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    オーナーズブック、不動産エキスパートを揃えた上場企業が運営、その魅力を徹底解説


     オーナーズブックは2014年にサービスを開始したソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)サービスです。これは業界7番目の登場となり、ソーシャルレンディングとしては古参のサービスとなります。

    オーナーズブックタイトル画面


     運営会社のロードスターキャピタルは都内のオフィスに強みを持つ不動産事業者です。創業は2012年3月ですが、2017年9月にはマザーズへの上場を果たした大変勢いのある会社です。これは投資型クラウドファンディングを手がける会社が上場した初のケースとなります。

     オーナーズブックの案件は都内のオフィス、マンションといった硬い収益が得られる不動産取引におけるメザニンローン案件が主なものとなっています。またその他には京町を再生させ宿泊施設にするというユニークな案件もあります。

     ファンドの利回りは4~6%と業界では中程度です。しかし案件の募集後数分も経たずに満額成立するなど、他社の10%を超える案件に人気は引けをとりません。

     なぜオーナーズブックの案件の人気は高いのか?それに答える形でオーナーズブックの魅力を徹底解説します。

    目次
    不動産のプロ集団が精査した硬い案件組成が魅力
    1万円から投資可能、洗練されたユーザーインターフェイス
    専用アプリ、SNSを実装した唯一のサービス、システムは自社開発
    運用会社としては初の上場、黒字経営、財務状況が開示
    オーナーズブックの利回りは、融資先リスクが小さいことの現れ
    早期償還時には利回り上乗せの特典、金銭以外の特典も魅力
    高価値の不動産担保とLTV、リスク分析に着目
    デメリットとしては毎月分配でないこと、分配額がわかりにくいこと
    高利回りのエクイティ型の案件が近日登場予定
    オーナーズブックでは着実な運用を狙え!


    不動産のプロ集団が精査した硬い案件組成が魅力


     オーナーズブックの運営会社ロードスターキャピタルはゴールドマン・サックスの不動産運用会社であるゴールドマン・サックス・リアルティ・ジャパンのOBが立ち上げた会社です。卓越した不動産スキルを持つ人材を揃えており、まさに不動産のプロ集団といえます。不動産関係のものだけで宅地建物取引業、総合不動産投資顧問業の免許を会社として登録しており、また不動産鑑定士の免許を持つスタッフも多数社内に在籍しています。

     この高い不動産鑑定能力をもって精査した案件を投資家に提供することがオーナーズブックの最大の魅力です。硬い案件組成を行っているため案件数は少なめであり、また利回りも4から6%と決して高くはありません。

     しかし都内の高価値の高い不動産を担保とする案件を中心に展開を行い、着実に投資家にリターンを分配してきた実績、また上場起業の信用もありオーナーズブックの案件は募集開始後1日もかからず満額成立する人気案件に成長しました。


    1万円から投資可能、洗練されたユーザーインターフェイス


     オーナーズブックは1万円で投資が可能なこと、またユーザーインターフェイスが洗練されていることから初心者でも投資を始めやすいことが魅力です

     ソーシャルレンディングは少額から投資できることが魅力です。しかし実際のところ最低投資額が1万円というのは20位上あるソーシャルレンディング運営会社の1/3程度である6社程度です。オーナーズブックはそのうちの1社であり、投資への垣根が低く設定されています。

    またユーザーインターフェイスが非常にわかりやすく作られています。

    02_オーナーズブックユーザーインターフェイス

     これは投資家の資産管理画面です。現在口座に現金として存在する金額、投資して運用中、あるいは申し込み中の金額、またそれらの合計も明示されています。

    03_オーナーズブックユーザーインターフェイス

     ファンド管理画面がこちらとなります。投資中、あるいは償還された全てのファンドへの投資額、利回り、運用期間、配当実績が示されています。償還が終わったファンドのみ、あるいは投資中のファンドのみを選択して表示させることも可能です。

     投資家の資産管理、また投資したファンド情報をここまで解りやすく示しているサービスは他にありません。私がオーナーズブックを初心者にもお勧めする理由の一つです。

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    専用アプリ、SNSを実装した唯一のサービス、システムは自社開発


