カレンダー

    01 | 2017/02 | 03
    - - - 1 2 3 4
    5 6 7 8 9 10 11
    12 13 14 15 16 17 18
    19 20 21 22 23 24 25
    26 27 28 - - - -

    プロフィール

    ファイアフェレット

    Author:ファイアフェレット
    ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)の動向観察を行い、ブログにすることを趣味としています。コメントを頂けたり、にほんブログ村や人気ブログランキングのバーナーをポチッとしていただけると幸せです。写真は昔飼っていた白イタチ(フェレット)のものです。

    にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ
    にほんブログ村 人気ブログランキングへ

    検索フォーム

    サービスリンク

    カテゴリ

    最新記事

    最新トラックバック

    maneo2016092801.jpg CCredit2016121601.png 5483943129658530602.jpg OwnersBooktower2016031801 1085-972967i-3.gif

    リンク

    このブログをリンクに追加する

    最新コメント

    月別アーカイブ

    メールフォーム

    名前:
    メール:
    件名:
    本文:

    QRコード

    QR

    RSSリンクの表示

    Powered by RSSリスティング

    ソーシャルレンディング赤裸々日記
    ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)の投資履歴から業界の動向、考察まで幅広く手がけています。ぜひご意見、情報がありましたらお寄せください。
    ガイアファンディングセミナー参加報告その2

     ガイアファンディングセミナー参加報告その2です。その1ではガイアファンディングが舞台とする米国中古不動産市場が、いかに

    A:熟成していて市場規模が大きい
    B:市場の透明性が高く、公正な取引ルールに依っている
    C:労働人口増加による市場拡大が望める


     ことから魅力的なマーケットであることをご紹介しました。前回紹介したプログラムに沿って、引き続きセミナーの様子をお伝えします。

    3.現地ビジネスパートナーの紹介

     いくら魅力的なマーケットだとしても、誰もが成功できるわけではありません。眞鍋社長は信頼できる現地ビジネスパートナーとの連携の大切さを強調されていました(クラウドクレジットと同じですね)。前回米国では不動産の価値において土地が30%、建物が70%という話をしました。日本は逆で土地が70%で建物が30%です。このことが日本では建物のリフォームをして資産価値を上げる努力が限られる理由、その逆に米国では建物をリフォーム、リノベーションする甲斐があり、伸び代があるとのことでした。またボロっちい家があるとそのすぐ周りはもちろん、地域の住宅の価値も下がるという米国社会の事情もあり、良いリフォームをすると周りの住民に感謝されることも多く、それが眞鍋社長のモチベーションに繋がっているとのことでした。それだからこそ、その住宅の価値を挙げてくれる現地工事業者との関係を重視しているとのことでした。

    20160125_201403.jpeg

     米国は州、地域によって法律や規制が全く違います。そこでガイアファンディングはその地域を知悉し、長年の実績を持つビジネスパートナーとの提携を重視しています。ここでいうパートナーとはリフォームなどの工事業者だけではなく、リアルター(不動産業者、仲買人)も含まれます。そして彼らと独特のシステムを作り上げ、それを強みとしているとのことです。

    20160125_201433.jpeg

     現地ビジネスパートナーとの提携例です。会社説明については写真をクリックすれば、なんとか読めると思います。現地不動産事業者(リフォーム業者さんだったかな?)のパトリックさん、その他多数の現地業者の方々と眞鍋社長が親交を深めているか、とても熱い彼らへの気持ちを眞鍋社長に語って頂いただきました(伝える自信がないので割愛します)。

    Intermission 考えられるリスクとそのコントロール事例
     現地ビジネスパートナーの紹介の際に、リスクについて対策ノウハウの説明がありました。それをご紹介します。米国不動産投資は多くの日本の投資家にとっては全くの未知の領域です。眞鍋社長はセミナーでは下記のリスクを挙げられていました。

