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    ソーシャルレンディング各社、各サービス比較2015年12月期後編

     2015年12月期のソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)の業界情報まとめ、サービス提供各社の比較データーを報告します。今回は後編です(前編はこちら)。

    2015年12月時点ソーシャルレンディングサービス提供社比較
    サービス比較20151223
    ※1 前前身のディー・ブレイン証券の設立は1997年7月(前身はみどり証券)
    ※2 見やすいように適当に値を丸めた

    2015年12月時点ソーシャルレンディング各種商品比較
    2015年12月期修正20160224
    ※2016/2/24 初出時SBIソーシャルレンディングの募集額を93億2,895万円と誤って記載していました。お詫び申し上げます。




    株式投資型クラウドファンディング FUNDINNO 会員本登録開始!

    株式投資型クラウドファンディング FUNDINNOが2016/12/5より投資会員本登録を開始しました。

    こちらのリンクより、登録を行えます。登録料は無料です


    5.SBIソーシャルレンディング
     
     SBIソーシャルレンディングの11月期(正確には11/10~12/10の間)の募集金額は2億4,915万円となりました。これまで見落としていましたが資本金が5千万円に増えていたので情報を更新しました。

     好調な募集実績に更に勢いをつけるべく、新規投資応援キャンペーン、大型案件募集を開始しました。詳しくはこちらの記事、2015/15/15 SBIソーシャルレンディングが大型案件を提出!をご参照下さい。

    貸し倒れ0件!SBIグループの提供する実績と信用のソーシャルレンディング・募集実績150億円超え!SBIソーシャルレンディング


    6.ラッキーバンク

     ラッキーバンクの11月期の募集実績は2億4千564万円となりました。第2回 Financial Crowdfunding Meetupの席上において、徹底した厳選案件を投資家に提出することにより来年は月当たり5億円、年60億円の募集を、来年以降は月10億、年120億円の募集を目標として挙げました。

     また不動産投資への進出も表明しました。詳しくは2015/12/08第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告その3 ラッキーバンク ~徹底した精査による優良案件提出を~
    をご参照ください。

    全案件不動産担保で安心・安全・・高金利運用のラッキーバンク





    7.オーナーズブック

     オーナーズブックの11月期の募集実績は2,550万円となりました。

    住宅新報WEBの「個人投資家が注目 「オーナーズブック」本格運用へ ロードスターキャピタル 不動産特化のクラウドファンディング」という記事に取り上げられました(全文読むには会員登録が必要)。

     上記記事概要は

    ・創業3年目の不動産会社が不動産特化クラウドファンディングサービスを本格的に開始
    ・不動産会社がこうした事業を取り扱うのは珍しい
    ・運営する専門サイト「オーナーズブック」を介して個人投資家から資金を募集
    ・資金を事業者に不動産担保ローン(メザニンローン)として貸出
    ・返却元本と利息を配当とする
    ・借り手は主に銀行から融資を受けにくい中小の不動産事業者
    ・ロードスターキャピタルが買い取っても価値のある都心の中小ビル、マンションを担保とする
    ・従業員に不動産専門家が揃っていることが強み、専門性を活かして事業者を審査
    ・投資案件成立後、ローン金額2%を上限として手数料として受け取る
    ・サービスの登録者は950人、年内に1000人へ増やす計画
    ・個人投資家手数料は無料で払戻手数料のみ、(コストを)最小限に抑え投資家にメリットのあるものにする
    ・ロードスターキャピタルは第二種金融商品取引業者
    ・子会社のロードスターファンディングが貸金業の登録を行い資金の受け入れや貸し付けを行う
    ・少額投資が可能であるため個人投資家の投資機会拡大が図れる
    ・不動産事業者も銀行からの融資資金の不足を補え、担保余力の活用により経営安定化が図れる


    といったところです。

     第2回 Financial Crowdfunding Meetupの席上において自社の百戦錬磨のスタッフによる厳選案件の提出により、投資家に決して損をさせない決意、既存の高コストの既存金融機関や中抜きがひどい金融商品の打破を表明しました。

     詳しくは次の記事2015/12/04第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告その2 OwenersBook ~固い案件提出で全勝を目指す決意~
    をご参照ください。

    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない


    不動産のプロ集団が運用する手堅い案件提出が売りのOwnerws Bookkで安全資産運用
    OwnersBook



    8.スマートエクイティ

     スマートエクイティの11月期の募集実績は525万円となりました。事業投資型クラウドファンディングとして様々なユニークな案件を提出していますが、トランクルーム投資案件が提出されたことが興味深く感じました。これは同じトランクルーム事業用地の案件に投資する案件でも社債案件「トランクルーム事業用地(債券)第1回債」と匿名組合案件「トランクルーム投資1号匿名組合」に分かれています。

     前者は年利が1.8%で事業者向き、後者は年利が5.6%と高く個人向けです。じゃあ、事業者がわざわざ低利率の前者を購入する意味があるのかというと、「トランクルーム事業用地(債券)第1回債」は減価償却による課税所得繰り延べ効果が期待できることにその特徴があります(詳しくは商品説明をご覧ください)。

     こうしたユニークな商品の提供により投資型クラウドファンディングの裾野が広がっていくことに期待したいです。なおこの両案件、前者が3250万円、後者が2550万円を集め満額成立しており、このことによりスマートエクイティの2015年12月期の募集金額は過去最大になることは確実です。


    9.LCレンディング
     
     LCレンディングの11月期の募集実績は8千87万円となりました。10月の募集金額でmaneoを抜かして1番に踊り出るという快挙の反動が来てしまったようですね……。しかし冬のボーナスキャンペーンを打ち出しによる盛り返しに期待です。maneoと組んでホテル開発案件に乗り出すことについては、こちらのリンクをご参照ください。冬のキャンペーンに関する私からの応援記事は2015/12/19ボーナスの活用をLCレンディングで是非是非いかがをご参照ください

    10.ガイアファンディング
     
     ガイアファンディングの11月期の募集金額は1億9,706万円となりました。セミナーを初開催しました。参加したので記事にしました、「2015/12/15 ガイアファンディングセミナー参加報告その1 2015/12/18」、「2015/12/18ガイアファンディングセミナー参加報告その2」をご参照ください。
     けにごろうさんのインタビューにより、出資者が国内の個人投資家ということがわかりましたので、その情報を書き加えました。


    11.トラストレンディング
     トラストレンディングの11月期の募集金額は4千30万円となりました。
     けにごろうさんのインタビューにより出資者は松本卓也社長1人投資家の資産保全は顧客資産を自社に滞留させないシステムを採用していることが分かりましたので、その情報を書き加えました。

    高利率案件ならば、ノンバンクの老舗が運用するトラストレンディングにどうぞ




    ソーシャルレンディング主要11サービス 2015年11月期募集額修正20160224

    各サービスの2015年11月期の募集金額の合計は26億7千48万円となりました。

    ※2016/2/24 SBIソーシャルレンディングの統計を間違えていたため、初出時上記の金額を25億9千528万円としていました。お詫び申し上げます。

    ソーシャルレンディング主要11サービス 2015年11月30日時点募集総額修正20160224

     各サービスの募集実績総計は2015年11月末(SBIソーシャルレンディングは12/10の値を採用)時点で572億3千714万円となりました。さて2015年内に600億円に届くのかどうか、次回の集計結果をお待ちください。

    ※2016/2/24 SBIソーシャルレンディングの統計を間違えていたため、初出時上記の金額を571億6千194万円としていました。お詫び申し上げます。

    海外投資ならクラウドクレジット、高金利かつディフォルトに配慮した案件を多数用意




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    ソーシャルレンディング各社、各サービス比較2015年12月期前編

     2015年12月期のソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)の業界情報まとめ、サービス提供各社の比較データーをご報告します。今回は前編です。

