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    ソーシャルレンディング赤裸々日記
    ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)の投資履歴から業界の動向、考察まで幅広く手がけています。ぜひご意見、情報がありましたらお寄せください。
    オーナーズブック専用アプリで投資してみました

     オーナーズブックは公式アプリをリリースしている唯一のソーシャルレンディングサービスです。他のサービスでもスマートフォンのブラウザで投資は行なえますが、専用アプリで投資が行えるのはオーナーズブックだけです。

    なお、各サービスのスマートフォン対応状況を調査したところ以下のようになりました。

    2016y10m18d_144047908.png
    ※スマートフォン専用サイトを用意していないサービスでも、投資は普通にスマートフォンで行えます

     投資型、非投資型を問わず国内クラウドファンディングを調査しましたが、専用アプリを用意して、そこから出資を行える体制を整えているのはオーナーズブックの他には+Style(ソフトバンクグループの購入型クラウドファンディング)だけのようです。オーナーズブックの運営会社、ロードスターキャピタル(株)は個人向けのFintechおよび不動産テックサービスの推進を事業の目的としてあげていますが、着々とその下地を整えていることがわかります。

    参考
    ロードスターキャピタル・スマートアイデアが資本業務提携致しました。(2016/7/8ロードスターキャピタル(株)プレスリリース)

    (AndroidアプリiOSアプリへのリンク)

    アプリの使い心地を確かめるべく、実際に投資を行ってみました(Android機を使用)。

    ownersbook2016101501.png
    アプリ起動後の画面です。すでに投資家員でしたら既存会員へ進みます。ここから投資家登録も行えます。

    ownersbook20161015012.png
    ログインID(メールアドレス)とパスワードを入力します。

    ownersbook20161015013.png
    ログイン成功です。

    ownersbook20161015014.png
    募集中の”杉並区マンション第1号ファンド第1回”に投資します。

    ownersbook20161015015.png
    案件を選択後「応募する」をタップします。

    ownersbook20161015016.png
     投資金額(オーナーズブックの場合「1口(1万円)単位」を入力します。 現在口座残高(投資可能金額)が表示されているので、間違いなく入力が可能です。

    ownersbook20161015017.png
    匿名組合契約書約款と重要事項説明書を確認します。

    ownersbook20161015018.png
    同意と確認にチェックをいれて、”次へ”をタップします

    ownersbook20161015019.png
     最終確認画面です、ここで支払い用パスワードを入力して、この”内容で応募”をタップします。

    ownersbook20161015020.png
    申し込み完了です。


    ownersbook20161015021.png
     アプリをいろいろいじってみました、投資状況確認、案件一覧参照、SNS設定など様々な機能が揃っています。

    ownersbook20161015022.png
    マイナンバーの登録もできます。

    ownersbook20161015023.png
    アプリからカメラを起動して、マイナンバー通知カードを撮影して申告することも可能のようです。

    まとめ

     ひととおり操作を行った感じでは、スマートフォンのブラウザを立ち上げてオーナーズブックのWEBサイトから投資などの一連の操作を行うのと、特に変わらない感じでした。

     しかしスマートフォンのカメラ機能を使って必要書類のアップを行う機能など、スマートフォンアプリとして抑えるところはしっかり抑えられています。繰り返しになりますがオーナーズブックはソーシャルレンディングサービスとしてSNSなど、FinTechの導入に積極的です。アプリリリースもその一環といえます。

     将来的にはSNS、案件通知などの便利な機能充実に期待です。

    なお、上記の中ではSNSに関して期待ができると私は考えています。

     オーナーズブックの名前の由来は以下のとおりです。

    『OwnersBook』を通して、個人(Owner)の皆様が気に入った案件を一冊の本(Book)のようにして友達と共有することにより、投資という目的だけではなく、情報を共有し、知識を共有し、経験を共有していければと思います。そして皆さんと一緒に不動産業界に新しい風を起こしていきたいと思っております。


    参考
    2016/1/15 OwnersBook セミナー参加報告 その2

    ownersbook20161015030.png

     主観ではありますが、オーナーズブックにおける投資中・投資済み案件一覧は各サービスの中で、一番洗練されているように感じます。配当総額までが表示されているのもユニークです。この洗練された表示方法も、将来の展開を見据えているのかなと、勝手に夢想しています。

