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    オーナーズブック、エクイティ型案件をロードスターキャピタル決算報告から読み解く


    オーナーズブックの運営会社、ロードスターキャピタルの2017年12月期の決算説明会の資料が公表されました。

    2018/2/14 2017年12月期決算説明資料(ロードスターキャピタルWEBサイト PDFファイル)

    上記内容はログミーで書き起こしもされています。

    ロードスターキャピタル、6期連続増収増益 クラウドファンディング好調、会員数が前期比3倍超(2018/2/14 ログミーファイナンス)

     これらを元にオーナーズブックの展望、またエクイティ型案件を読み解いていこうと思います。

    決算ハイライト


    100_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

     ロードスターキャピタルは6期連続増収増益と好調です。売上高は前年比88.7%、経常利益は69.1%増です。

     同社の注目の的である不動産投資クラウドファンディングサービス、オーナーズブックは投資家数が7,635人(前年比343.0%増)、累積投資額が36億5千200万円(同254.2%増)とこれまた好調です。なお、この会員数にはメールアドレスの登録だけの人は含まれていません。発表のあった2月14日には9千人とのことなので、もう今ごろ1万人を超えているかもしれません。

     以下不動産クラウドファンディング事業であるオーナーズブックだけに着目して解説してきたいと思います。


    クラウドファンディング事業の成長


    110_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

    オーナーズブック事業の売上高は上記会員数の上昇を反映して、前年比9倍となりました。

    120_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

     オーナーズブックにおける累積投資額、会員数は順調に増加中です。前述のとおり投資会員は343.0%増の7,735人、累積投資額は254.2%増の36億5,200万円となっていますが、グラフでその成長の著しさがよく確認できます。不動産事業に比べればまだ売上、収益性は小さいですが将来的にはわかりません。


    経営理念と事業領域~FinTech領域~


    130_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

     不動産テックとして、オーナーズブックのソーシャルレンディング案件、エクイティ型案件、AIにより未来のマーケットを切り開くことが経営理念として掲げられています。

    オーナーズブック公式サイトへ

    エクイティ型投資~当社の目指す世界


    150_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

    注目度が高いエクイティ型にも多くの説明があります。

    これまでプロしか参加できなかった不動産投資の領域を
    • 投資家が少額から投資可能
    • 投資家に情報を開示する
    ことにより、個人でも参加できる展望が挙げられています

     これまで不動産投資は多額の資金が必要であることから、また情報の「非対称性」があることから個人投資家にとって不利でした。個人投資家は貧弱な情報の元で百戦錬磨の不動産業者とわたりあい、不動産を吟味し、多額の資金を投じて不動産投資をしなければいけなかったのです。

     またその投資対象はせいぜいアパート一棟、マンション数室と小規模なものに限られました。REITを利用すれば大規模な不動産案件の投資もできます。しかしREITの投資対象は多数の不動産の塊であり、特定のものを選んで投資できるわけではありません。また後述しますが中抜きがひどいため投資家へのリターンは5%以下というものが大半です。

     オーナーズブックはその現状を根本から変えようとしています。機関投資家やヘッジファンドが不動産を運用会社(アセットマネジメント会社)に委託してやる不動産ビジネスを個人投資家にも開放しようとしています。このビジネスはリターンが低いものでも7、8%、高いものでは20%となります。数十億円の資金が本来必要であったそのビジネスに個人投資家が少額から投資できるようになるのです。

    このことにより不動産市場全体を活性化し業界全体貢献することも掲げられています


    エクイティ型投資~個人投資家の不動産投資~


    150_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

    エクイティ型案件がJ-REIT、現物不動産と比較されています。

     個人投資家が投資する場合、エクイティ型の現物不動産に対する優位性は明らかです。そもそも本業がある会社員が不動産管理を行うのはハードルが非常に高いのです。

    J-REITに対しては

    (情報を開示された)個別の不動産案件に投資できること
    インターネットにより(中抜きを除くことにより)比較的高いリターンが期待できる


     が挙げられています。オーナーズブックの岩野達志社長は、J-REITには中抜きがあり、それが投資家へのリターンを低下させていると、セミナー・イベントの場で述べられています。

     この「中抜き」とは、J-REITの運用手数料のような「見えやすい中抜き」“だけ“ではありません。実はJ-REITでは不動産を購入する際、「割高」で購入することが多く、やはり投資家利益を押し下げます。このことを「中抜き」と表現しているとのことです。

    ※オーナーズブック投資家懇談会に参加したとき、社員さんに聞いてきました

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    エクイティ型投資~収益構造~


    160_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

    エクイティ型の収益構造です。

     エクイティ型は上記のとおり高リターンですが最も、シニア、メザニンよりも「守られない部分であるエクイティ(自己資金)」への投資であることは注意が必要です。シニアとメザニンには投資対象の不動産の担保による優先補償がありますが、エクイティへの補償は最後の最後となります。

     REITは不動産運用益からの分配ですが、エクイティ型は3~5年で売却というエグジットを設定し、その売却益からリターンを支払うというのが両者の大きな違いとして挙げられています。


    貸付型の実績


    170_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

    2017年12月期におけるオーナーズブックの実績です。
     貸付型において貸付実行案件数80件(前期比約2倍)、営業貸付金残高11億6,700万円(前期比396.6%増)となっています。エクイティ型の導入により、より一層の成長が期待されます。


    投資家への目標リターン


    180_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

     オーナーズブックにおける貸付型の利回りは4.5~6%~でしたが、エクイティ型は6~10%というより高いリターンが目標として掲げられています。貸付型においてはデフォルト、遅延などはこれまで発生していません。


    松井証券との連携


    190_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

     100万以上の口座を持ち、お金を持つシニア層の投資家が多い松井証券との提携を行ったことも成長を促進させるでしょう。

    参考
    2018/2/7 オーナーズブックと松井証券の口座連携がいよいよ開始!


    オリックス銀行との連携


    200_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

    オリックス銀行との連携により、融資先がより一層開拓されることも期待できます。

    参考
    2017/12/8 オーナーズブックがオリックス銀行とビジネスマッチング契約締結!

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    オーナーズブックの利用者属性


    220_オーナーズブックを業績発表会から読み解く

     オーナーズブックにおいては10万円以下の投資家が4割と最大の割合を占めています。500万円以上の投資家も15%強、1千万円以上の投資家も10%未満いることがわかります。他のサービスでは多額の投資を行う少人数の投資家が投資額全体の大部分を占めていますが、オーナーズブックでも同様と私は考えています。

     会社員が8割であり、株式や投資信託との併用、分散投資先としてオーナーズブックが選ばれていると分析されています。なお私は株式、投資信託に疲れ果ててほぼ撤退しています

    最後に


     クラウドファンディング事業であるオーナーズブックだけに着目した話をしましたが、本来はロードスターキャピタル株主向けのお話です。株主還元を積極的に行うこと、増配についても語られています。

     この決算報告会で重要なテーマの一つとなっているエクイティ型の案件は4月の中旬にオーナーズブックサイト上で発表が行われることがニュースとなっています。

    ロードスターキャピタル、エクイティ投資型商品の提供を開始--個人投資が拡大(2018/4/4 C-net Japan)
    ※エクイティ型案件は4月中旬より延期になったと連絡がありました(2018/4/10にオーナーズブックより配信されたメールにより)

    オーナーズブック、エクイティ型案件

     どのようなものになるか、楽しみです。

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