    2015年12月時点ソーシャルレンディングサービス提供社比較
    サービス比較20151223
    ※1 前前身のディー・ブレイン証券の設立は1997年7月(前身はみどり証券)
    ※2 見やすいように適当に値を丸めた


    2015年12月時点ソーシャルレンディング各種商品比較
    2015年12月期修正20160224
    ※2016/2/24 初出時SBIソーシャルレンディングの募集額を93億2,895万円と誤って記載していました。お詫び申し上げます。


     これまでリターンを確定した利回りを提示しているサービスと、あくまで目標利回りとして提示しているサービスを分けて示して来ましたが今月から一緒に表示することにしました。

    理由としては
    1.表が見苦しいことに今更ながら「ハッ」と気づいたこと
    2.両者ともしっかりリターンを出しており、目標利回り以上の利回りが出ることも多いこと
    3.サービスの増加に伴い様々な表現が増えてややこしくなったこと

    です。

    業界、各社の動向を私が知るかぎりですが簡単に報告します。

    A.新たなソーシャルレンディングサービスが誕生しました。

     名前はJ.LENDING(ジェイ・レンディング)です。運営会社は(株)ジャルコ、JASDAQに株式を上場しているJALCOホールディング(株)の子会社です。2015年12月11日に第一号案件の募集を開始しました。現状解るだけの情報を上記の表に加えました。募集額は2億円、担保付きの案件ですが利回りは税引き前6%、最低投資額は50万円です。現在(2015/12/25お昼時点)の募集金額は2千970万円のようですね。


    B.クラウドリースというサービスが来年2月に登場する模様です。


    まだWEBサイトは稼働していないようですね。

     「ソーシャルレンディングを活用したリースサービス」とのことですが、リースということは、借り手が不動産や証券ではなく、貸し手にとって価値のあるもの(動産)を貸出して、それを質草にしてお金を借りるということでしょうかね。私もノートPCのレンタルサービスを利用したことがありますが、当然レンタル料を取られました。これが逆にお金さえ預ければ質草を自由に使え、おまけに返却後は元本返却はもちろん、低利でも利息を貰えるとなれば画期的なサービスになると思います。質屋は通常の貸金業法で決められた金利より高い利息も取れるはずです(質草の保管義務を負いますが)。お金が返してもらえなければ質草の所有権を手に入れられるというわけですね。いやいや、勝手な妄想をしてしまいました。どのようなサービスとなるか楽しみです。


    C.日経マネー2015年2月号にソーシャルレンディングが紹介されていました。

    2015/12/21発売の日経マネーにソーシャルレンディングが取り上げられていました。
    詳しくは下記記事をご参照ください。
    2015/12/22 日経マネー2016年2月号にてソーシャルレンディング登場、ポータルサイトについての言及も!

    では以下、いつもの各社の動向です。

    1.AQUSH

    AQUSHの11月期の募集実績はAQUSHマーケットからの100万円となりました。
     

    2.maneo

    maneoの10月期の募集実績は15億3千512万円となりました。

     maneoはLCレンディングと共同で11/24に「クラウドファンディングを活用した、ホテル開発における証券化の取組みを開始」を発表しました(サイト内のプレリリースはこちら)。両サービスが提携する案件についてのお知らせです。ユニ・アジア キャピタル ジャパン(株)による名古屋市中区錦三丁目への不動産取得・ホテル建設、竣工後の運営管理を(株)ビスタホテルマネジメントが請け負う。そしてその土地取得及び開発資金調達をmaneoとLCレンディングが担うとのことです。文面から見て土地取得からホテル建設、販売までが投資スキームでしょうか。また貸金業法にのっとった融資型クラウドファンディングではなく事業投資型のようにも見受けられます(融資先が明らかですから)。事業投資型はSmartEquityとセキュリテが手がけていますが、融資型に比べれば額はずっと小規模です(ここ数ヶ月の月毎募集金額で比較すると融資型全サービスが25~30億円なのに対して、SmartEquityとセキュリテの合計額は5千万円~1億円)。融資型で1番の実績をあげているmaneoの参入により風穴が開くことが期待できます。
     瀧本憲治社長のブログの12/21付の記事により今年の振り返り&来年の抱負が語られました。

    maneoの横展開
    2015年7月にLCレンディング、同10月にガイアファンディングをオープン、来年も新しいプラットフォームが続々登場すること

    ② GMOクリック社との提携検討開始の発表
    GMOクリック社提携を10月に発表したが、来年の1~2月に更に踏み込んだ内容の発表を行なうこと

    ③ 業績面について
    maneoをよりパブリックな存在にするべくUBI社と関係を解消すること、
    瀧本社長はmaneoの経営に専念すること

     自分的には③が一番のサプライズですね。maneoはUBI(株)とGMOクリックホールディング(株)でほとんど株を持っているのだとばっかり思っていましたが、今後の株主編成はどうなるのでしょうね。

     先日、GMOクリックホールディングス株式会社と提携を発表した際に発表した「ポータルサイト」の構想がより明らかにされました。日経マネー2016年2月号に掲載されています。上記リンクを貼った当ブログの日経マネー2016年2月号に関する記事をご参照ください。上記のとおりmaneoはパブリックな存在になるとのことでこのポータルサイトも広く開かれたものになることが期待できそうです。




    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない



    3.クラウドバンク

    クラウドバンクの11月期の募集実績は1億8千万円となりました。
     11/28に新規案件の募集を再開し、11/30までに瞬く間に6千万円の案件を3つ成立させ上記の金額となりました。その後も力強い募集を続けています。ちなみに今月(12/1~12/25まで)に成立したファンドの総額は4億9千936万円で堅調です。クラウドバンクの案件募集再開については下記の記事もご参照ください。
    2015/12/01 クラウドバンクが案件募集を再開しました

    信用第一の証券会社が運営するソーシャルレンディング。募集額185億円!豊富な案件を揃えています
    クラウドバンク


    4.クラウドクレジット

    クラウドクレジットの11月期の募集金額は3,539万円となりました。
     第2回 Financial Crowdfunding Meetupの席上において、自社投資案件において「大数の法則」が成り立つ魅力・リスクヘッジを明言しました。詳しくは20015/12/11第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告その4 クラウドクレジット ~数千、数万件の分散投資により大数の法則が成立した案件を提供~
    をご参照ください。

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    各社募集実績の求め方
    AQUSH:WEBサイトと月始めに送られてくる投資家向けのメール記載情報から
    maneo:ホームページに表示してある「成立ローン総額」を丸呑み
    クラウドバンク:WEBサイトの「ファンド一覧」から募集が終了したファンドの合計額から
    SBIソーシャルレンディング:WEBサイトの「投資家用ページ」へログイン後、各ファンドの運用状況から
    クラウドクレジット:ホームページに表示してある「成約ローン総額」を丸呑み
    ラッキーバンク:ホームページに表示してある「募集調達金額」を丸呑み
    オーナーズブック:WEBサイトの「投資案件一覧」から募集完了したファンドの合計額から
    スマートエクイティ WEBサイトの商品一覧から募集が終了したファンドの合計額から
    LCレンディング:ホームページの「成立ローン総額」を丸呑み
    ガイアファンディング:ホームページの「成立ローン総額」を丸呑み
    トラストレンディング:ホームページの「累計成約金額」を丸呑み
    日経マネー2016年2月号にてソーシャルレンディング登場、ポータルサイトについての言及も!