    不動産のプロ集団が運用する手堅い案件提出が売りのOwnerws Bookkで安全資産運用
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     キャッシュバック・AI融資、新戦略ソーシャルレンディングのみんなのクレジットは急成長中
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    貸し倒れ0件!SBIグループの提供する実績と信用のソーシャルレンディング・募集実績150億円超え!SBIソーシャルレンディング

    高利率案件ならば、ノンバンクの老舗が運用するトラストレンディングにどうぞ



    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない



    海外投資ならクラウドクレジット、高金利かつディフォルトに配慮した案件を多数用意




    信用第一の証券会社が運営するソーシャルレンディング。募集額80億円の実績あり



    全案件不動産担保で安心・安全・・高金利運用のラッキーバンク





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    オーナーズブック公開動画から得られる、プチリッチになれる投資の奨め

     オーナーズブックのFBタイムラインを見ていたら、秀逸な動画が公開されていました。



    90秒で見ることができます。


    30秒版もあります。

    内容は次のようなものです。

    ・同期入社のAさんとBさん、同じ仕事をして(同じような給料をもらっている)いるはずの二人

    ・なぜかAさんは、Bさんに比べて生活に余裕があるプチリッチのようだ

    ・それはAさんがオーナーズブックの不動産クラウドファンディングでインカムゲインを得ているから!


    という内容です。

     実際にソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)で余裕を得られている私としては、思うところが多い動画です。あとポップな絵柄がとてもチャーミングです。

     この動画を通じて、ソーシャルレンディングに興味を持ってくれる人、実際に投資してくれる人が増えてくれたら良いと思います。

     私はおかげさまで順調にソーシャルレンディングで資産を増やすことができています。月に1回、投資履歴を公開しています。ご参照ください。

     動画でAさんが享受している生活を、ささやかながら私も受け取っています。この余裕を持っている人が増えれば、日本も少しは良い方向に動くのではないかと考えています。

     自分は株式・FX投資では痛い目にあってきましたが、それはAさんの様に新入社員の頃から投資に興味を持ち、余裕を作りたかったゆえの行いでした。巡り巡ってソーシャルレンディングと出会うことができました。この投資を通じて安定的なインカムゲインを得るだけではなく、様々な人達との縁も作ることができました。

     特に株式、FXでは「大人」の策略にハマって全然儲けられない!という方は是非ソーシャルレンディング投資をご検討ください。

     若い方には10、20年後の余裕を築く土台にすることをご検討ください。

    よろしくお願いします。

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    オーナーズブックが再び、好条件、大型案件の募集の予告を行いました。

     オーナーズブックが再び、好条件、大型案件の募集の予告を行いました。案件名は「墨田区マンション第1号ファンド第2回」です。
    2016y04m25d_171937010.png

    前回の大型募集(墨田区マンション第1号ファンド第1回)については

    2010/03/25 オーナーズブックが最大規模の案件予告を行いました。

    をご参照ください。

    今回の案件の内容はほぼ前回と同じです。4/27が案件の募集開始日です。

     前回と同じ口上を述べさせていただければ、オーナーズブックにとって5050万円は過去最高募集額(同額1位)、予定利回り6.0%も最も高く、その本気度が伺えます。ロードスターキャピタルの本業の不動産事業と優秀なスタッフによる、高価値不動産案件が売りです。もちろん担保付きです。

    ソーシャルレンディングに未投資の方はこれを期に投資をご検討いただければ幸いです。

    オーナーズブックについては当ブログの以下の記事をご参照ください。

    2016/01/12 OwnersBook セミナー参加報告 その1
    2016/01/15 OwnersBook セミナー参加報告 その2
    2016/01/20 OwnersBook セミナー参加報告 その3
    2016/01/22 OwnersBook セミナー参加報告 その4

    2016/03/21 勉強会参加報告その4 オーナーズブック①~一流の不動産プロが提供する、高価値不動産投資商品~

    2016/03/24 勉強会参加報告その5 オーナーズブック②~エクイティへ投資できる未来へ~

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    オーナーズブックが最大規模の案件予告を行いました。