    20160125_201539.jpeg

    α:物件の改築が完了しない
    β:建設業者が逃げた
    γ:建築業者が水増し請求
    δ:思いもよらない法規制
    ε:物件がなかなか売れない(時間がかかる)


    以下、セミナーで紹介された上記リスクへの対策(リスクコントロール事例)です。

    20160125_201620.jpeg

    α:物件の改築が完了しない不動産案件の作業工程を評価した上での支払い

     米国では不動産工事(この場合は不動産のリフォーム)の進捗段階に応じてきっちり審査して、それに応じて代金を支払っていくというシステムが整っているそうです。お金を支払ったはいいけれど、その後いつまでたっても完成しないというリスクを避けることができます。


    β:業者が逃げた γ:建築業者が水増し請求業者が持ち出しで投資

     建設会社にも案件に出資してもらい、利害関係者になってもらうことにより、上記の行動をとっても業者が得をすることがないようにするとのことです。また儲かれば当然彼らにも還元されますのでモチベーションも高めることができるそうです。


    δ:思いもよらない法規制パートナー(現地提携企業)が熟知したマーケットに特化

     くり返しになりますが米国は州ごとに思いもよらない法規制等があり、他所者がいきなり参加しても上手くいかないことが多いです。そこでガイアファンディングは現地に根付き、その場を熟知している現地業者と提携しているそうです。


    ε:物件がなかなか売れない
    リアルターオープンハウス

     リアルターオープンハウスとはリアルター(不動産仲介人・販売者)に販売する家を公開することです。日本ではエンドユーザー(不動産最終購入者・住居人)に対するモデルハウスの公開が一般的ですが、米国ではエンドユーザーへの販売を請け負ってくれるリアルターにも不動産にも公開し、彼らが自信を持って、競って販売を行えるようにしているとのことです(良い住宅は市場に出す前に売れてしまうということもあるそうです)。パーティーも開いて楽しくやることもあり、実際にその様子をビデオで再生したいただき拝見しました。こうした販売促進活動で自信を持ってお薦めできる住宅を紹介することにより、物件が売れないリスクを減らすとのことでした。

     さてα~εのリスクにいずれも対応しない「ローン資産価値比率」という文面がリスクコントロール事例にありますが、これはどういうことでしょう。これは簡単に言えばその不動産の資産価値へ見合った額しか投資しない(ローンを組まない)、バブル期の日本の様な不動産の価値に見合わない過剰投資をセーブすることにより、リスクをコントロールするということです。

    このローン資産価値比率をだいたい60~75%にしているとの説明がありました。

    上記比率の求め方としてセミナーでは以下の1例が紹介されていました(あくまで一例で、いろいろあるそうです)。

    A:予定販売価格が4億7千万円
    B:不動産価値が3億円
    C:融資資金が2億6千万円


     C÷A≒55%ですので、手に入る予定の額の55%しかローンを組みません。これが上記の「ローン資産価値比率をだいたい60~75%」という意味です。ただし本来の不動産価格はBですので、こちらを用いて計算するとC÷B≒87%となり、資産価格の87%までローンを組んでいるという話になります。
    ※2016/1/26追記、上記割り算を初投稿時は割る方と割られる方を逆に記載していました。お詫びします

     私は米国不動産のことについては全くの門外漢でありますので、この数字の是非、高低の評価については解りかねます。そこでセミナーの場で眞鍋社長にお尋ねしてみました。そうしたところ

    1.この考え方が米国においては主流
    2.米国においても厳し目な数字を取っている


     とのことでした。ちなみに米国の銀行貸出ではこのローン資産価値比率が一般的に80%との説明がありましたので、確かに厳し目にとっていると言えます。前回説明した、米国中古不動産市場の透明性、活況、ルールの公平、厳格さ等からすれば、まあ日本とは考え方の違いがあるというのも、もっともな話だと思います。

    4.投資物件例
    5.マーケットの紹介(カリフォルニア州/ワシントン州)