    2015/12/21発売の日経マネー2016年2月号にてソーシャルレンディングが紹介されました。

    日経マネー 2016年 02月号 [雑誌]

    日経マネー 2016年 02月号 [雑誌]
    価格:730円(税込、送料込)



    数万円の少額から投資でき、利回り10%も狙える商品として人気を集めているのが「クラウドファンディング」だ(「ソーシャルレンディング」とも呼ばれる)。

    (商品紹介記事冒頭より)
     
    「新・高リターン商品・波乱対策 米国利上げによる波乱相場を乗り切る新型商品と12の技」と題し、米国利上げとその後にくるだろう波乱相場に対して3つの柱を対策として挙げています。

    3つの柱はとは

    1.下げ相場で値上がりが期待できる商品(VIX連動型ETF等)や値下がりしにくい商品(リスク管理型投資等)の活用
    2.波乱が起こったあとの対策(下げ相場を好機と捉えた、ショートポジション、インバース型ETF、底値買いなど)
    3.「新・リターン商品の活用」株式や為替と値動きが異なる商品の活用(クラウドファンディングやビットコイン等)


    この3番めの柱としてソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)が紹介されています。

    以下概要

    ・その名の通り群衆(クラウド)からお金を集める仕組み
    ・投資信託とよく似ているが、匿名組合という簡便な仕組みを利用
    ・投信では難しいニッチな対象にも投資が可能
    ・自由に購入・解約することは不可
    ・情報開示は投信に比べて劣る
    ・投資リスクは総じて投信より高目


     以下主流である融資型の仕組みの簡単な解説、maneoの瀧本憲治社長の簡単なコメントが続きます

     初心者へは各サービスの不動産担保ローンが「担保保証があり、年利3~7%の商品」として勧められています、更に高いリターンを狙う人には年利10%超としてクラウドクレジットの海外投資案件が紹介されています。その他マイクロファイナンス、自然エネルギー、中小企業支援など、クラウドバンクスマートエクイティが扱う商品についても述べられています。

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    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない



    ここまでが前置きです。

     上記のことは正直私にとっては既知のことですが、へぇ~と思わせることもありました。先日GMOクリックホールディング(株)とmaneoが提携を発表した時のことです。その事を伝えるお知らせの中に下記のような文章がありました。

    ② クラウドファンディング広場(仮称)の創設
    クラウドファンディングによる資金の貸し手(クラウドファンディング事業者)と出し手(投資家)が集まるポータルサイト。貸付型クラウドファンディングを中心としたクラウドファンディング事業者が参加出来るオープンなプラットフォームを創設します。


    「GMOクリックホールディングス株式会社との資本業務提携に向けた検討に関する基本合意書締結に関するお知らせ 」より

    そのポータルサイトの内容がより詳しく、日経マネーの記事の最後に記してありました。
    トリミング後20151222

     「投資家は1つの口座で様々なファンドを購入できるようになる予定」これまでソーシャルレンディング投資家があるプラットフォームの商品を購入するにはそのプラットフォームでの口座を開設しなければいけませんでした(当たり前のことですが)。maneoではたまにLCレンディングガイアファンディング絡みの案件も提出されますが、それは当然両サービスがmaneoと提携しているからです。
     私は正直上記のポータルサイトに参加するのは(できるのは)maneoと提携しているサービス(具体的に言えばLCレンディングガイアファンディング、それとmaneoが来年(2016年)に立ち上げると言われている4つのサービス)のみかと思っていました。
     しかし上記の表記を見ると、まったく資本関係の無いサービス会社(具体的に言えばAQUSHSBIソーシャルレンディングラッキーバンクオーナーズブックトラストレンディング等)も参加できる可能性を拭いきれません。資本主義の冷徹な競争原理に基づいた考え方をする人ならば、一笑に付する考え方かもしれませんが、ソーシャルレンディングとは既存の投資商品投資会社とはまったく別の原理で成長してきた業界です。

    投資家の資産の保護が第一に考えられてきたという意味で

     投資家の保護を第一に考えるのならば、一社、一グループ囲い込みという形ではなく、資本の垣根を超えて各サービスが参加して、投資家が分散投資できるようにする仕組みを作ろうという動きが出てきても不思議ではないと私は思います。
     先日(2015/11/19)にオーナーズブックのセミナーに参加した時に岩野社長から「(投資型クラウドファンディングの)同業者は仲が良いので、協力しあって社会に浸透させていきたい」」という発言がありましたので、どうしても期待してしまいます。

     今回はいつもの各社サービス、投資商品比較、2015年12月期の記事で伝える、業界の動向の一部として書き始めたのですが、興味深いことが書いてあったので、独立した記事にして見ました。上記プロジェクトがmaneoグループ内のみで行われても、他の会社も参画できる形で行われても来年のソーシャルレンディング業界の発展に大きく貢献することは間違いないと思いますが、また経営に口出すべきでも無いことも分かっていますが一投資家としては是非是非、発展度が大きくなる方を選択してもらいたいと願っています。

     日経マネーでソーシャルレンディングを初めて知った方は、この業界の更なる発展性にご注目いただき、是非是非この機会にポートフェリオの一部にこの分野を加えていただくことをご検討いただければ幸いです。

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    ボーナスの活用をLCレンディングで是非是非いかが

     盛り上がりを見せるソーシャルレンディング業界、各サービスの募集金額実績が順調に増えているのを観察していると嬉しく感じています。

    私も冬のボーナスを活用いたしたく、LCレンディングに追加投資を行いました。

    2015y12m18d_213935089.jpg

    55万円を新規振り込み

    2015y12m18d_213945280.jpg

    利息の2万円分も併せて57万円を新規運用申し込み中

    2015y12m18d_213446793.jpg

    運用確定27万円分

    2015y12m18d_213538541.jpg

    申込中30万円分(この案件は最低募集額に達したので成立することは確定です)。

    LCレンディングについては当ブログの下記記事をご参照ください。

    2015/05/22新しいソーシャルレンディングサービス「LC LENDING」登場

    2015/07/07/新規3サービスを表に加えました ~LCレンディング~


    2015/07/28 LCレンディングへの投資を開始しました

    2015/09/15UBI早朝勉強会報告(テーマ:ロジコムグループビジネスモデル-又聞きですが)


    2015/11/06LCレンディングセミナーに参加して参りました

    2015y12m18d_213601157.jpg

    現在冬のボーナスキャンペーンを開催中です。

     現状LCレンディングに限りませんが、ソーシャルレンディングにおいては口座開設料、運用手数料は無料で、LCレンディングの場合最低3万円から投資が可能です。

    ポートフェリオの一部にソーシャルレンディングを加えていただくことをご検討いただければ幸いです。

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    ガイアファンディングセミナー参加報告その2

     ガイアファンディングセミナー参加報告その2です。その1ではガイアファンディングが舞台とする米国中古不動産市場が、いかに

    A:熟成していて市場規模が大きい
    B:市場の透明性が高く、公正な取引ルールに依っている
    C:労働人口増加による市場拡大が望める


     ことから魅力的なマーケットであることをご紹介しました。前回紹介したプログラムに沿って、引き続きセミナーの様子をお伝えします。

    3.現地ビジネスパートナーの紹介

     いくら魅力的なマーケットだとしても、誰もが成功できるわけではありません。眞鍋社長は信頼できる現地ビジネスパートナーとの連携の大切さを強調されていました(クラウドクレジットと同じですね)。前回米国では不動産の価値において土地が30%、建物が70%という話をしました。日本は逆で土地が70%で建物が30%です。このことが日本では建物のリフォームをして資産価値を上げる努力が限られる理由、その逆に米国では建物をリフォーム、リノベーションする甲斐があり、伸び代があるとのことでした。またボロっちい家があるとそのすぐ周りはもちろん、地域の住宅の価値も下がるという米国社会の事情もあり、良いリフォームをすると周りの住民に感謝されることも多く、それが眞鍋社長のモチベーションに繋がっているとのことでした。それだからこそ、その住宅の価値を挙げてくれる現地工事業者との関係を重視しているとのことでした。

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     米国は州、地域によって法律や規制が全く違います。そこでガイアファンディングはその地域を知悉し、長年の実績を持つビジネスパートナーとの提携を重視しています。ここでいうパートナーとはリフォームなどの工事業者だけではなく、リアルター(不動産業者、仲買人)も含まれます。そして彼らと独特のシステムを作り上げ、それを強みとしているとのことです。