     不動産特化クラウドファンディングとして着々と良質な案件を提出してきたオーナーズブックが最大規模の案件募集を予告しました。

    2016y03m25d_222717151.jpg

     オーナーズブックにとって5050万円は過去最高募集額、予定利回り6.0%も最も高く、その本気度が伺えます。オーナーズブックは本業の不動産事業と優秀なスタッフによる、高価値不動産案件が売りです。もちろん担保付きです。

    ソーシャルレンディングに未投資の方はこれを期に投資をご検討いただければ幸いです。

    オーナーズブックの案件については当ブログの以下の記事をご参照ください。

    2016/01/12 OwnersBook セミナー参加報告 その1
    2016/01/15 OwnersBook セミナー参加報告 その2
    2016/01/20 OwnersBook セミナー参加報告 その3
    2016/01/22 OwnersBook セミナー参加報告 その4

    2016/03/21 勉強会参加報告その4 オーナーズブック①~一流の不動産プロが提供する、高価値不動産投資商品~

    2016/03/24 勉強会参加報告その5 オーナーズブック②~エクイティへ投資できる未来へ~

    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない


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    勉強会参加報告その5 オーナーズブック②~エクイティへ投資できる未来へ~

     2016/2/10に開催された、4サービス(クラウドバンクオーナーズブックラッキーバンククラウドクレジット)合同、メディア向けソーシャルレンディング勉強会参加方向その5です(その4はこちら)

    今回は前回に引き続きオーナーズブックを取り上げます。

    6.オーナーズブックの5~7%のリターンについて

    (ファイアフェレット注:これはオーナーズブックのリターンが他のサービスに比べて低いのでは?という勉強会参加者の質問に対する回答です)

     リターンは他のサービスに比べて確かに低めである。米国のように高い利回りの案件に分散投資を行い、そのうち何件かがディフォルトしても総合でプラスになれば良いと投資家が考えるならば高利回りの投資商品の投入も良いだろう。しかし日本では10戦して10勝しないと許してくれない国民性があり、損失が生じると怒る人が多い。そうなると高いリターンの案件を出し続けるのは個人的にはしんどいと思う。才能のあるひとがいて10年間高配当を続けていけたらすごいと思う。しかし20年間国内不動産市場の良い時悪い時を見てきたが、取れるリスクを現在の案件程度にしておかないと、クラッシュが起きた時に投資家に元本を返せないリスクが生じてしまうとのことです。


    7.本業の基盤を活かして全勝の商品を

     オーナーズブックの良い所は本業の不動産の収益があるので無理をしなくてもよいところだ。利回り勝負で会員を集めるよりは(ソーシャルレンディングの)マーケットが成長していくのを見守り、3年5年のなかで10勝0敗、100勝0敗と実績を積み上げ、ロードスターキャピタルは全勝してきたと評価してもらいたい。成長のカーブが他のサービスよりも遅くとも、また利回りが低いと言われてもめげない。自分たちが適正と考えるリターンでやっていきたい。長い目で見て欲しい、いつか逆転しているかもしれない、そうしたスタンスでやっていきたいとのことです。


    8.フェアなエクイティの商品もやっていきたい

     将来はロードスターキャピタルが行っている自己投資(エクイティ)へ投資してもらえる商品も将来的には考えている。(シニア→メザニン→エクイティの順に保証が無いので)損をするかもしれない、しかしうまくいった場合のリターンは20%とする。元本がゼロになるかもしれない、しかしロードスターキャピタルも投資家と同じ目線(立場)でやる。10億円の案件で3億円を自己投資(エクイティ)でやる場合、その3億円の部分の半分をロードスターキャピタルが、半分をクラウドファンディングで投資家より募集する。お客さんが損をする時はロードスターキャピタルも損をする。それこそがフェアだと思う。やるからにはリスクもしっかりわかってもらえる商品とするとのことです。
    ※ファイアフェレト注:これまでのソーシャルレンディングの商品は上記のエクイティではなく、7億円の借り入部分に貸金業法に則ったスキームで投資するものが主です。この場合法定上限金利以上のリターン設定はできません。しかしエクイティへ投資する場合はその上限はありません。