    2015y12m16d_093753515.png
     さて米国の三世帯住宅、ビルゲイツの豪邸などいろいろ面白い話がありましたが、セミナーでのビデオ上映による紹介の部分が多く、上手く伝える自信が無いので省きます。特に固い市場としてカリフォルニア州サンフランシスコ、ワシントン州(ワシントンD.Cではありません)が紹介されていました。サンフランシスコはシリコンバレーに近く、有名企業の本社が多く、当然そこに勤める住宅購買力の高い従業員の需要が望めるそうです。ワシントン州もやはり有名企業が多数存在しています。具体的な企業名は写真をご参照ください。

    なお上記省略した部分はガイアファンディングのyoutubeチャンネルで見ることができると思います。ご参照ください。

    終わりに

    20151030_200018.jpeg

     なんとかこの最後にまとめに示された事項の説明は全部書き留めることができたと思います。

     私から最後に申し上げさせていただければ、日本のソーシャルレンディングは厳選された投資家の資産の安全性に最大限配慮した、しかも高利率な投資商品が提出される国内投資市場において史上かつてなかっただろう場所となっています。株式・債権市場。FX、不動産投資などにおいて、これまでほとんどの個人投資家はカモにされるばかりでしたから・・・。国内ソーシャルレンディングが最近話題のフィンテックと言って良いのかは疑問ですが、本流と言えないまでも亜流の存在として、上記の新しい投資市場を生み出した、生み出しつつあるとしたら興味深い話です。
     ただ現状国内ソーシャルレンディングの案件は国内不動産担保・開発案件が多く、それほど多様性があるとは言えません。多様性をもたらしてくれるガイアファンディングの登場を歓迎しています。私も一応国内住宅市場の関係者ですので、不動産マーケット事情について多少は知っておりますが米国は日本より遥かにフェアであると感じられます。これからの活躍に期待です。

    海外投資ならクラウドクレジット、高金利かつディフォルトに配慮した案件を多数用意




    不動産のプロ集団が運用する手堅い案件提出が売りのOwnerws Bookで安全資産運用
    OwnersBookwide2016031801

    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない


    キャッシュバック・AI融資、新戦略ソーシャルレンディングのみんなのクレジットは急成長中
    みんなのクレジット

    信用第一の証券会社が運営するソーシャルレンディング。募集額80億円の実績あり



    全案件不動産担保で安心・安全・・高金利運用のラッキーバンク




    貸し倒れ0件!SBIグループの提供する実績と信用のソーシャルレンディング・募集実績150億円超え!SBIソーシャルレンディング

    高利率案件ならば、ノンバンクの老舗が運用するトラストレンディングにどうぞ




    にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ
    にほんブログ村

    人気ブログランキングへ
    ガイアファンディングセミナー参加報告その1

     2015/10/30 にガイアファンディングが初開催したセミナーに参加してまいりました。
    20151030_184814.jpeg

    場所は千代田区のmaneo本社にて開催されました。その様子をお伝えしたいと思います。

    セミナーは
    1.ご挨拶・自己紹介・経営陣紹介
    2.アメリカの不動産市場について
    3.現地ビジネスパートナーの紹介
    4.投資物件例
    5.マーケットの紹介(カリフォルニア州/ワシントン州)
    6.終わりに
    7.質疑応答・名刺交換


     といった流れで進みました。実際には3と4の間に「リスクとその対処(コントロール)方法」が述べられましたので、そのことも述べたいと思います。資料配布は行われなかったので、スライドをセミナー中に撮影したものを使用しています。