    20160125_201433.jpeg

     現地ビジネスパートナーとの提携例です。会社説明については写真をクリックすれば、なんとか読めると思います。現地不動産事業者(リフォーム業者さんだったかな?)のパトリックさん、その他多数の現地業者の方々と眞鍋社長が親交を深めているか、とても熱い彼らへの気持ちを眞鍋社長に語って頂いただきました(伝える自信がないので割愛します)。

    Intermission 考えられるリスクとそのコントロール事例
     現地ビジネスパートナーの紹介の際に、リスクについて対策ノウハウの説明がありました。それをご紹介します。米国不動産投資は多くの日本の投資家にとっては全くの未知の領域です。眞鍋社長はセミナーでは下記のリスクを挙げられていました。

    20160125_201539.jpeg

    α:物件の改築が完了しない
    β:建設業者が逃げた
    γ:建築業者が水増し請求
    δ:思いもよらない法規制
    ε:物件がなかなか売れない(時間がかかる)


    以下、セミナーで紹介された上記リスクへの対策(リスクコントロール事例)です。

    20160125_201620.jpeg

    α:物件の改築が完了しない不動産案件の作業工程を評価した上での支払い

     米国では不動産工事(この場合は不動産のリフォーム)の進捗段階に応じてきっちり審査して、それに応じて代金を支払っていくというシステムが整っているそうです。お金を支払ったはいいけれど、その後いつまでたっても完成しないというリスクを避けることができます。


    β:業者が逃げた γ:建築業者が水増し請求業者が持ち出しで投資

     建設会社にも案件に出資してもらい、利害関係者になってもらうことにより、上記の行動をとっても業者が得をすることがないようにするとのことです。また儲かれば当然彼らにも還元されますのでモチベーションも高めることができるそうです。


    δ:思いもよらない法規制パートナー(現地提携企業)が熟知したマーケットに特化

     くり返しになりますが米国は州ごとに思いもよらない法規制等があり、他所者がいきなり参加しても上手くいかないことが多いです。そこでガイアファンディングは現地に根付き、その場を熟知している現地業者と提携しているそうです。


    ε:物件がなかなか売れない
    リアルターオープンハウス

     リアルターオープンハウスとはリアルター(不動産仲介人・販売者)に販売する家を公開することです。日本ではエンドユーザー(不動産最終購入者・住居人)に対するモデルハウスの公開が一般的ですが、米国ではエンドユーザーへの販売を請け負ってくれるリアルターにも不動産にも公開し、彼らが自信を持って、競って販売を行えるようにしているとのことです(良い住宅は市場に出す前に売れてしまうということもあるそうです)。パーティーも開いて楽しくやることもあり、実際にその様子をビデオで再生したいただき拝見しました。こうした販売促進活動で自信を持ってお薦めできる住宅を紹介することにより、物件が売れないリスクを減らすとのことでした。

     さてα~εのリスクにいずれも対応しない「ローン資産価値比率」という文面がリスクコントロール事例にありますが、これはどういうことでしょう。これは簡単に言えばその不動産の資産価値へ見合った額しか投資しない(ローンを組まない)、バブル期の日本の様な不動産の価値に見合わない過剰投資をセーブすることにより、リスクをコントロールするということです。

    このローン資産価値比率をだいたい60~75%にしているとの説明がありました。

    上記比率の求め方としてセミナーでは以下の1例が紹介されていました(あくまで一例で、いろいろあるそうです)。

    A:予定販売価格が4億7千万円
    B:不動産価値が3億円
    C:融資資金が2億6千万円


     C÷A≒55%ですので、手に入る予定の額の55%しかローンを組みません。これが上記の「ローン資産価値比率をだいたい60~75%」という意味です。ただし本来の不動産価格はBですので、こちらを用いて計算するとC÷B≒87%となり、資産価格の87%までローンを組んでいるという話になります。
    ※2016/1/26追記、上記割り算を初投稿時は割る方と割られる方を逆に記載していました。お詫びします

     私は米国不動産のことについては全くの門外漢でありますので、この数字の是非、高低の評価については解りかねます。そこでセミナーの場で眞鍋社長にお尋ねしてみました。そうしたところ

    1.この考え方が米国においては主流
    2.米国においても厳し目な数字を取っている


     とのことでした。ちなみに米国の銀行貸出ではこのローン資産価値比率が一般的に80%との説明がありましたので、確かに厳し目にとっていると言えます。前回説明した、米国中古不動産市場の透明性、活況、ルールの公平、厳格さ等からすれば、まあ日本とは考え方の違いがあるというのも、もっともな話だと思います。

    4.投資物件例
    5.マーケットの紹介(カリフォルニア州/ワシントン州)

    2015y12m16d_093753515.png
     さて米国の三世帯住宅、ビルゲイツの豪邸などいろいろ面白い話がありましたが、セミナーでのビデオ上映による紹介の部分が多く、上手く伝える自信が無いので省きます。特に固い市場としてカリフォルニア州サンフランシスコ、ワシントン州(ワシントンD.Cではありません)が紹介されていました。サンフランシスコはシリコンバレーに近く、有名企業の本社が多く、当然そこに勤める住宅購買力の高い従業員の需要が望めるそうです。ワシントン州もやはり有名企業が多数存在しています。具体的な企業名は写真をご参照ください。

    なお上記省略した部分はガイアファンディングのyoutubeチャンネルで見ることができると思います。ご参照ください。

    終わりに

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     なんとかこの最後にまとめに示された事項の説明は全部書き留めることができたと思います。

     私から最後に申し上げさせていただければ、日本のソーシャルレンディングは厳選された投資家の資産の安全性に最大限配慮した、しかも高利率な投資商品が提出される国内投資市場において史上かつてなかっただろう場所となっています。株式・債権市場。FX、不動産投資などにおいて、これまでほとんどの個人投資家はカモにされるばかりでしたから・・・。国内ソーシャルレンディングが最近話題のフィンテックと言って良いのかは疑問ですが、本流と言えないまでも亜流の存在として、上記の新しい投資市場を生み出した、生み出しつつあるとしたら興味深い話です。
     ただ現状国内ソーシャルレンディングの案件は国内不動産担保・開発案件が多く、それほど多様性があるとは言えません。多様性をもたらしてくれるガイアファンディングの登場を歓迎しています。私も一応国内住宅市場の関係者ですので、不動産マーケット事情について多少は知っておりますが米国は日本より遥かにフェアであると感じられます。これからの活躍に期待です。

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    ガイアファンディングセミナー参加報告その1

     2015/10/30 にガイアファンディングが初開催したセミナーに参加してまいりました。
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    場所は千代田区のmaneo本社にて開催されました。その様子をお伝えしたいと思います。

    セミナーは
    1.ご挨拶・自己紹介・経営陣紹介
    2.アメリカの不動産市場について
    3.現地ビジネスパートナーの紹介
    4.投資物件例
    5.マーケットの紹介(カリフォルニア州/ワシントン州)
    6.終わりに
    7.質疑応答・名刺交換


     といった流れで進みました。実際には3と4の間に「リスクとその対処(コントロール)方法」が述べられましたので、そのことも述べたいと思います。資料配布は行われなかったので、スライドをセミナー中に撮影したものを使用しています。

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    セミナー開始直前です

    1. ご挨拶・自己紹介・経営陣紹介
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     代表取締役の眞鍋丈司氏は香川県出身。高校卒業後渡米、現地で大学を卒業、米国公認会計士として10年以上の経験を積んできました、また個人で不動産投資案件を同時に多数手がけてきたそうです。またパートナーと不動産ファンドを設立し3年以上投資家に高い利回りを提供されてきたそうです。眞鍋社長(「代表取締役」が正確だと思いますが、便宜上「社長」で通させていただきます)は米国での不動産事業、ビジネスを非常に愛しており、お金を稼ぐというだけではなく、特に古い物件をリフォームして変身させて販売して、住んでいる方、周りに住んでいる方からも感謝されること、社会還元ができることが本当嬉しいと感じている。日本に住んでいるとこうした情報(米国の不動産投資の魅力)が入ってこずに、投資家が機会損失をしていると感じた。そのことがガイアファンディングを立ち上げるきっかけとなったそうです。

