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    ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)の動向観察を行い、ブログにすることを趣味としています。コメントを頂けたり、にほんブログ村や人気ブログランキングのバーナーをポチッとしていただけると幸せです。写真は昔飼っていた白イタチ(フェレット)のものです。

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    ソーシャルレンディング赤裸々日記
    ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)の投資履歴から業界の動向、考察まで幅広く手がけています。ぜひご意見、情報がありましたらお寄せください。
    勉強会参加報告その5 オーナーズブック②~エクイティへ投資できる未来へ~

     2016/2/10に開催された、4サービス(クラウドバンクオーナーズブックラッキーバンククラウドクレジット)合同、メディア向けソーシャルレンディング勉強会参加方向その5です(その4はこちら)

    今回は前回に引き続きオーナーズブックを取り上げます。

    6.オーナーズブックの5~7%のリターンについて

    (ファイアフェレット注:これはオーナーズブックのリターンが他のサービスに比べて低いのでは?という勉強会参加者の質問に対する回答です)

     リターンは他のサービスに比べて確かに低めである。米国のように高い利回りの案件に分散投資を行い、そのうち何件かがディフォルトしても総合でプラスになれば良いと投資家が考えるならば高利回りの投資商品の投入も良いだろう。しかし日本では10戦して10勝しないと許してくれない国民性があり、損失が生じると怒る人が多い。そうなると高いリターンの案件を出し続けるのは個人的にはしんどいと思う。才能のあるひとがいて10年間高配当を続けていけたらすごいと思う。しかし20年間国内不動産市場の良い時悪い時を見てきたが、取れるリスクを現在の案件程度にしておかないと、クラッシュが起きた時に投資家に元本を返せないリスクが生じてしまうとのことです。


    7.本業の基盤を活かして全勝の商品を

     オーナーズブックの良い所は本業の不動産の収益があるので無理をしなくてもよいところだ。利回り勝負で会員を集めるよりは(ソーシャルレンディングの)マーケットが成長していくのを見守り、3年5年のなかで10勝0敗、100勝0敗と実績を積み上げ、ロードスターキャピタルは全勝してきたと評価してもらいたい。成長のカーブが他のサービスよりも遅くとも、また利回りが低いと言われてもめげない。自分たちが適正と考えるリターンでやっていきたい。長い目で見て欲しい、いつか逆転しているかもしれない、そうしたスタンスでやっていきたいとのことです。


    8.フェアなエクイティの商品もやっていきたい

     将来はロードスターキャピタルが行っている自己投資(エクイティ)へ投資してもらえる商品も将来的には考えている。(シニア→メザニン→エクイティの順に保証が無いので)損をするかもしれない、しかしうまくいった場合のリターンは20%とする。元本がゼロになるかもしれない、しかしロードスターキャピタルも投資家と同じ目線(立場)でやる。10億円の案件で3億円を自己投資(エクイティ)でやる場合、その3億円の部分の半分をロードスターキャピタルが、半分をクラウドファンディングで投資家より募集する。お客さんが損をする時はロードスターキャピタルも損をする。それこそがフェアだと思う。やるからにはリスクもしっかりわかってもらえる商品とするとのことです。
    ※ファイアフェレト注:これまでのソーシャルレンディングの商品は上記のエクイティではなく、7億円の借り入部分に貸金業法に則ったスキームで投資するものが主です。この場合法定上限金利以上のリターン設定はできません。しかしエクイティへ投資する場合はその上限はありません。

    9.これからのクラウドファンディング

     現在REITは不動産から上がる収益を分配しているが、転売を専門とするものがあってもよい。安く土地を買ってきて短期で転がすというものもこれから作られるかもしれない。転売REITは金融庁から怒られる、そもそもビジネスとして成り立たないといわれる。しかしそうしたファンドの運営者の社会的評価はともかく、ビジネスとして、クラウドファンディングで個人用のREITとしていろいろなレパートリーがあってもよいと思う。匿名投資組合・総合課税など個人には難しいところが現状ある。これが株式のような課税方式にすればもっとみんなが入りやすくなるのでは、(ソーシャルレンディング)業界も努力して変えていく、追い風が吹けばもっとよくなっていくのではないかとのことです。