    9.これからのクラウドファンディング

     現在REITは不動産から上がる収益を分配しているが、転売を専門とするものがあってもよい。安く土地を買ってきて短期で転がすというものもこれから作られるかもしれない。転売REITは金融庁から怒られる、そもそもビジネスとして成り立たないといわれる。しかしそうしたファンドの運営者の社会的評価はともかく、ビジネスとして、クラウドファンディングで個人用のREITとしていろいろなレパートリーがあってもよいと思う。匿名投資組合・総合課税など個人には難しいところが現状ある。これが株式のような課税方式にすればもっとみんなが入りやすくなるのでは、(ソーシャルレンディング)業界も努力して変えていく、追い風が吹けばもっとよくなっていくのではないかとのことです。


    10.次の展開を見据えた展開を

     不動産事業とITは相性が良くない。今は不動産業界の調子がよいので本業に注力してはという意見をいただくこともある。しかしこの業界は良い時はみんな利益をあげられるが、悪くなった時はみんな潰れてしまい、また新しい会社が立ち上がる(ということが繰り返されている)。これでは不動産業界はろくでもないと言われてしまう。そうではなく不動産業界だって新しいことをできる。それが人々のためになり、社会を変えていくという流れを作っていきたい。最初はIT業者の顔もアピールしていたが、最近は開き直って飽くまで不動産会社であるということをアピールしている。IT企業との連携も考えているのでオーナーズブックにご注目くださいとのことです。

    ・・・・Intermission(これはファイアフェレットの余計な注釈です)・・・・・・・・・
     不動産業界がITと相性が良くないというのは岩野社長の主観ではありません。
    不動産業界のデジタル指数
     これは日経マネーの連載「FinTech超最前線(冨田和成ZUU社長兼CEO著)」の2016年5月号に掲載されていた図です。この図に触れた連載の箇所が以下の部分です(”左ページのグラフ”が上の図を指します)

    PwCが2013年に発表したリポートによると、不動産業界は最もデジタル化が遅れている業界の一つであることがわかります(左ページのグラフ)。(148P)


    注:PwC:プライスウォーターハウスクーパース(世界4大会計事務所の一つ)のことと思われます。この連載におけるこの号のサブタイトルは「不動産取引」でオーナーズブックについても触れられています。別途記事にしたいと思います。
    ・・・・Intermission終わり・・・・・・・・・

    私からの感想

     不動産のプロが自信と誇りを持って、リスクマネジメントされた案件を出しているということがよく分かりました。オーナーズブックのセミナーに以前参加した時にもそれは強く感じましたが、更にそれを補完してくれるものでした。それは投資家へのリスクを抑えた案件を提供しているからリターンも低めなのだという単純なものではありません。実は本業の収益を基盤として、揃えた一流の不動産スタッフが厳選した一流の不動産物件、またそのプロパティマネジメントも一流のところに依頼できる本当の意味で高品質な不動産投資商品であるということです。

     そしてその先にたどり着くビジョンは雄大であることは上記のとおりです。上記のような高品質な不動産投資は大手不動産事業者によって提供されてきましたが、最低投資額も大きくリターンは1~3%です。オーナーズブックの1万円から投資できて、リターンが5%という商品はクラウドファンディングによって中抜きコストが削減され、実現するだろう未来のビジョンを示しているといえます。

     また現在の投資案件の単なる延長ではなく、エクイティ投資やその他様々な展開をクラウドファンディングにより実現される未来を見据えていることが、お分かり頂けるかなと思います。私はエクイティ部分に投資できるクラウドファンディングの登場を心待ちにしています。高い利益が高い可能性で取れる誰もが魅力的に思う大規模不動産案件、インフラ、超大作映画、ゲームの続編などに出資できるのはこれまでは、プレイヤーと呼ばれる選ばれた人たちのみでした(繰り返しになりますがこの場合法定上限金利により、リターンが制限を受けること無く、莫大な利益が上がればそれをそのまま得られます)。しかしクラウドファンディングが成長していけば、「その他99%」の私達がその利益の享受に預かれる日がくるかもしれません。