    尚、写真は金持ち父さん貧乏父さんの著者、不動産事業者として有名なロバートキヨサキ氏とのツーショットです。


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     同じく代表取締役を努めるKelvin Chiu(ケルビン・チウ)氏は台湾出身、15年以上米国に、日本にも6年以上在住経験があり、両国のビジネスに精通しているそうです。SBI Japannextの元執行役員であり、大手金融業界での経験もまた不動産投資も豊富に手がけてこられととのこと。眞鍋、ケルビン両代取締役の出会いは、ケルビン氏が多世帯住宅を手がけており、眞鍋社長がその購入を手がけたことからだそうです。それが縁で不動産事業を共同で始め、3年以上一緒にやってきたそうです。前述の履歴も併せて眞鍋社長の米国不動産投資の履歴は長く、経験が豊富であることが伺えます。なおmaneo社長の瀧本憲治氏は社外取締役を務めています。

    米国不動産市場、投資スキームの紹介の前に、眞鍋社長は自己の考える投資理念として
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    A:リスクが理解されてコントロールされている
    B:夢があって楽しい経験
    C:身近な資産用として長く続けられる


    Aは「知らないこと」自体、また想定外の事態の発生が投資のリスクだが、米国においては経験・実績やシステム構築することによりそれらをコントロールできるということ
    Bはお金が増えるというだけはなく、米国においてはリフォームが上記の理由によりみんなに感謝されること
    Cはソーシャルレンディングのプラットフォームがそれになりうるということでした、1回限りではなく長く、何度も投資してくれる土台になってくれるとのことでした。

     AとBについては現状日本のソーシャルレンディングにおいては経営に関わる人間しかわかりません(現状はそうですが、変わっていって欲しいですね)。しかしCにおいて投資家の立場から言わせてもらうと、ソーシャルレンディングの投資を始め儲けさせてもらっているとそのプラットフォームに愛着を持ち、長く投資していこうという気持ちも湧いてきます。その意味で非常に同意できるものです。

    2.アメリカの不動産市場について


    眞鍋社長は3点、米国不動産市場の魅力を挙げられていました。

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    2-1 熟成した中古不動産市場

     眞鍋社長がまず強調されていたのは、米国の中古不動産市場がいかに熟成されているかということでした。日本においては一戸建ての住宅の場合、価値は土地が70%、建物が30%です。そして住み始めた途端建物価値はその時点で下がり、20年で0になるというのが一般的な考え方です。
     それに対して米国においては土地が30%、建物が70%とのことです。日本とは意識の違いがありメンテナンスを欠かさず、リノベーションをすればするほど価値を上げることができます。また築年数の古い住宅に価値を見出す米国人の価値観も指摘されていました。この様に米国では住宅のメンテナンスを欠かさなければ、日本より遥かに低コストで家を買い換える事ができます。それはデーターにも現れており、たとえばこのデーターを見ると、米国の人口は日本の2.5倍程度なのに、住宅の取引数は6.5倍あります(こちらの比較的新しいデーターだと4.5倍)、しかもそこに占める中古住宅の割合が日本では2割程度なのに対して、米国は8割~9割です。米国の中古住宅市場は件数においては日本よりはるかに大きいのです(金額ベースでもかなり大きいですね)。

     映画評論家であり、本当の意味での米国通(私見です)である町山智浩氏は週刊文春のコラム(言霊USA)にて、日本人にとって住宅が一生の買い物なのに対して米国人は人生で2、3回家を買い換えると述べていたのを思い出しました。日本と米国のどちらが優れているという問題ではないのですが、中古住宅における意識と流通量の違いが大きいのは間違いなさそうです。なお単なる中古住宅の販売戸数では米国においては日本の30倍くらいとなりますね。

    2-2 透明性と公正な取引ルール

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     「不動産市場の透明性と公正な取引ルール=より分析しやすく信頼性が高い市場データ」とありますが、具体的にどういうことでしょうか。実は米国では上記写真の右下に記載されているZillowRedfinCity-Dataにアクセスすると、その不動産の過去の取引履歴が売買価格も含めてが解るようになっています。登録率がどのくらいかは不明ですが、場所によっては「お隣のAさんはいくらで何年前にあの家を買ったんだ、その前は住んでいたBさんはいくらで買ってAさんにいくらで売ったんだ」とかいうことが分かってしまうわけですね。
     IT技術により市場が透明になることにより、しっかりとしたリフォーム工事、その他手当を怠らなければ、リフォーム業者は信用を得られ、成功しやすいようになっているのですね。不動産市場もそうですが、日本のソーシャルレンディングと同じです。そのうち全業界がそのようになっていくのでしょう。両手取引による悪辣な囲い込みが跋扈する日本の中古住宅市場は大丈夫なのでしょうか?

    2-3 人口が増加傾向

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     先進国のなかでは数少ない人口が、それも労働世代が増加している国であり、不動産需要が将来的に確実に望めます。移民の受け入れも表明していますしね。レイシストのドナルド・トランプが大統領にならないかぎり(彼も不動産事業者でしたね)。彼が大統領になると世界中の財政界に衝撃が走ると何日か前のWBSで危惧していましたが大丈夫ですかね。

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    米国不動産についてのまとめです。

     今回はここまでにさせてください。いくら成長中の固い市場とはいっても誰がやってもうまくいくという訳ではありません。次回はガイアファンディングがどのような現地企業(パートナー)と提携しているか、また投資のリスクをヘッジしているかをご紹介したいと思います。

    次回記事
    ガイアファンディングセミナー参加報告その2

    追記

     IT技術の不動産市場への投入により米国の不動産市場はかなりの変貌を遂げてきているようです(Zillow、Redfinについてはラビットホームズの岩崎和夫氏のブログ「私の感じたこと」の下記記事をご参照ください)。

    Zillow.com とはいったい何ぞや!

    アメリカの新しい流れ「Redfin」

    繰り返しになりますが日本のように両手取引だけならともかく、悪辣な囲い込みが抜港している市場とは大きく異なるようですね。

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    SBIソーシャルレンディングが大型案件を提出!

     今年のはじめ(2015/1/30)に「SBISLがいよいよ本気を出す?」という記事を投稿しました。SBIソーシャルレンディングの融資限度額が各借手への融資限度額が10億円だったのを15億円へ変更したことを紹介した応援記事です。

    さてSBIソーシャルレンディングの今年(2015年)の融資実績を見てみますと・・・

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     年はじめは2~3億円だった募集額が、年末にかけて4~5億円に成長していますね。
    (3月は3億円の大型臨時募集がありました、10月は故あって2ヶ月分を集計していますので10月は実際にはもっと少なく、9月はもっと多いことにご留意ください)。

     今年は融資額の増大、新たなプレイヤーが続々出現ということで、ソーシャルレンディング業界にとっても大きな節目といえますが、SBIソーシャルレンディングも地味ながらもしっかり実績を伸ばしていることがわかります。

     2016年にかけてさらに融資実績を伸ばすべく本気をだしてきたので記事にしてみたくなりました

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     1つは投資家登録とメルマガ登録で1500円のキャッシュバックと最大1.0%の金利上乗せです。
    これだけでしたら実は過去も頻繁に行われているのですが

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     今回は予定利回り6.0%、最大募集額14億円(予定)の大型案件と(ほぼ)同時に行われます。これはSBIソーシャルレンディングの案件としては利回り、募集額ともに最大規模となります(募集額は間違いなく最大、6.0%の案件は過去4回あったが募集額は1千100万円、1千100万円、2億8,400万円、6,700万円と額的には今回より小規模)

