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    ラッキーバンクの行政処分理由にあるX社はLBIリアルティなのか?再検討


    投資家さんからコメントをいただけました。


    昨日投稿した、ラッキーバンクの行政処分について書いた記事

    2018/3/3 ラッキーバンクの行政処分内容発表、多くの人が誤解している2つのこと

    において”投資家さん”から下記の質問をいただけました(「投資家」がハンドルネーム)。

    「X社はLBIリアルティ社ではない」とおっしゃっていますが、LBIリアルティ社の公式サイト(http://lbi-realty.co.jp/)を見ると、累積調達金額が、15,529,450,000円となっており、ラッキーバンクの累計調達金額と一致しています。
    また、グループスキーム図からも、LBIリアルティ社を経由して、貸付しているように読み取れます。
    この点をどのように考えているか教えてください。


     回答が長くなったこと、また同様の疑問をお持ちの方にもお伝えいたしたく、独立した記事の形でご回答いたします。

    以下、投資家さんへの回答


    投資家さん
    ご指摘、どうもありがとうございます。

     「どう考えているか?」の回答につきましては、「まだ解らないが、ひょっとしたら間違えているかもしれない、しかし、X社はやはりLBIリアルティではないと考えている」が現在出せる回答です。
     正直、LBIリアルティが、ラッキーバンクと同額の「累計調達額」をそのように表示していることを、ご指摘いただくまで気づきませんでした。

     しかしご指摘をいただいた現在でも、私はX社をブログ本文に挙げた2つの理由でLBIリアルティ「ではない」と考えていいます。ただ投資家さんのご指摘もごもっともですので、再検討しなければいけないと考えております。早速、ラッキーバンクにX社はクラウドリアルティなのかどうかを「再度」問い合わせたいと思っています。

     実は処分勧告直後に一度問い合わせてみたのですが、「勧告がなされている状況の為、行政処分の内容を確認後、詳細をご報告申し上げたく存じます。」と回答を保留されてしまいました。処分後であり、改善命令に「投資家に対する誠実な対応、徹底説明」があることから、真摯な回答をラッキーバンクからいただけると思っております。

    また下記の考察により、投資家さんが挙げた2つの事象に関して恐れながら反論を申し上げたいと思います。

    X社がLBIリアルティでない場合


     仮にX社がLBIリアルティでないとすると、投資家さんが挙げた2つの事象に対して、下記のような仮定(反論)がなりたつと思います。

    A:LBIリアルティの累積調達金額がラッキーバンクのそれと一致していることについて


    LBIリアルティの調達額

     私はこの数字は単に親会社の運営するラッキーバンクがこれまで集めた額をそのまま表示しているだけではないかと考えます。いわゆるLBIリアルティ社のスケールを大きく見せるための「お化粧」と解釈します。

     証券取引等監視委員会はラッキーバンクが「ほとんど」がX社へ融資されたと指摘しています。「ほとんど」は100%未満ということです。ですからラッキーバンクとLBIリアルティのページに表示されている調達額は「15,529,450,000」とまったく同じ現状では、下記の疑問が生じます。

     ラッキーバンクからLBIリアルティへ融資されたお金がLBIリアルティのWEBサイトに表示されているならば、上記金額は「ほとんど」である限りラッキーバンクのものより小さくなければならないはずです。

    単なる「お化粧」と解釈するのが妥当ではないでしょうか。

    B: スキーム図について


    ラッキーバンクの投資スキーム
     このグループスキーム図ですが、これは確認できるかぎり、LBIリアルティの設立が発表された2016年8月より用いられています。私は2016年10月にその図を用いて記事を書いています。

    2016/10/26 ラッキーバンク、不動産取引情報非対称性の取り組みに期待 その2(その記事)

     このスキーム図は、ラッキーバンクからLBIリアルティへの融資があるはずのない時から、WEBサイトで用いられてきました。サミット時、田中社長がLBIリアルティへの融資が「まだない」と回答した時もです。

    そして今現在、実際はX社への融資がほとんどあったと判明した時点でも用いられているわけです。

     上記スキーム図は、ラッキーバンクは将来的にこのようなスキーム図でやりたい、もしくはLBIリアルティを通じて行う場合はこのようなスキーム図でやる、ということを示しているものではないでしょうか。