    オーナーズブックの不動産投資商品についての説明は以下の記事もご参照ください

    2016/01/12 OwnersBook セミナー参加報告 その1
    2016/01/15 OwnersBook セミナー参加報告 その2
    2016/01/20 OwnersBook セミナー参加報告 その3
    2016/01/22 OwnersBook セミナー参加報告 その4

    不動産のプロ集団が運用する手堅い案件提出が売りのOwnerws Bookで安全資産運用
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    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない


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    勉強会参加報告その4 オーナーズブック①~一流の不動産プロが提供する、高価値不動産投資商品~

     2016/2/10に開催された、4サービス(クラウドバンクオーナーズブックラッキーバンククラウドクレジット)合同、メディア向けソーシャルレンディング勉強会参加方向その4です(その3はこちら)。

     前回まではクラウドバンクの発表を取り上げました。今回から2番目に発表を行ったオーナーズブックを取り上げたいと思います。

    02岩野社長20160210 - コピー
    発表中の岩野達志社長

    1.オーナーズブックの概要

    2016y02m23d_230529586.jpg

     純粋かつ様々な不動産スキルを持つ社員が集まっているロードスターキャピタル(株)。その一流の不動産会社が運営することがオーナーズブックの特徴です。社員は20名、宅建(宅地建物取引士:国家資格)を半数が有しており、ITの専門家も5人が在籍している。本業の不動産事業では7億円もの利益がでている(WEBサイトによると、2015年12月期経常利益:681,706千円)。日本ではライセンス(二種金融商品取引業、貸金業登録)が厳しいがそれでもソーシャルレンディングへの参入者は増えていくだろう。
     お金を集めてそれを貸すこと自体はテクニック的にはそれほど難しくない。となると中身、運営者、そのポリシーが投資家にとって大事になっていくとのことです。


    2.ハイスペックな人材が案件を目利き

    2016y02m23d_230543102.jpg

     岩野社長は一般財団法人日本不動産研究所→ゴールドマン・サックスの不動産投資部門の経歴を持ちます。岩野社長を代表にロードスターキャピタルはゴールドマン・サックスのOB6人が集まったとてもユニークな会社である。毎日不動産の目利きをしてきた、そこら辺の不動産ファンド投資会社よりもハイスペックな人材が案件の目利きを行ない、アドバイスを行ってきた。こうした一流のプロを集めたクラウドファンディング事業単体では現状赤字ではあるが、そこを(本業の不動産で黒字をだして)あえてやることによって差別化を図りたいとのことです。


    3.ネットと不動産の融合を

     不動産事業では実績があるが、クラウドファンディング事業ではまだ生まれたばかりの赤ちゃんであり、クラウドファンディングで世界を変えるとうよりは、まずは不動産事業をネットへ一歩進めること、融合を目指したい。個人が不動産運営をするのが難しい面もある。祖母からアパートを相続しても、個人で管理するのは難しいし、委託するにしても怪しい業者もある。また不動産を自前で購入するとしても資金が必要である。

     しかしオーナーズブックならば少額で、プロの投資家も業務を委託するような優秀なマネージャーが携わる案件に投資することができるとのことです

    20160210_193112.jpeg
    20160210_193123.jpeg

    4.日本の投資家には良い利回りの不動産投資商品が提供されていない

    20160210_193200.jpeg

     不動産投資はリスクマネジメントを行えば儲かる事業である。4%のNOI利回りが期待できる400億円の物件を購入するとして、レバレッジを効かせ300億円を借入れ、100億円を自分で用意するとする。すると以下の計算により9%の利回りが期待できるのが当たり前の世界である。
    2016y03m19d_013050159.jpg

    (ファイアフェレット注:毎年の元本支払い後の純利益からNOI利回りを計算されていると考えられます。年9億円では全額返済に充てても300億円を全額返済するのに30年以上かかってしまうので)。

