver.2.0


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