     この図を説明するさいに「ラッキーバンクの投資スキームは100%(あるいは「ほとんど」)、このようになっています。」とでも書いてない限り、この図が示してあるからといって、そのことをもってX社はLBIリアルティ社とはいえないこととなります。

     田中社長は今はまだないが、今後は上記スキームで融資していきたいいう趣旨のことをサミットで述べていました。ただX社≠LBIリアルティ社かつ、X社への融資がほとんど、となると上記スキームを用いて融資された額は少ないのではないかと、推定されます。


     X社がLBIリアルティ社ではないとした場合、投資家さんの疑念は上記の説明で、ある程度晴らせることができるのではと考えています。いかがでしょうか

    X社がLBIリアルティである場合


     私の予想が間違えており、X社がLBIリアルティである場合、以下のような仮定が成り立ちます。これも書いておきたいと思います。

    A:LBIリアルティはX社であり、それが適切に表示されていないかった。


    LBIリアルティ社の設立は下記プレスリリースで2016年6月と明記されています。

    FinTechがもたらす不動産市場への効果とは?累計募集金額50億円超の不動産特化型ソーシャルレンディングのラッキーバンク・インベストメント株式会社が、不動産市場へ本格参入を決定。(2016/8/2 PR TIMES)

     これが誤解を招く表示であり、実際には同社の前身として「Y社」が存在し、そこにラッキーバンクはサービス開始時(2014年12月)時点から融資のほとんどを行っていた。そしてそのY社がLBIリアルティ(X社)に名前を変えたのが2016年6月だった、という仮定もできるかと思います。つまり「設立」ではなく「名称変更」だったとなります。

     この仮定が正しかった場合、昨日の記事で触れたサミットの質疑応答における「LBIリアルティには融資をまだおこなっていない」、という田中社長の回答は「誤解を招くものだった、言い間違いだった(あるいは虚偽)」となってしまいます。私としては間違いであって欲しいと思っています。

    B:LBIリアルティの経営者は現在は田中社長の親族であり、それが適切に表示されていない


     LBIリアルティがX社である場合、LBIリアルティの運営会社の経営者が「田中社長本人」なので、証券取引等監視委員会が「田中社長の親族」であると書いたのはおかしい、と私は反証を挙げました。

     LBIリアルティの社長は処分勧告時(2018年2月下旬)すでに田中社長本人ではなく、すでに田中社長の親族に交代しているとなると、私の反証は成り立たないことになります。

     証券取引等監視委員会は「監査時(2017年3月)」ではなく、処分勧告時のX社の経営者のことを述べたのであり、LBIリアルティの社長が現時点WEBサイトで田中翔平氏と示されているのは、まだ「変更を反映していない」という解釈となります。

    故意かミスかはわかりかねますが。

     実はみんなのクレレジットの問題を受けて、業界では「融資元(ソーシャルレンディング運営会社)と融資先の経営者が一緒というのはまずい」という、話になったと聞いております。みんなのクレジット社も処分後白石伸生社長が退任することにより、それを(形式上は)改めましたし、その他の会社でも「サービス開始前」に同様のことをしたと聞いたことがあります。

     ですから、もしX社がLBIリアルティ社であり、その経営者がラッキーバンク・インベストメントと同じく田中社長である場合、そのことを当局が看過するはずもなく「監査後、処分勧告前に田中社長から、その親族に交代した」というのもあり得ない話ではありません。

     もっとも、田中社長が現時点でもLBIリアルティ社の社長である(WEBサイトの表記が正しい)場合「X社がLBIリアルティ社ではない」という私の反証はより、補強されることになります。

     親族の経営するX社の融資がほとんどであり、田中社長の経営するLBIリアルティ社への融資が(ほとんど)ない、状態だからこそ、上記の融資元と融資先の経営者が同じという問題が生じていない、ゆえに当局も看過したと考えられるからです。