    20160210_193250.jpeg

     しかし上記の利益構造の基づく高いリターンの不動産投資商品が、日本の投資家には提供されていない。例えば三菱地所などの大手が提供する商品が1%、REITが2~4%、ガラクタアセットを組み込んで5%。土地を貸しているだけならばもっと高い利回りが提供できるのになぜか人件費やらいろいろなコストがかかり、手数料としてそれが差し引かれ、上記のような低いリターンとなってしまう。シンプルに投資をしていけばそれほど手数料はかからないはずだとのことです。

    5.クラウドファンディングならば高価値の不動産投資が可能

     個人が単独で不動産投資を行うのではお金を相当かけないと、高価値の不動産投資はできない。クラウドファンディングならば高価値の大きなビルへ投資していけるはずだ。またプロの不動産投資家が依頼するような優秀な(プロパティ)マネージャーにも不動産管理を任せることができるとのことです。

    今回はここまでにさせてください。

     次回は岩野社長から語られた、不動産業界を熟知してこそのオーナーズブックのリターン設定、不敗の不動産投資商品を目指す矜持、エクイティへ投資できるクラウドファンディングの展望などを中心にお伝えしたいと思います。

    次回記事
    2016/3/24 強会参加報告その5 オーナーズブック②~エクイティへ投資できる未来へ~

    オーナーズブックの不動産投資商品についての説明は以下の記事もご参照ください

    2016/01/12 OwnersBook セミナー参加報告 その1
    2016/01/15 OwnersBook セミナー参加報告 その2
    2016/01/20 OwnersBook セミナー参加報告 その3
    2016/01/22 OwnersBook セミナー参加報告 その4

    不動産のプロ集団が運用する手堅い案件提出が売りのOwnerws Bookで安全資産運用
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    日本初にて最大のソーシャルレンディングmaneo、募集額600億円は伊達じゃない


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    信用第一の証券会社が運営するソーシャルレンディング。募集額80億円の実績あり



    全案件不動産担保で安心・安全・・高金利運用のラッキーバンク




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    OwnersBook セミナー参加報告 その4

    オーナーズブックセミナー参加報告 その4です。

     前回まではプログラムの第1部である「ロードスターキャピタル(株)及びOwnersBookの概要説明」をお伝えしました。今回は第二部の「座談会形式の質疑応答」について述べたいと思います。クラウドファンディングと不動産事業についての更に興味深い実情を岩野社長からだけではなく、セミナー参加者からも聞くことができました。
     実に活発な意見が交されました。正直私がこれまで参加してきたどのセミナーよりも勢いがあったと思います。ただしその内容はオーナーズブック(クラウドファンディング)というよりは、ロードスターキャピタルの不動産事業自体についての質疑応答が大半を占めました。出席者のみなさんとしてはロードスターキャピタル自体の不動産事業に出資するというイメージだったのだと思います。質問者の方々は不動産投資経験が豊富な方が多いようで、その方面においては高度な問い掛けが行われ、正直私には理解が至らないものが多かったです。

    いくつか私に理解できた興味深い点を挙げると

    1.投資案件を公開できないことに対しての憤り
     投資案件が不明瞭であることに関しての疑問点が何人かの参加者から出ました(本気で怒っている年配の方がいらっしゃいましたね)。当局の言い分としては、反社会勢力が匿名投資組合を通じ、免許をもっている事業者を利用して金貸しをすることを防ぐための規制とのとでした。

     悪いことができるからといってそれを全て禁じるのはおかしいのではないか?悪いことをしている奴らを捕まえるのが監督行政の仕事ではないか?例えば車の運転にしても、やろうとすればいくらでも悪用ができではないか、故意でないにしろ事故はおきるじゃないか。一律に車の運転を禁じるような規制はおかしい、悪いことをする人だけを罰すればよいのではという応答が盛んに行われました。なお投資先が金融をしても問題ないという判例は出ているとのことで、やはり監督行政の指導は不条理であると感じました。

     なぜ情報公開できないのか?については過去当ブログでも検討して3つほど理由をひねり出してみましたが上記の理由は「4つ目」となりそうですね (一連の記事「なぜソーシャルレンディングでは投資先の情報を公開できないかを考えてみた」をご参照ください)。


    2.開発中の不動産案件には貸しません
     投資不動産案件は既に完成したものに貸すようにしているとのことです。いろいろなトラブルにより物件が完成しないというのは大きなリスクなのでそれを個人投資家に負わすのは良くないと考えているとのことでした。