     オーナーズブックの運営会社ロードスターキャピタルは不動産テックに力を入れている会社であり、IT技術の導入に積極的です。


    オーナーズブックアプリ画面
    オーナーズブックアプリ画面

     たとえば、オーナーズブックはソーシャルレンディング運用会社として唯一スマートフォン用のアプリを投資家に提供しています。投資家はこれを利用することにより案件の閲覧、募集、資産管理を洗練されたインターフェイスで行うことができます。

     またSNSも用意されており、これもソーシャルレンディングサービスの中で唯一です。SNSは上記アプリからでも利用できます。SNSにより投資家間での交流を行うこと、また投資した案件の情報共有を行うことが可能です。この機能は個人設定によりON、OFFを自由に切り替えることが可能です。

     一般的にソーシャルレンディングのシステムは外注することが多いのですが、オーナーズブックは自社内にシステム部門を設けソーシャルレンディングのシステム、アプリ、SNSは全て自社開発で行っています。そのためにトラブルなどが起きたときでも、自社で対応が可能です。


    運用会社としては初の上場、黒字経営、財務状況が開示


     オーナーズブックが初心者にもお勧めできる点として、運営会社が上場していることが挙げられます。オーナーズブックの運営会社ロードスターキャピタルは2017年9月にマザーズに上場しました。当然財務状は開示されています。上場後も順調な収益を挙げており、黒字運営です。

     ソーシャルレンディングの運営会社は小規模なところが多く、赤字経営と思われるところも多いです。投資家は運営会社の破綻リスクを考慮する必要があります。その点オーナーズブックは上記のように運営会社が黒字経営です。経営状態がIR、監査法人により保証されているため、その心配が小さいといえます。

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    オーナーズブックの利回りは、融資先リスクが小さいことの現れ


     オーナーズブックの利回りは4.5~6.0%と言ったものが大半です。8%以上の利回りの案件が当たり前というソーシャルレンディングサービスが多い中、見劣りがすることは歪めません。しかし先に述べたとおり、これはプロ集団が精査した、硬い案件と考えれば十分に納得のいく利回りといえます。

     オーナーズブックにおいては事業者報酬の形で利回りの上乗せが行われていません。オーナーズブックの投資家利回りが5%の案件ならば、そのまま5%で事業者に融資されます。オーナーズブックの収益は融資実行手数料のみということになります。

     他社の投資家利回りが高い案件は、事業者報酬の形で利回りの上乗せが行われています。10%が投資家利回りだとしたら、事業者報酬分で大体1から3%上乗せされ、業者には11から13%の利回りで融資されています。さらに融資実行手数料が加わる場合もあります。
     
     一般的に融資の際の利回りの高さは、融資先のリスクの高さに比例するというのが業界の常識です。5%で融資される案件よりも13%の案件の方がリスクは高いのです。利回りの高さだけに目を奪われず、案件の硬さ、リスクの妥当性にも目を向けるべきです。
     

    早期償還時には利回り上乗せの特典、金銭以外の特典も魅力


     オーナーズブックの利回りは4.5から6%ですが、あくまでこれは「予定利回り」です。運用が予想以上にうまく行った場合、早期償還が起きた際には上乗せされた利回りで分配されます。

    05_オーナーズブックユーザー利回り上乗せ

     これらはオーナーズブックで比較的最近に償還が行われた案件です。青い枠で囲っているのが予定利回り。赤い枠で囲っているのが実際に投資家に支払われた利回り(確定利回り)です。確定利回りの方が高いことが確認できます。オーナーズブックの過去の案件の利回りは公開されており誰にでも見ることができますが、ほとんどの案件で確定利回りは予定利回りよりも高くなっていることが確認できます。なお確定利回りの最高は「御苑高木ビル第2回」ファンドにおける14.5%です。

     また利回り上乗せ以外の特典もあります。「京都市下京区京町家再生第2号ファンド第1回」においては20万円以上出資した投資家に対しては、投資先不動産の宿泊料金が50%OFFになる優待券がプレゼントされました。

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    高価値の不動産担保とLTV、リスク分析に着目


     オーナーズブックの案件は全て投資先の不動産事業における不動産が担保として付けられています。オーナーズブックの案件は都内の需要が高い好立地の不動産であることが多く、担保価値が高いことが魅力です。