    最後に


     いかがでしょうか、投資家さん指摘されたLBIリアルティWEBサイトに表示している「調達額」、「スキーム図」は、上記の理由で「X社がLBIリアルティ社である」と判断する根拠としてはいかさか弱いのでは?というのが私の結論です。

     ただしラッキーバンクが今回の改善命令を受けた理由には、様々に投資家の誤解を招く案件・担保説明があったことは事実です。証券取引等監視委員会が指摘していない部分にもあったと仮定して、「X社がLBIリアルティである場合」の章(チャプター)を書きました。

     もし投資家さんが、X社がLBIリアルティ社であるとお疑いである場合、その考察の一助としていただければ幸いです。

     以上となります。改めてご指摘を頂いたことのお礼、またLBIリアルティのWEBサイトの検証が不十分なまま、先日の記事を記したことをお詫びします。

    今後もご愛読いただければ、幸いです。

    ※2018/3/11 追記
    上記のラッキーバンクへの問い合わせですが

    まず、貸付先につきましてとなりますが、弊社より各ファンドの貸付先の開示方法等について検討させていただいている次第でございます為、誠に恐縮ではございますが、現時点によるご回答を控えさせていただいております。
    ご要望に沿った回答に至らず、大変申し訳ございません。

    とまたもや回答を保留されてしまいました。


    ※ソーシャルレンディングとはどのような金融商品であるかの解説記事を書きました。お読みいただけると嬉しいです。
    2018/3/17 ソーシャルレンディングとはどのような投資商品なのか、その魅力を徹底解説します。

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    非公開コメント

    No title

    丁寧に回答していただいてありがとうございます。

    いずれにしろ、ラッキーバンクからの回答を待たないと真実は解明されないことには同意いたします。

    ただ、LBIリアルティの表示の件については、「お化粧」「故意」なら悪質、「ミス」なら杜撰ということになり、どちらに転んでもラッキーバンクへの不信感が募る一因になる気がします。

    2018-03-04 23:32 │ from 投資家URL

    No title

    LBIリアルティにつき、登記簿、官報決算公告、帝国データバンクレポート等をぜひ取得してみて下さい。

    2018-03-05 00:13 │ from URL

    こちらこそ、コメントをどうもありがとうございます。

    投資家さん
    こちらこそ、コメントを寄せていただきどうもありがとうございました。

    ブログ本文にあるラッキーバンクへの問い合わせはすでに済ませました。
    回答を待ちたいと思います。

    「お化粧」はLBIリアルティ≠X社の仮定である場合、
    「故意」、「ミス」はLBIリアルティ=X社である場合


    で登場する言葉ですね。

    「お化粧」に関してはそれほど目くじらを立てることはないと、私個人は思っています。私はLBIリアルティのWEBサイトに累計調達額がそのように表示してあることに気づきませんでした。しかし処分前後に限らず気づいたとしても、それほど問題視しなかったと思います。

    すこし注意してみれば、ラッキーバンクのWEBサイトに表示してある数字と全く同じであることはすぐ気づきますし・・・。それほど悪質な「お化粧」とも思いません、むしろ「ほほえましい」、「かわいらしい」の類(たぐい)です。


    現状、私はLBIリアルティ≠Xと考えているのでLBIリアルティ=X社である場合に疑われる、「故意」、「ミス」については回答を留保します。しかし実際のところ、企業情報が間違えているなんてよくあることです。
    私は各社の比較表を毎月更新しているので、企業情報WEBサイトを良く見ますが、資本金が更新されていないなんてよくあります(その他とんでもないミスを発見したことも・・・今では更新されていますが)。

    当ブログで掲載している各社の比較表、各社案件の比較表だってどっかしら現在でも間違えているかもしれません(とある社長さんみずから修正依頼を受けたこともあります)。

    故意に更新してなかった場合、はもちろん「ミス」よりは印象が悪くなりますが・・・。

    むしろ私が不信感を募らせているのは「融資先が集中しており、投資家のリスク分散ができていない状態だった、また借入金の返済が不可能なほど財務状況が悪化している状況で「おかわり」が行われていたこと、それらが投資家に知らされていなかったことです。

    私は2016年2月に参加されたメディア向けソーシャルレンディング勉強会に参加したのですが、その場で田中社長は10~15社にタイムリーに融資していると述べられていました。

    参考
    https://quadstormferret.blog.fc2.com/blog-entry-423.html

    嘘ではなかったのでしょうが、特定の1社に集中しているとも教えて欲しかったです・・・。

    なにもともあれ、投資金額を無事償還していただければ、よほど悪質なことが行われていない限り全てを水に流したいと思います。

    2018-03-05 12:32 │ from ファイアフェレットURL Edit

    お願いの仕方として、不躾ではありませんか?