     この機にSBIソーシャルレンディングで投資を開始すれば1500円のキャッシュバックと最低でも6.25%(500円未満の投資額)、さらに投資額を上げれば6.5%(投資額が500万円~1000万円未満)、最大7.0%(1千万円以上の投資額)となるわけです。

     私はキャシュバックの対象外ですが、6.0%でも十分高金利なのでこれを機に、SBIソーシャルレンディングでの投資額を増やそうと考えています。いよいよ本気を出したSBIソーシャルレンディング、来年度も日本のソーシャルレンディングサービスは成長が期待できそうです。

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    第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告その4 クラウドクレジット ~数千、数万件の分散投資により大数の法則が成立した案件を提供~

     10/28に開催された第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告です。

    第4回目となる今回ではクラウドクレジットの発表を取り上げます。

    前回のラッキーバンクを取り上げた記事はこちらです。

    1.事業紹介

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     クラウドクレジットの事業紹介については先日のペルー・小口債務者支援プロジェクト運用報告会での発表と被るところが多いので一部省略します(運用報告会を取り扱ったこの記事をご参照ください)。

    今回のイベントで新たに述べられたことを以下記述します。

     イベントを共催したOwnersBookラッキーバンクが不動産案件なのに対して、クラウドクレジットは海外消費者金融の案件を取り扱っている。

     社会的リターンを常に考え、社会投資ファンドから出資を受けているコンプライアンスがしっかりした債権回収業者と提携する。そして暴力的でない回収をペルーの小口債務者から行い、投資家にリターンが10%を超える案件を提供したい。

     ペルー案件ではでは業界1番と提携したが、ヨーロッパ案件でもトップ10、20にはいる現地ソーシャルレンディング会社と提供を行っているとのことでした。

     クラウドクレジットが提出する案件の特徴は小口債務者債権に徹底して分散投資をすることにより、その貸し倒れ率を大数の法則に落としこめるとのことでした。


    2パネルディスカッション

    2-1 事業を立ち上げたきっかけ

     かつてロイズ銀行で勤務していた頃、イギリスでは消費者の資金不足が深刻であること、また同じ銀行融資でも、同程度の(信用)リスクを持つ借り手に対して日本に比べてローン金利が高いことを感じた。

     その一方で日本の投資家は政策による低金利で投資先に困っている、ハイイールドマーケットが全く無い。そこで(日本のような)お金のある国とない国を結びつける。

     日本の投資家に海外の消費者金融案件へのアクセスを築きたくクラウドクレジットを立ち上げたとのことです。


    2-2 セールスポイント

     海外にフォーカスしていること、高リターン案件に投資できること。例えば日本国内では15%という極めて低金利(「高金利」の間違いではありません)でしか融資ができない。

     セグメントが限られている。

     それに対してクラウドクレジットが現在投資しているフィンランドでは50%、エストニアでは70%の融資が可能。アメリカのように少額ならば金利上限がない国もある。

     日本に存在しない海外に特化したハイリスク・ハイリターン商品を手がけている。ハイリスク・ハイリターンとはいってもリターンを60%取れれば40%が貸し倒れで失われても20%の利益を上げることができる。

     消費者ローンは無担保だが数千、数万件に分散すれば大数の法則により上記の数字に落としこむことができる。また良質な当地企業と組むことにより全体としてはうまくリスクヘッジができるとのことでした。

     なお、フィンランド案件はつい先日(12/4)募集がはじまりました。


    2-3体制(内部監査、顧客資産の分別管理、保全)について

     分別管理は(資産運用会社にとって)マストであり、杜撰だと詐欺のリスクがあるので以下の4つを柱に資金管理は徹底しているとのことです。業者リスクを低くし、お客様の信用を得たいとのことです


    1.格付け会社の兄弟会社による毎月の外部会計監査(親会社、ペルー、メキシコ、エストニア子会社対象)

    2.格付け会社の兄弟会社による年次の外部会計監査(やはり上記4社対象)

    3.営業部長、広告部長、コンプライアンス部長要職3人よる徹底したコンプライアンスに基づいた内部監査(お金だけでなく、外部発表情報、内部情報、ファンドの内容までです)

    4.投資資金はシステム上、日本国内ではなく海外の子会社に滞留するために現地監査企業による会計監査を行う、ファンド自体も現地パートナー企業にも行うようにしている。


    とのことでした。


    2-4これからの展望

     日本初のベンチャー企業として将来的にはシティー銀行のようなグローバルな大手金融機関への成長を20~30年かけて目指していきたい。

     短期的には分散投資に加えて投資期間が(現在の3年よりも短い)1年、2年の案件、担保付きの案件の要望もいただいているので考えていきたい。

     エストニアのような先進国と途上国の間に位置する国における、また面白く、リスクが抑えられればアフリカ案件、イスラム金融、短期的な取引なども視野にいれ、日本の個人投資家へ現状ほとんど存在しないようなハイイールド債を提供していきたいとのことでした。


    私の感想

     一番印象に残ったのは杉山社長が何度も「分散投資」と「大数の法則」を口にされていたことです。

     現状ソーシャルレンディングサービスは当局よりリスク分散のため「複数化(分散化)」を指導されています。

     しかし現状殆どのサービスはそれを実務的な対応で有名無実化しており、投資家の方で貸出先が違う複数案件に投資しないとリスクが分散できないようになっています。

     私はこのサービス提供側がとっている(とらされている)やり方を支持します。

     なぜならば「有名無実化せずに複数化」しているよりサービスよりも現状投資家にとって遥かにマシと思えるからです(もっともこの状況は改善の動きが認められているので、良い傾向にあると思っています)。

     そんな中でクラウドクレジットの案件はサービス提供者が大数の法則が成り立つレベルでの分散投資によるリスクヘッジを明言した(私が知る限り)国内では初めての例です。

     杉山社長のおっしゃる通り数千件、数万件の小口債権が案件に結び付けられているならば十二分に大数の法則が成立するでしょう。リスク分散ができていなくても担保付きの案件が良いか、無担保でもリスク分散が十分に図られている商品がよいか、それは人それぞれでしょう。

     ちなみに世界で主流なのはレンディングクラブとかZOPAのような後者のようですね。

     日本においては現状前者が主流であり、案件は沢山あります。しかし実際に貸し倒れが起きた時に担保が回収され投資家の資産が保全されるかは未知数です。

     それに対して、貸し倒れが起きることを前提で、多数分散投資により大数の法則を成り立たせ、リスクマネジメントを行っている案件は日本においてはクラウドクレジットにしかありません。これはもっと注目されてよいと思います。

     以上第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告を終わります。ご参考になる点がありましたら幸いです。

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    ラッキーバンク

    ノンバンクの老舗が運用するトラストレンディングは事業者手数料を押さえて投資家に還元!