     また融資において、不動産担保がどのくらい元本を保証できるかの目安としてLTV(Loan to Value)という指標があります。その不動産価値の何%が借入金であるかを示します。LTVが90%で不動産(担保)の値段が1億円ならば、9千万円がその不動産融資されたことになります。この場合土地の値段が9千万円以下にならない限り、担保により元本は保証されることになります。

     オーナーズブックではこのLTVは80%以下に抑えられています。他社の高利回り案件ではこのLTVが100%近くに設定されていることがあります。こうした案件では土地の急激な値下がりが起きた場合、投資家の元本を保全できない可能性があります。

    担保設定においてもオーナーズブックの案件は硬いのです。


    デメリットとしては毎月分配でないこと、分配額がわかりにくいこと


     オーナーズブックは実によくシステムが整備され、案件のリターンとリスクのバランスが良く、特にこれといったデメリットがありません。強いて言えば毎月分配を採用している会社が多い中でオーナーズブックは3ヶ月(4半期)ごとのリターン分配を採用していることです。ソーシャルレンディングにおいて分配日は毎月の楽しみですが、その機会は減ってしまいます。

     また月ごとのリターン分配をサムマリー(概要)でわかりやすく表している会社が多いのに対して、オーナーズブックではそれが導入されていません。リターンがどれだけ得られたかは自分で計算する必要があります。ただしクラウドポートが提供している「マイ投資レポート」を利用することにより、この問題は容易に解決できます。

     最後に、オーナーズブックの案件は大人気であり、募集開始またたく間に満額成立してしまいます。現状案件組成数が少ないため投資しにくいところがありますが、ロードスターキャピタルがクラウドファンディング事業に注力していくに従い、案件組成数も増えこの問題は解決されるでしょう。

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    高利回りのエクイティ型の案件も登場、1号案件は大人気で3分で満額調達


     オーナーズブックの注目ポイントは「エクイティ型」クラウドファンディング案件も用意されていることです。エクイティ型案件とは、ソーシャルレンディングより高利回り、ただしリスクも高い「資本部分(エクイティ)」」に対して投資が可能な商品を指します。

    06_オーナーズブックユエクイティ型案件

     上の図がエクイティ型案件のイメージです。従来のソーシャルレンディングでは不動産のシニア、もしくはメザニン部分へ融資するものが主流でした。この場合万が一のことが起きた場合シニアが最初に担保により保証され、メザニンが次に保証されます。

     ただしシニアの利回りは最も低くなります。メザニンは保証順位が低い代わりに利回りはシニアよりも高くなります。従来、オーナーズブックにおいてメザニンに投資してきた投資家は4~6%の利益を得てきました。

    オーナーズブック_エクイティ型_秋葉原オフィスビル

     2018年8月に募集が開始されたエクイティ型ファンド1号「秋葉原オフィスビル」は予定利回りが7%とオーナーズブックのファンドの中で最も利回りが高いものでした。また従来の貸付型ファンドと比べ投資先不動産の情報が詳しく開示されていました。そうした期待感から大人気となり、募集開始後わずか3分で満額が集まるという大盛況となりました。

     オーナーズブックのエクイティ型案件では、不動産のプロがその目利きを最大限働かせ、成功の確率を高めるべく投資先不動産の吟味が行われます。またオーナーズブックと投資家がともに案件に出資する形がとられます。ソーシャルレンディングのように投資家だけがリスクを負うことはありません。

    エクイティ型案件は小口不動産投資の大きな転換転になると期待されています。


    オーナーズブックでは着実な運用を狙え!


     最後にオーナーズブックで運用する際のアドバイスをさせていただきます。オーナーズブックの最大のメリットはその不動産案件の硬さ、企業の信用リスクの小ささです。他のソーシャルレンディングよりも案件のデフォルト、また運営会社の倒産リスクは最大限抑えられることが期待できます。

     ですからソーシャルレンディングに投資する資産のうち、絶対に失いたくない、着実に運用したい分で運用しましょう。逆にリスクをとれる資産は他の高利回りのソーシャルレンディング運営会社、株式、投資信託などで運用するといいでしょう。

     安全性の高い運用資産を十分持つことにより、リスクの高い金融商品で運用を行う際に心の落ち着きを得ることができます。オーナーズブックのファンドを全ての投資資金の礎とすることをお勧めします。

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