    10.次の展開を見据えた展開を

     不動産事業とITは相性が良くない。今は不動産業界の調子がよいので本業に注力してはという意見をいただくこともある。しかしこの業界は良い時はみんな利益をあげられるが、悪くなった時はみんな潰れてしまい、また新しい会社が立ち上がる(ということが繰り返されている)。これでは不動産業界はろくでもないと言われてしまう。そうではなく不動産業界だって新しいことをできる。それが人々のためになり、社会を変えていくという流れを作っていきたい。最初はIT業者の顔もアピールしていたが、最近は開き直って飽くまで不動産会社であるということをアピールしている。IT企業との連携も考えているのでオーナーズブックにご注目くださいとのことです。

    ・・・・Intermission(これはファイアフェレットの余計な注釈です)・・・・・・・・・
     不動産業界がITと相性が良くないというのは岩野社長の主観ではありません。
    不動産業界のデジタル指数
     これは日経マネーの連載「FinTech超最前線(冨田和成ZUU社長兼CEO著)」の2016年5月号に掲載されていた図です。この図に触れた連載の箇所が以下の部分です(”左ページのグラフ”が上の図を指します)

    PwCが2013年に発表したリポートによると、不動産業界は最もデジタル化が遅れている業界の一つであることがわかります(左ページのグラフ)。(148P)


    注:PwC:プライスウォーターハウスクーパース(世界4大会計事務所の一つ)のことと思われます。この連載におけるこの号のサブタイトルは「不動産取引」でオーナーズブックについても触れられています。別途記事にしたいと思います。
    ・・・・Intermission終わり・・・・・・・・・

    私からの感想

     不動産のプロが自信と誇りを持って、リスクマネジメントされた案件を出しているということがよく分かりました。オーナーズブックのセミナーに以前参加した時にもそれは強く感じましたが、更にそれを補完してくれるものでした。それは投資家へのリスクを抑えた案件を提供しているからリターンも低めなのだという単純なものではありません。実は本業の収益を基盤として、揃えた一流の不動産スタッフが厳選した一流の不動産物件、またそのプロパティマネジメントも一流のところに依頼できる本当の意味で高品質な不動産投資商品であるということです。

     そしてその先にたどり着くビジョンは雄大であることは上記のとおりです。上記のような高品質な不動産投資は大手不動産事業者によって提供されてきましたが、最低投資額も大きくリターンは1~3%です。オーナーズブックの1万円から投資できて、リターンが5%という商品はクラウドファンディングによって中抜きコストが削減され、実現するだろう未来のビジョンを示しているといえます。

     また現在の投資案件の単なる延長ではなく、エクイティ投資やその他様々な展開をクラウドファンディングにより実現される未来を見据えていることが、お分かり頂けるかなと思います。私はエクイティ部分に投資できるクラウドファンディングの登場を心待ちにしています。高い利益が高い可能性で取れる誰もが魅力的に思う大規模不動産案件、インフラ、超大作映画、ゲームの続編などに出資できるのはこれまでは、プレイヤーと呼ばれる選ばれた人たちのみでした(繰り返しになりますがこの場合法定上限金利により、リターンが制限を受けること無く、莫大な利益が上がればそれをそのまま得られます)。しかしクラウドファンディングが成長していけば、「その他99%」の私達がその利益の享受に預かれる日がくるかもしれません。

    オーナーズブックの不動産投資商品についての説明は以下の記事もご参照ください

    2016/01/12 OwnersBook セミナー参加報告 その1
    2016/01/15 OwnersBook セミナー参加報告 その2
    2016/01/20 OwnersBook セミナー参加報告 その3
    2016/01/22 OwnersBook セミナー参加報告 その4

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