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    ソーシャルレンディング赤裸々日記
    ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)の投資履歴から業界の動向、考察まで幅広く手がけています。ぜひご意見、情報がありましたらお寄せください。
    ガイアファンディングセミナー参加報告その2

     ガイアファンディングセミナー参加報告その2です。その1ではガイアファンディングが舞台とする米国中古不動産市場が、いかに

    A:熟成していて市場規模が大きい
    B:市場の透明性が高く、公正な取引ルールに依っている
    C:労働人口増加による市場拡大が望める


     ことから魅力的なマーケットであることをご紹介しました。前回紹介したプログラムに沿って、引き続きセミナーの様子をお伝えします。

    3.現地ビジネスパートナーの紹介

     いくら魅力的なマーケットだとしても、誰もが成功できるわけではありません。眞鍋社長は信頼できる現地ビジネスパートナーとの連携の大切さを強調されていました(クラウドクレジットと同じですね)。前回米国では不動産の価値において土地が30%、建物が70%という話をしました。日本は逆で土地が70%で建物が30%です。このことが日本では建物のリフォームをして資産価値を上げる努力が限られる理由、その逆に米国では建物をリフォーム、リノベーションする甲斐があり、伸び代があるとのことでした。またボロっちい家があるとそのすぐ周りはもちろん、地域の住宅の価値も下がるという米国社会の事情もあり、良いリフォームをすると周りの住民に感謝されることも多く、それが眞鍋社長のモチベーションに繋がっているとのことでした。それだからこそ、その住宅の価値を挙げてくれる現地工事業者との関係を重視しているとのことでした。

    20160125_201403.jpeg

     米国は州、地域によって法律や規制が全く違います。そこでガイアファンディングはその地域を知悉し、長年の実績を持つビジネスパートナーとの提携を重視しています。ここでいうパートナーとはリフォームなどの工事業者だけではなく、リアルター(不動産業者、仲買人)も含まれます。そして彼らと独特のシステムを作り上げ、それを強みとしているとのことです。

    20160125_201433.jpeg

     現地ビジネスパートナーとの提携例です。会社説明については写真をクリックすれば、なんとか読めると思います。現地不動産事業者(リフォーム業者さんだったかな?)のパトリックさん、その他多数の現地業者の方々と眞鍋社長が親交を深めているか、とても熱い彼らへの気持ちを眞鍋社長に語って頂いただきました(伝える自信がないので割愛します)。

    Intermission 考えられるリスクとそのコントロール事例
     現地ビジネスパートナーの紹介の際に、リスクについて対策ノウハウの説明がありました。それをご紹介します。米国不動産投資は多くの日本の投資家にとっては全くの未知の領域です。眞鍋社長はセミナーでは下記のリスクを挙げられていました。

    20160125_201539.jpeg

    α:物件の改築が完了しない
    β:建設業者が逃げた
    γ:建築業者が水増し請求
    δ:思いもよらない法規制
    ε:物件がなかなか売れない(時間がかかる)


    以下、セミナーで紹介された上記リスクへの対策(リスクコントロール事例)です。

    20160125_201620.jpeg

    α:物件の改築が完了しない不動産案件の作業工程を評価した上での支払い

     米国では不動産工事(この場合は不動産のリフォーム)の進捗段階に応じてきっちり審査して、それに応じて代金を支払っていくというシステムが整っているそうです。お金を支払ったはいいけれど、その後いつまでたっても完成しないというリスクを避けることができます。


    β:業者が逃げた γ:建築業者が水増し請求業者が持ち出しで投資

     建設会社にも案件に出資してもらい、利害関係者になってもらうことにより、上記の行動をとっても業者が得をすることがないようにするとのことです。また儲かれば当然彼らにも還元されますのでモチベーションも高めることができるそうです。


    δ:思いもよらない法規制パートナー(現地提携企業)が熟知したマーケットに特化

     くり返しになりますが米国は州ごとに思いもよらない法規制等があり、他所者がいきなり参加しても上手くいかないことが多いです。そこでガイアファンディングは現地に根付き、その場を熟知している現地業者と提携しているそうです。


    ε:物件がなかなか売れない
    リアルターオープンハウス

     リアルターオープンハウスとはリアルター(不動産仲介人・販売者)に販売する家を公開することです。日本ではエンドユーザー(不動産最終購入者・住居人)に対するモデルハウスの公開が一般的ですが、米国ではエンドユーザーへの販売を請け負ってくれるリアルターにも不動産にも公開し、彼らが自信を持って、競って販売を行えるようにしているとのことです(良い住宅は市場に出す前に売れてしまうということもあるそうです)。パーティーも開いて楽しくやることもあり、実際にその様子をビデオで再生したいただき拝見しました。こうした販売促進活動で自信を持ってお薦めできる住宅を紹介することにより、物件が売れないリスクを減らすとのことでした。

     さてα~εのリスクにいずれも対応しない「ローン資産価値比率」という文面がリスクコントロール事例にありますが、これはどういうことでしょう。これは簡単に言えばその不動産の資産価値へ見合った額しか投資しない(ローンを組まない)、バブル期の日本の様な不動産の価値に見合わない過剰投資をセーブすることにより、リスクをコントロールするということです。