    第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告その3 ラッキーバンク ~徹底した精査による優良案件提出を~
     
     10/28に開催された第2回 Financial Crowdfunding Meetupに参加報告第3回目の今回はラッキーバンクインベストメント(株)(ラッキーバンク)の田中翔平社長の発表を取り上げます(前回のOwnersBook取り上げた記事はこちら)。

    1.事業紹介

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     現在従業員6人、現状ソーシャルレンディング一本で事業を行っているとのことです。宅地建物取引業の登録も済ませて、不動産事業にフォーカスしてサービスを行っているとのことです。2014年12月にサービスを開始して、1年にも満たない15年9月には累計募集金額20億円を突破しました。

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     ユーザーは20~60代が大半、年収300~1,000万円未満の一般的なサラリーマンが多い、男女比は9:1で圧倒的に男が多い。住居地はやはり関東が多いとのことです。

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     ユーザー登録は一月約100人伸びており、現在(注:発表が行われた2015/10/28時点)1100人を超えているとのことです。

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    月間募集金額と累計募集金額の推移です。順調に増大中です。

    2パネルディスカッション

    2-1 事業を立ち上げたきっかけ
     田中社長は不動産の資産コンサルティング業者にかつて勤務しており、不動産の証券化を学ばれていたそうです。大手の不動産の資金調達は現状シニアローンを中心に行われている。中小企業資産の証券化を行い、資金を流し込みたい。不動産投資の流動化を行い投資家と結び付けたい、こうした思いが立ち上げのきっかけとなったそうです。

    2-2 セールスポイント
     すべての案件に抵当権をつけること。それも各金融商品価格が乱高下する中でも、(確実に利益をとれる)一番抵当、シニア的なものをなるべく徹底したい。そのためにそれが行える案件を精査している。不動産案件は山程あるが(1日あたり10件の案件が入ってくるそうです)、千三くらいには存在する投資コストに対して20%の利益が取れる案件を厳選し、投資家に提出していきたい。本当に厳選をしているので、月によっては提出数が絞られることもあるだろうが、ご理解の上お付き合い頂きたいとのことでした。スプレッド(ラッキーバンクの取り分のことだと思います)を抑えることによって、事業者への貸付金利も抑えることを大事にしたいとのことでした(投資家へのリターンは高いままということですね)。

    2-3体制(内部監査、顧客資産の分別管理、保全)について
     投資家に資産は三井住友銀行に専用口座を設けて行っている。銀行口座データーを会社のシステムに反映させてチェクする体制は整えており、毎日3時を過ぎた時点で確認を行い1円でも誤差が生じた場合はシステムをチェックしているとのことです。また月に1度は外部税理士法人に銀行口座と匿名投資組合をチェックしてもらっているとのことです。こうした体制はコストも労力もかかるが、IT技術でそれらを削減して、顧客資産を守るためにしっかりやっていきたいとのことでした。なお、これまで問題が生じたことはないとのことです。

    2-4 これからの展望
     ラッキーバンクは今年の8月には最大の金額募集を行えた(私の集計によると約5億8千6百万円)。月5億、年間60億円の確保を目指していきたい。来年以降は2%のスプレッドの案件で月あたり10億円の募集、年120億円を目標としていきたい。これからも8~10%の案件を提供していきたい。事業としてはソーシャルレンディングだけではなく、不動産投資そのものも手がけていきたい。そのためにも数年のスパンの中で不動産特定共同事業の許可を得ることを目指している。任意組合出資契約(任意組合型契約?)を活用しタックスインセンティブ商品により税金の支出を抑えられる金融商品も視野にいれているとのことでした。

    私からの感想
     ラッキーバンクは徹底厳選優良案件の提出、それによる投資家の資金募集により、徹底した拡大戦略を狙っているとの印象を受けました。投資家への利回りが高く、自社利益が2%でも年120億円集めていくことで利益をとっていきたい。また不動産投資そのものにも乗り出すことを表明されたことも、その意志を強く感じました。
     大望を覗かせるその一方で「maneoにデザインが似ているけれど怒られたりしないんですか?」との質問に「つい最近(maneoの)瀧本社長にお会いする機会がありましたが、少なくとも表面上は笑っていらっしゃいましたよ」とか監督行政に案件情報の開示について、これじゃ特定できるだろうと文句をつけられた時は「(この開示情報で不動産物件を特定できるなら)特定してみろ!」と思ったとかお茶目な発言もところどころ見受けられました。
     尚、デザインについてはユニバーサルデザインをラッキーバンクのWEBサイトに採用し、誰からでも解りやすい投資スタイルに気を配っているとのことでした。

     月10億円募集はmaneoが現状の税引き前リターンが5~7.5%がメイン層である案件でも達成しているので、ラッキーバンクの8~10%の案件で実績を築いていけば決して無理な数字ではありません。投資家利益と自社利益を両立させ、是非是非頑張っていただきたいと感じました。

    次回はクラウドクレジットをご紹介します。

    次回記事
    第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告その4 クラウドクレジット ~数千、数万件の分散投資により大数の法則が成立した案件を提供~

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    第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告その2 OwenersBook ~固い案件提出で全勝を目指す決意~

     前回は10/28に開催された第2回 Financial Crowdfunding Meetupに参加したこと、プログラム内容を簡単に紹介しました。今回から各サービスからどのような話がされたかをご紹介したいと思います。

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     今回はロードスターキャピタル(株)(OwnersBook)の岩野達志社長がどのような発表を行ったかをお伝えします。岩野社長はこのような席は初めてとのことですが、落ち着いた様子で見事に発表をこなされていました。なお岩野社長にマイクを渡されているのが、本イベントで司会進行を務められたクラウドクレジット(株)セールスマネージャーの成炳門氏です。

    1.ロードスターキャピタル(株)(OwnresBook)紹介
     ロードスターキャピタル(株)は不動産に関するコンサルティング、仲介業務を行っている会社です。こうした会社は世の中に沢山ありますが差別化の一環としOwnersBookを立ち上げられたそうです。

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     会社の設立自体は2012年とそれほど古くはありませんが、都内にオフィスビルを7棟所有。総合不動産サービスプロバイダーとして、優秀なスタッフが多数在籍。特に20年以上の実績を持ちこれまで何千億円という案件を取り扱ってこられたプロフェッショナルが8人も在籍されているそうです。

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    財務基盤も安定しています。

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     OwnersBookのシステムは内製化しているとのことです。案件は不動産のプロが厳選したものだけを提供しているとのことです。ソーシャルレンディングはミドルリスクミドルリターンの投資商品との理解が一般的ですがディフォルトを限りなくゼロに近づけることを目的している、既存の投資商品のような中抜き(プロデューサーの搾取)を無くしコストを削減することで、投資家を満足させる商品を提供したいとのことでした。

     将来は海外の案件も視野に入れているとのことです。SNSをソーシャルレンディングサービスとしては唯一実装しています。将来的には投資家のコミュニケーションを通じて新たなビジネスチャンスにつなげてもらえればとのお話でした。

    2パネルディスカッション
    2-1 事業を立ち上げたきっかけ
     ロードスターキャピタル(株)はゴールドマン・サックス・アセットマネジメント部門のOB3人により不動産事業の会社として立ち上げられたそうです。立ち上げ2年後に海外のIT企業から出資を受けました(この企業名はこの場では明らかにされませんでしたが、後日の単独で開いたセミナーの場で明らかになりました)。IT企業から出資を受けたのだからそれを機会に不動産事業とIT事業を結びつけ、社会貢献の意味も込めて投資型クラウドファンディングを立ち上げたとのことです。

     既存の金融機関(銀行のことでしょう)はみな同じ視点で融資をおこなっており非効率、画一的なところがある。もっと多様な案件を投資家に提供していきたいとのことです。銀行は駅前の一等地に店舗を起き、従業員に(必要以上に)高い給料を払っている。そういったところ(高コスト体制・中抜き)を打破したいとのことでした。現状ではクラウドファンディング事業そのものは赤字ですがその分は不動産事業で賄うとのことです。5年、10年後を視野に入れていきたいとのことでした。また不動産会社は景気が良い所は良いが、悪い時は潰れてしまうことも多いのでリスクコントロールもしっかりやってきたいとの発言もありました。

    2-2 セールスポイント
     本来は情報を開示してソーシャルレンディング事業をやって行きたかった。投資家に情報を公開したく金融庁と1年にわたってノーアクションレター制度等を利用して折衝したが、明確な回答はもらえなかった。その間は子会社から親会社への貸付ならば貸金業の登録はいらないのでその形でやっていた。貸金業への登録を済ませた後は案件情報を特定できる形で公開できず歯がゆい思いをしている。