    20151030_190240.jpeg
    セミナー開始直前です

    1. ご挨拶・自己紹介・経営陣紹介
    20151030_190252_20151216093120af0.jpeg
     代表取締役の眞鍋丈司氏は香川県出身。高校卒業後渡米、現地で大学を卒業、米国公認会計士として10年以上の経験を積んできました、また個人で不動産投資案件を同時に多数手がけてきたそうです。またパートナーと不動産ファンドを設立し3年以上投資家に高い利回りを提供されてきたそうです。眞鍋社長(「代表取締役」が正確だと思いますが、便宜上「社長」で通させていただきます)は米国での不動産事業、ビジネスを非常に愛しており、お金を稼ぐというだけではなく、特に古い物件をリフォームして変身させて販売して、住んでいる方、周りに住んでいる方からも感謝されること、社会還元ができることが本当嬉しいと感じている。日本に住んでいるとこうした情報(米国の不動産投資の魅力)が入ってこずに、投資家が機会損失をしていると感じた。そのことがガイアファンディングを立ち上げるきっかけとなったそうです。

    尚、写真は金持ち父さん貧乏父さんの著者、不動産事業者として有名なロバートキヨサキ氏とのツーショットです。


    20151030_190524_20151216093121c26.jpeg
     同じく代表取締役を努めるKelvin Chiu(ケルビン・チウ)氏は台湾出身、15年以上米国に、日本にも6年以上在住経験があり、両国のビジネスに精通しているそうです。SBI Japannextの元執行役員であり、大手金融業界での経験もまた不動産投資も豊富に手がけてこられととのこと。眞鍋、ケルビン両代取締役の出会いは、ケルビン氏が多世帯住宅を手がけており、眞鍋社長がその購入を手がけたことからだそうです。それが縁で不動産事業を共同で始め、3年以上一緒にやってきたそうです。前述の履歴も併せて眞鍋社長の米国不動産投資の履歴は長く、経験が豊富であることが伺えます。なおmaneo社長の瀧本憲治氏は社外取締役を務めています。

    米国不動産市場、投資スキームの紹介の前に、眞鍋社長は自己の考える投資理念として
    20151030_190714_201512160931225d3.jpeg
    A:リスクが理解されてコントロールされている
    B:夢があって楽しい経験
    C:身近な資産用として長く続けられる


    Aは「知らないこと」自体、また想定外の事態の発生が投資のリスクだが、米国においては経験・実績やシステム構築することによりそれらをコントロールできるということ
    Bはお金が増えるというだけはなく、米国においてはリフォームが上記の理由によりみんなに感謝されること
    Cはソーシャルレンディングのプラットフォームがそれになりうるということでした、1回限りではなく長く、何度も投資してくれる土台になってくれるとのことでした。

     AとBについては現状日本のソーシャルレンディングにおいては経営に関わる人間しかわかりません(現状はそうですが、変わっていって欲しいですね)。しかしCにおいて投資家の立場から言わせてもらうと、ソーシャルレンディングの投資を始め儲けさせてもらっているとそのプラットフォームに愛着を持ち、長く投資していこうという気持ちも湧いてきます。その意味で非常に同意できるものです。

    2.アメリカの不動産市場について


    眞鍋社長は3点、米国不動産市場の魅力を挙げられていました。

    20160125_200645.jpeg

    2-1 熟成した中古不動産市場

     眞鍋社長がまず強調されていたのは、米国の中古不動産市場がいかに熟成されているかということでした。日本においては一戸建ての住宅の場合、価値は土地が70%、建物が30%です。そして住み始めた途端建物価値はその時点で下がり、20年で0になるというのが一般的な考え方です。
     それに対して米国においては土地が30%、建物が70%とのことです。日本とは意識の違いがありメンテナンスを欠かさず、リノベーションをすればするほど価値を上げることができます。また築年数の古い住宅に価値を見出す米国人の価値観も指摘されていました。この様に米国では住宅のメンテナンスを欠かさなければ、日本より遥かに低コストで家を買い換える事ができます。それはデーターにも現れており、たとえばこのデーターを見ると、米国の人口は日本の2.5倍程度なのに、住宅の取引数は6.5倍あります(こちらの比較的新しいデーターだと4.5倍)、しかもそこに占める中古住宅の割合が日本では2割程度なのに対して、米国は8割~9割です。米国の中古住宅市場は件数においては日本よりはるかに大きいのです(金額ベースでもかなり大きいですね)。

