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    勉強会参加報告その7 ラッキーバンクその2~実需に根ざした担保設定・融資先について~

    勉強会参加方向その7です(その6はこちら)。前回に引き続きラッキーバンクを取り上げます。

    03田中社長20160210
    発表中の田中翔平社長

     前回はラッキーバンクが着実な元本回収のために行っている「二重伏線」について述べました。今回は前回述べた「鉄板」の不動産担保案件以外の実需ベースの案件また、また融資先について田中社長から語られたことについて述べたいと思います。

    5.実需に根ざした不動産担保も有効

      二重伏線を語る際に触れた良質の担保案件(都内の鉄板の不動産)で勝率を上げ、敗率を下げるのが日本のソーシャルレンディングの見るべき先だと考えている。案件は毎日10件ぐらい入ってくるが厳選している。滅茶苦茶良いように見えて実は価値の無い案件もある。また都内一等地で無くても手がける案件もあるが、それは不動産・金融市場がクラッシュする前に「実需ベース」で売れる不動産担保がとれるものである。
     
    (実需ベース不動産1:個別住宅)
     実需のある不動産とは何かというと、例えば経済が不調でも人は消費をするし、どこかにすまなければいけないので、「個別住宅」などの需要は常に必ずある。千葉県を例にとれば松戸や柏の徒歩15分圏内は上記の理由で手がける価値がある。

    (実需ベース不動産2:郊外高級マンション)
     マンションを例にとれば、大手が郊外の土地を大規模開発し、まとめて販売することを目的として建てられた億ションなども実需のある不動産である。そうしたマンションは郊外に建てられ、資産を持つ住民は車で通勤する。狭い地域でコミュニティが形成され、なんだかんだいって需要がある不動産となる。
     その一方投資用の賃貸マンションは駅近郊などのローケーションの良い場所に建てられる。なぜならば賃貸に住む人は前述の様な郊外のマンションをまず選択しない。駅の近くに住もうとするからである。そうした利便性の高い投資用マンションは市場が良い時は売れるが、悪い時には「投資用としては」絶対に売れない(つまり実需が無い)とのことです。

    6.ラッキーバンクの融資先について
     下記はラッキーバンクの融資先がどんな会社なのかに対しての、またなぜ案件公開の際に融資先をmaneoのように(A社、B社、C社などの方法で)区別できるようにしないのかという質問に対しての回答です(質問者は私です)。

     ラッキーバンクではこれまで大小含めて15~20社に融資を行ってきた。現在は10~15社にタイムリーに融資を行っている(2016年2月時点)。なぜ融資先を明確に区別できるようにしないのか、現在企業情報は詳しく出すことができない。とあるA社が同時展開して5案件を募集するとなると、投資家の方々はその会社が債務超過になるのではないかと思われてしまう。財務諸表を出せればいいのだがそれは当局の指導でできない。その会社の体力が安全で、案件も大丈夫だと審査して行っているので、現在はこうした形にしている。投資勝ち負けはあると思うが、利益を確保するために二重伏線で述べたようなヘッジをかけていること、その案件の物件力、案件力、担保価値に投資家は視点をフォーカスして欲しい。どのように投資家に情報を開示していくかは常に検討している、将来的にはナンバーを振り当てるなどの方法を考えたいとのことです。

    私からの感想

     ソーシャルレンディングに投資をしていると様々な不動産案件(ファンド)に投資することになりますが、各社得意分野を持ち、それを投資家にわかりやすく説明されることに感心させられます。ラッキーバンクの場合は実需ベース、また都内の鉄板の不動産となります。LCレンディングだったら、サブリースの大型施設、店舗向け、オーナーズブックならば都内オフィスですね。質問者から突っ込んだ質問がいくつもでましたが、それらに対する田中社長の回答は上記の通りよどみないもので、これまた感心させられました。ラッキーバンクは国内ソーシャルレンディングとしては6番目の登場、募集金額としては国内4位です。なお当ブログで扱っているサービス数は16であり、その中で堂々5本の指の中にはいります。ますますの活躍に期待です。

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