     OwnersBookではメザニンではなくエクイティに投資していくような募集もしていきたい、透明性が高い商品を提供したい。かつては機関投資家、ヘッジファンドが手がけていたような案件を一般投資家にも提供していきたい。リターンは欲しい、しかしディフォルトは怖いというお客様がいらっしゃる。(通常の投資のように)11戦して10勝1敗で良いという方針はとらない、全勝が良いといいうお客様に固い案件を紹介していきたいとのことでした。在籍スタッフの厳選した案件により決してディフォルトを出さないとういう、意思表明を強く感じられました。

    2-3体制(内部監査、顧客資産の分別管理、保全)について
     社内で顧客資産はしっかり管理しており、月に一度は外部にも見てもらう体制を整えている。今年からは親会社(ロードスターキャピタル(株))だけではなく子会社(ロードスターファイナンスのことかと思われます)も外部監査してもらうようにする。1年目から金融庁が入っているのでそこらへんはしっかりしている。2重、3重の厳しいチェックをしているとのことでした。

     顧客からの入金は内部監査でしっかりチェックし、投資する際や投資家への出金については必ず社長自ら確認を行っているとのことでした。入金はある程度自由化しているが、出金に関してはハッキングの被害を防ぐ意味も込めて社長が確認をしっかり行っているとのお話が印象的でした。

    2-4 これからの展望
     これからクラウドファンディングの規模が広がっていくのは当たり前の話だと考えている。新規の会社もでてくるだろうが、競合していくというよりも、各々が個性を出していきマーケットを作っていきたい。エクイティ型を目指して事業を行っていく、海外不動産に特化した商品も提供していきたい。規模は(同席されたラッキーバンクの)田中社長の背中を追いかけていきたいとのことでした(これはジョーク発言です)。

    私からの感想


    最後に印象に残ったところを私から挙げれば

    1.決してディフォルトさせない案件だけを出す決意
    2.既存の金融商品の高コスト、中抜き体制に対する反抗心


     といったところでしょうか。1については社内の優秀かつ経験に富んだスタッフが厳選した案件だけを提出するようにしているのは前述の通りです。2.についてOwnersBookの案件は5%前後の予定利回りが多く他のソーシャルレンディングサービスに比べて決して高リターンとは言えません。しかし席上で高コスト体制、中抜きの問題を指摘されていた銀行の金利に比べればずっと高い金利です(そもそも投資商品で5%の利率を低いと感じる感性のソーシャルレンディング投資家は危ないと私は考えています)。

     その意味で岩田社長が本当の意味でライバル視しているのは、他のソーシャルレンディング業者だけではなく実は銀行等の既存金融機関ではないかと感じさせられました。

     SBIソーシャルレンディングは利率的にはOwnersBookよりもやや低目ですが、そのブランドと着実な実績を基に月3~5億円は募集を行っています。岩田社長の仰る通り5年、10年といわず、数年でそれ以上のポジションは余裕で狙えるのではないかと感じさせられました。

     なお上記文章に「エクイティ型」という言葉がでてきます。投資型クラウドファンディングで「エクイティ型」というと先日解禁された「株式型クラウドファンディング」を一般的には指すのですが、岩野社長は別の意味で使用しています。それについては、後日OwnersBook単独のセミナーレポートをご紹介する際にお伝えしたいと思います。

    次回はラッキーバンクをご紹介します。

    次回記事
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    クラウドバンクが案件募集を再開しました

     今回は「第2回 Financial Crowdfunding Meetup」の参加報告をする予定でしたが、嬉しいニュースが入りましたので、そちらをお伝えしたく存じます。

     クラウドバンクがソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)案件の募集を再開しました。クラウドバンクは行政処分により2015/7/10から10/9までの3ヶ月間業務を1部停止、また10/9以降も新規案件募集を自主的に休止していましたが、満を期してついに復活です。

     11/27に募集再開のメールが届き、11/28に募集が再開されました。債権を担保とした日本成熟産業再生ファンド (中小企業支援型ローンファンド)は6千万円の案件が3件、つまり1億8千万円が3日間で満額成立、12/1現在4件目の募集中案件も応募金額が約6500万円となっていますので募集再開4日で約2億5千万円の申し込みがあったことになります。力強い復活と言えそうです。

    募集停止、休止期間中には様々なリニューアルが行われました。

    その内容はこのページにまとめられています。

    1.より見やすく、わかりやすく。
     マイページ刷新(投資状況、明細履歴の明示)

    2.いつでもどこでも。
     スマートフォン用インターフェイスの用意

    3.知りたい情報を正確に。
     ファンドごとの運用レポート(運用利回り、貸付履歴など)の月次更新

    4.より透明性の高い運用を。
     担保や保証等の情報明示

    といった内容が示されています。

     上記リニューアルについて一部は当ブログにおいてもかつて取り上げましたが、私は募集の際に更に投資先情報がより詳しく示されることになったに注目したいと思います。かつてのクラウドバンクの募集の際には、

    複数の貸付先に分散投資していること
    厳格な審査、保全の確保を行っていること


     は述べられていましたが、実際に貸付先がどのような事業を行うか、具体的にどのような担保をとるかについてはほとんど述べられていませんでした。当局の指導により事業者名は挙げられないものの、他社のサービスは事業内容、担保内容についてはある程度公開していたので、この点はクラウドバンクが他のサービスより投資先が不透明といわれてもしょうがの無い点でした。
    しかし今回のリニューアルにより

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     このように、貸付先の1部が示されるようになりました。私はこのことを評価すると共に、さらに投資先情報公開をしていただきたいと考えています。

    2015y12m01d_161300354.png
     クラウドバンクSBIソーシャルレンディングは上記の表に示すように他の多くのサービスとは異なり、必ずしも募集前に貸付先を全部決めないスタイルをとっています(これは募集再開前の話ですが、ファンドの説明文を見る限りは再開後も同じと思われます)。上記の3タイプにはそれぞれ長所、短所があるでしょうがここでは述べません(表の中で結構述べていますが)。

     ですから募集前の投資先情報が不透明になってしまうのはある程度仕方の無いことだと思います。しかし貸付先が投資家にとって完全に不明ですと、複数のファンドに貸し付けてリスク分散を図ったつもりでも実は貸付先は同じで、1つのディフォルトが起こると投資案件がすべて巻き込まれてしまうという事態もありえます。私は他のソーシャルレンディングサービスにおいて、償還資金を再投資するに際には、可能な限り違う貸付先に分散するようにしています。上記のリスクを避けるためです。

     私がクラウドバンクのセミナーに以前参加したとき『分散投資するようにしているが、「まだ」大数の法則が働くほどではない』という趣旨の説明がありました。これは規模の拡大に伴い、目指していきたいという趣旨の発言と受け取れますし、同法則が働く規模での分散投資は是非是非実現して欲しいところです(レンディングクラブみたいに)。なおクラウドクレジットのペルー案件は大数の法則が働くまで分散投資を行っていると運営側が明言しており、国内ソーシャルレンディングの投資案件としては(私が知る限り)唯一の例です。

     募集期間が終わり運用が始まった各ファンドの運用状況が固まってきたら、運用利回りだけではなく、具体的にどのくらいの数の会社に、どのくらいの割合で貸しているのかを可能な限り示すようにして欲しいと思います。現在募集中のクラウドバンクの案件においては、複数のファンドにおいて貸付先が「C社」という共通の表記がされていますが、このことも踏襲して欲しいです。もっとも上記リニューアルのお知らせの中に「ファンドごとに運用利回りの実績や貸付先ごとのステータスなどをご確認いただけます」とあるので、私がここで言うまでもないことでもあると考えています。

     投資先情報のある程度の明示により投資側、運用側共に分散投資(リスク分散)に留意する意識の高まることを期待したいです。

     なにをともあれ、クラウドバンクの案件募集再開、投資情報、運用状況の明確化、投資先情報の明確化、堅調な募集状況を喜びたいと思います。

     ソーシャルレンディングサービスがフェアに競合し、健全な市場が育つことを願ってやみません。

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