     映画評論家であり、本当の意味での米国通(私見です)である町山智浩氏は週刊文春のコラム(言霊USA)にて、日本人にとって住宅が一生の買い物なのに対して米国人は人生で2、3回家を買い換えると述べていたのを思い出しました。日本と米国のどちらが優れているという問題ではないのですが、中古住宅における意識と流通量の違いが大きいのは間違いなさそうです。なお単なる中古住宅の販売戸数では米国においては日本の30倍くらいとなりますね。

    2-2 透明性と公正な取引ルール

    20160125_200853.jpeg

     「不動産市場の透明性と公正な取引ルール=より分析しやすく信頼性が高い市場データ」とありますが、具体的にどういうことでしょうか。実は米国では上記写真の右下に記載されているZillowRedfinCity-Dataにアクセスすると、その不動産の過去の取引履歴が売買価格も含めてが解るようになっています。登録率がどのくらいかは不明ですが、場所によっては「お隣のAさんはいくらで何年前にあの家を買ったんだ、その前は住んでいたBさんはいくらで買ってAさんにいくらで売ったんだ」とかいうことが分かってしまうわけですね。
     IT技術により市場が透明になることにより、しっかりとしたリフォーム工事、その他手当を怠らなければ、リフォーム業者は信用を得られ、成功しやすいようになっているのですね。不動産市場もそうですが、日本のソーシャルレンディングと同じです。そのうち全業界がそのようになっていくのでしょう。両手取引による悪辣な囲い込みが跋扈する日本の中古住宅市場は大丈夫なのでしょうか?

    2-3 人口が増加傾向

    20160125_201006.jpeg

     先進国のなかでは数少ない人口が、それも労働世代が増加している国であり、不動産需要が将来的に確実に望めます。移民の受け入れも表明していますしね。レイシストのドナルド・トランプが大統領にならないかぎり(彼も不動産事業者でしたね)。彼が大統領になると世界中の財政界に衝撃が走ると何日か前のWBSで危惧していましたが大丈夫ですかね。

    20160125_201232.jpeg

    米国不動産についてのまとめです。

     今回はここまでにさせてください。いくら成長中の固い市場とはいっても誰がやってもうまくいくという訳ではありません。次回はガイアファンディングがどのような現地企業(パートナー)と提携しているか、また投資のリスクをヘッジしているかをご紹介したいと思います。

    次回記事
    ガイアファンディングセミナー参加報告その2

    追記

     IT技術の不動産市場への投入により米国の不動産市場はかなりの変貌を遂げてきているようです(Zillow、Redfinについてはラビットホームズの岩崎和夫氏のブログ「私の感じたこと」の下記記事をご参照ください)。

    Zillow.com とはいったい何ぞや!

    アメリカの新しい流れ「Redfin」

    繰り返しになりますが日本のように両手取引だけならともかく、悪辣な囲い込みが抜港している市場とは大きく異なるようですね。

    不動産のプロ集団が運用する手堅い案件提出が売りのOwnerws Bookで安全資産運用
    OwnersBookwide2016031801

    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない


    海外投資ならクラウドクレジット、高金利かつディフォルトに配慮した案件を多数用意




    キャッシュバック・AI融資、新戦略ソーシャルレンディングのみんなのクレジットは急成長中
    みんなのクレジット

    信用第一の証券会社が運営するソーシャルレンディング。募集額80億円の実績あり



    全案件不動産担保で安心・安全・・高金利運用のラッキーバンク




    貸し倒れ0件!SBIグループの提供する実績と信用のソーシャルレンディング・募集実績150億円超え!SBIソーシャルレンディング

    高利率案件ならば、ノンバンクの老舗が運用するトラストレンディングにどうぞ





    にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ
    にほんブログ村

    人気ブログランキングへ