    3.クラウドファンディングで儲けるのは大変
     クラウドファンディングの事業化、つまりそれ単独で収益をあげられるようにするには岩野社長は非常にシビアな考え方をお持ちのようです。現状の年間数億の募集額でやっている意味はなく、それならば銀行から借りてきたほうが良い。しかししばらくは赤字を垂れ流すとしても、潜在的な可能性を大事にしていきたいとのことでした。

     日本の銀行は保守的やってきて信用が高くて安心であり、金融界では強い力を持っている。しかし将来的にフィンテックが成長していき数百億、数千億の規模となり民間の資金が(かつて銀行が担っていた領域に)入ってくる過程で利益化できる機会は十分にあると考えているとのことでしたとのことでした。


    4.100億円の残高があってビジネスとして成り立つ、将来に期待
     (融資型クラウドファンディングの場合)100億円で融資残高がありそこから1%から2%の利益を上げれば、会社員10人でオフィスを借りてなんとか固定費をまかなえるのではないか。数年のうちにその規模に持って行きたい。フィンテックが注目を浴びる中で金額は間違いなく増えていくだろうし、世間の注目をあびることができる。またソーシャルレンディングプラットフォームの中の投資資金は再投資されやすいので減りにくい一面もある。海外ではクラウドファンディングでビルを建設する案件が既にある、将来的には油田開発などもできるような莫大な金額が動くようになるのではないかとのことでした。

    ※参考
    2015/09/17世界初クラウドファンディングの高層ビル(GIZMODO)

    5.エクイティ型クラウドファンディングについて
     オーナーズブックが検討中の「エクイティ型クラウドファンディング」について、簡単に述べます。第2回 Financial Crowdfunding Meetupの席上でも、このセミナーの席上でもこのタイプのクラウドファンディング事業をこの商品を検討中とのお話がありました。
     ロードスターキャピタルの事業である「自己投資」に絡む案件となるとのことです。不動産ローンにおける「シニア・メザニン・エクイティ」の区分のうちの「エクイティ」です。不動産案件において投資対象を公開した上で、匿名投資組合を結成しそのに出資する形になる、貸金業法によらない形になるとのことです。また投資期間は現在の案件より長め、リターンも多めになる、また担保は設定されないがこれは出資対象が実質的に不動産の保有権を持つため、担保設定という考え方がそぐわないとのことでした。このエクティ型はまだ検討中であり、さてどのような形にしていくかは、社内、また監督行政ともいろいろ検討中とのことでした。

    以上です。

    最後に私からの感想を

     このセミナーをお伝えする最初の記事でも述べましたが、オーナーズブックでは不動産に絡むソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)事業について、その収益化、不動産の運用スキル、リターンに高い利率を設定することをシビアに判断していることを感じさせるものでした。そのことがセミナーでも安定した財務基盤を持ち、クラウドファンディング事業での赤字に耐えられること、自社不動産運営スタッフ、スキルの優秀さ、他社の不動産案件運営能力への疑問、不動産事業における融資の実態を赤裸々に明かすというセミナー内容に現れていると言えます。

     現在不動産市場は調子がよいからソーシャルレンディングも上手くいっているが、じゃあ市場が危なくなってきた時は、はたして全サービスが大丈夫だろうか?という懸念を事業者・出資者が共有できるものであったということをお伝えして、オーナーズブックセミナー参加報告を終わりにしたいと思います。

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    OwnersBook セミナー参加報告 その3

     オーナーズブックセミナー参加報告第3回です。前回はロードスターキャピタルの投資型クラウドファンディング事業(オーナーズブック)についての概要を中心にお伝えしました。今回はクラウドファンディング・融資・不動産事業についてのシビアな実情に基づいた内容を中心をお伝えしたいと思います。