    名無しさんへ

    帝国データバンクに会員、クレジットカード登録の手間をかけ、お金を払いその情報を取得して私に教えてください。

    と私に言われたら、名無しさんはどのようにお感じになりますか?

    2018-03-05 12:34 │ from ファイアフェレットURL Edit

    ラッキーバンク、投資家対象説明会の開催

    こんにちは、ラッキーバンクHP内のメッセージを見ると、今回受けた行政処分にたいし投資家対象の説明会を開催するようです。私も行きたいのは山々ですが関東圏ではなく行けそうにもありません。もし都合がつき参加できるようでしたら取材し、ブログ上でお知らせくださると助かります。

    ◆詳細◆
    【日付】2018年3月9日(金)

    【時間】 18時30分受付開始 / 19時00分開始 / 20時30分終了

    【場所】ベルサール東京日本橋

    2018-03-06 10:57 │ from 悩んでいます。URL

    申し訳ありませんが、都合がつきません

    悩んでいます。さん

    情報提供をいただきどうもありがとうございます。

    あいにくその日時は都合がつきません。

    ご依頼に応じられず、申し訳ありません。

    2018-03-06 12:15 │ from ファイアフェレットURL Edit

    ラキバン

    ブログ楽しく拝見させていただいております。
    ラッキバンク行政処分の件ですが、とある筋から小耳にはさんだのですが
    ラッキーバンク(田中社長) ウィングトラスト(田中社長) って関係で
    親族まわしって感じなんですかね? まあ別法人だしって感じですが親族でうまくまわしてるって情報です。

    2018-03-11 19:44 │ from URL

    確かにX社=ウイングトラス社でもおかしくありません

    情報提供ありがとうございます。

    正直ウィングトラストという名前は初めて知りました。

    私が関係者のお話を聞いて確実視しているのは

    「X社はLBIリアルティではない」
    「X社の経営者は田中翔平社長の”非常に親しい”親族」
    の2点です。

    ウィングトラスト社について調べて見ました。

    不動産運営を営むウィングトラスト社の社長は田中伊世子氏ですね。
    http://www.wingtrust.com/company/greeting/

    まあ「田中」という姓はよくありますし・・・。

    不動産コンサルティングの株式会社アンビシャスの取引先にはラッキーバンク・インベストメント(田中翔平社長)、ウィングトラスト社(田中伊世子社長)の両方が挙げられていますね・・・。
    http://business-plus.net/interview/1608/k2951.html

    公益社団法人東京都宅地建物取引業協会
    の「千代田中央支部 会員一覧」
    にはラッキーバンクインベストメント、LBIリアルティ(田中翔平社長)とウィングトラスト社(田中伊世子社長)が載せられていますね。
    ※他にも田中姓の代表者は沢山います。

    ソーシャルレンディング・不動産担保ローンファンドWATCHさんの
    http://fudousanloanwatch.blog.fc2.com/blog-entry-264.html
    の記事ではラッキーバンクについて述べられていますが、「ウイングトラスト株式会社が行っている『不動産OWNER’S倶楽部』」という言葉も登場しています。ただしなぜその言葉を登場させたかの説明が書かれていません。

    上記情報を総合すると、X社=ウィングトラスト社でもおかしくないといった感じです。確信は持てません。

    ただし、田中伊世子氏が田中翔平社長のお母様、という確証が得られたらほぼ私は確実視します

    情報提供あらためて、どうもありがとうございます。

    「X社は=ウィングトラスト社である可能性がある。」

    ということを旨において、以後情報収集に努めたいと思います。

    2018-03-11 21:24 │ from ファイアフェレットURL Edit

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