    このローン資産価値比率をだいたい60~75%にしているとの説明がありました。

    上記比率の求め方としてセミナーでは以下の1例が紹介されていました(あくまで一例で、いろいろあるそうです)。

    A:予定販売価格が4億7千万円
    B:不動産価値が3億円
    C:融資資金が2億6千万円


     C÷A≒55%ですので、手に入る予定の額の55%しかローンを組みません。これが上記の「ローン資産価値比率をだいたい60~75%」という意味です。ただし本来の不動産価格はBですので、こちらを用いて計算するとC÷B≒87%となり、資産価格の87%までローンを組んでいるという話になります。
    ※2016/1/26追記、上記割り算を初投稿時は割る方と割られる方を逆に記載していました。お詫びします

     私は米国不動産のことについては全くの門外漢でありますので、この数字の是非、高低の評価については解りかねます。そこでセミナーの場で眞鍋社長にお尋ねしてみました。そうしたところ

    1.この考え方が米国においては主流
    2.米国においても厳し目な数字を取っている


     とのことでした。ちなみに米国の銀行貸出ではこのローン資産価値比率が一般的に80%との説明がありましたので、確かに厳し目にとっていると言えます。前回説明した、米国中古不動産市場の透明性、活況、ルールの公平、厳格さ等からすれば、まあ日本とは考え方の違いがあるというのも、もっともな話だと思います。

    4.投資物件例
    5.マーケットの紹介(カリフォルニア州/ワシントン州)

    2015y12m16d_093753515.png
     さて米国の三世帯住宅、ビルゲイツの豪邸などいろいろ面白い話がありましたが、セミナーでのビデオ上映による紹介の部分が多く、上手く伝える自信が無いので省きます。特に固い市場としてカリフォルニア州サンフランシスコ、ワシントン州(ワシントンD.Cではありません)が紹介されていました。サンフランシスコはシリコンバレーに近く、有名企業の本社が多く、当然そこに勤める住宅購買力の高い従業員の需要が望めるそうです。ワシントン州もやはり有名企業が多数存在しています。具体的な企業名は写真をご参照ください。

    なお上記省略した部分はガイアファンディングのyoutubeチャンネルで見ることができると思います。ご参照ください。

    終わりに

    20151030_200018.jpeg

     なんとかこの最後にまとめに示された事項の説明は全部書き留めることができたと思います。

     私から最後に申し上げさせていただければ、日本のソーシャルレンディングは厳選された投資家の資産の安全性に最大限配慮した、しかも高利率な投資商品が提出される国内投資市場において史上かつてなかっただろう場所となっています。株式・債権市場。FX、不動産投資などにおいて、これまでほとんどの個人投資家はカモにされるばかりでしたから・・・。国内ソーシャルレンディングが最近話題のフィンテックと言って良いのかは疑問ですが、本流と言えないまでも亜流の存在として、上記の新しい投資市場を生み出した、生み出しつつあるとしたら興味深い話です。
     ただ現状国内ソーシャルレンディングの案件は国内不動産担保・開発案件が多く、それほど多様性があるとは言えません。多様性をもたらしてくれるガイアファンディングの登場を歓迎しています。私も一応国内住宅市場の関係者ですので、不動産マーケット事情について多少は知っておりますが米国は日本より遥かにフェアであると感じられます。これからの活躍に期待です。

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    コメント

    私もガイアファンディングには非常に魅力を感じて、投資しております。ファイアフェレットさんは国内住宅市場の関係者ということですが、「市場両手取引による悪辣な囲い込みが跋扈する日本の中古住宅市場」とは具体的にどのような商習慣があるのですか?
    [2015/12/19 08:39] URL | こまさん #- [ 編集 ]

    このような例がありました
    ”両手取引 不動産 囲い込み”でGoogleで検索したところ

    https://www.google.co.jp/webhp?sourceid=chrome-instant&rlz=1C1PRFE_enJP669JP669&ion=1&espv=2&ie=UTF-8#q=%E4%B8%A1%E6%89%8B%E5%8F%96%E5%BC%95%20%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%20%E5%9B%B2%E3%81%84%E8%BE%BC%E3%81%BF

    のような結果となりました

    上位3位のリンクを貼ります

    取引で損害を与える物件の囲い込みを是正 レインズがシステム改善で対応
    http://www.h-shoken.com/column/column106/

    たぶん日本で唯一の - スマサガ不動産
    http://suma-saga.com/lie/

    大手不動産が不正行為か
    流出する“爆弾データ”の衝撃
    http://diamond.jp/articles/-/69998

    私が知る以上に詳しくかいてありますが、まだご不明な点が
    ございましたらご連絡ください。





    [2015/12/19 11:31] URL | ファイアフェレット #rr398oDI [ 編集 ]

    日本の「中古」住宅市場には属しておりません
    誤解を解くのを忘れていました。

    私は国内住宅市場の関係者ではありませすが

    「中古」住宅市場という狭いカテゴリには属しておりません。

    ご了解ください
    [2015/12/19 20:47] URL | #rr398oDI [ 編集 ]


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