    3-7 不動産事業とクラウドファンディングについて

     不動産事業・融資・クラウドファンディングにおける興味深い話を沢山聞くことができました。なるべく短くまとめていきたいと思います。

    ・都内の不動産案件を手がける銀行から融資を受けうと、あまりにも早く売却してお金を返そうとするとその銀行から「次から貸さないぞ」と文句がくる。不動産事業は売買に結構時間がかかるので短期間だけ資金を借りるというのは借りる側も望んでいないことが多い。
     不動産における貸付型クラウドファンディング事業に関していうと「事業者(借りる側)はなるべく長く借りたい」、「個人投資家(貸す側)は事業者リスクがあるのでなるべく短く貸したい」とミスマッチングが生じやすい、両者の折り合いがつけられるのは貸出期間が1年くらいなのではとのことです(短期間の案件をにして、いわゆる借り換えを繰りかえすのもいいのではという話もでました)。

    ・不動産案件はやはり「わかっている」プロがやるべきである。しかしそうしたプロを雇うにはお金がかかるので相応の収益をあげないと赤字になる。当社のように不動産事業で利益をあげつつクラウドファンディングを行うのはバランスがとれていると考える。いろんな他社さんがあるが不動産のことをどれだけわかっているかなぁというところもある。不動産マーケットがプラスに動いているうちはそれでも良いがクラッシュが始まった時はどうなのか?トラブルが発生するのでは?オーナーズブックではそうした場合でも大丈夫な商品設計をすることにしているとのことです。

    ・不動産評価の8割を貸し出すことにしている、2割が毀損することは1年かそこらではなかなか起こらない、(いざディフォルトが起きても)ロードスターキャピタルが喜んで購入できる物件を担保にできる案件に貸出を行っている。他社(取引先)からみても魅力的で流動性の高い担保をとれる物件を手掛けるようにしている

    ・不動産市場は良い時は良いけれど、悪い時は流動性が落ちてきてそれは地方からやってくる。購入するならばやはり東京の案件が良い、地方だと利回りがよい案件でもなかなか売れない。東京だと5億円はまだ流動性があるが、地方となると銀行もファイナンスできなくなるし、企業も個人も買える人は少なくなる。だからこそ誰かが望んで購入できるとイメージできる(つまりお金になりやすい)、不動産案件を手がけているとのことでした。

    ・不動産はリスクがあるが、そのマネジメントができれば儲けやすいビジネスではある。個人が不動産事業を行う場合、現実的な利回りは4~5%くらいとなる。一方REIT本来が利回り10%のリスクが高い案件でも7%が仲介会社手数料、建物の修復費用など、いろいろなところから中抜されて、投資家の取り分は3%となり、リスクに見合ったリターンが提供されていない。IT技術でコストを節減することにより、リスクが低い案件でも投資家利回りを5%にすることが可能と考えている(Amazonを例に挙げられていました)。

     なお個人で不動産事業を行う場合、現実的な利回りは4~5%くらいという話については過去週刊エコノミストでも同様の意見が述べられていました。「2015/04/21不動産投資は危険が一杯……らしい②」をご参照ください。

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    ・プロがするような投資を個人でもできるようになることを目指したい。個人が数千万円の規模でそれをやるのは現状難しい。しかし個人が(クラウドファンディングで)数百万円でやれるような環境を整えられれば不動産市場が活性化できると考えているとのことです。

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     ロードスターキャピタルは「不動産投資ブログ」というブログを運営しています。不動産投資のプロがアイデアを持ち寄って、投資家のためになることを中立な立場で書いた自慢のブログとのことです。ぜひご訪問下さいとのことでした。

     さてここまでが第一部:ロードスターキャピタル(株)及びオーナーズブックの概要説明です。ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)のシビアな現状はお伝えできたでしょうか。お断りしておきますが、これは不動産案件を扱う投資型クラウドファンディング全般の話です。オーナーズブックに投資していなから関係ないという話では無いと思います。次回は第二部、質疑応答の場で語られたことを中心にお伝えしたいと思います。

    次回記事:OwnersBook セミナー参加報告 その4

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    OwnersBook セミナー参加報告 その2

     オーナーズブック開催セミナー参加報告その2です。前回では主に運営会社ロードスターキャピタル(株)が運営しているクラウドファンディング以外の事業を主に紹介しました。今回はクラウドファンディング(ソーシャルレンディング)事業であるオーナーズブックのことについて取り上げたいと思います。

    3オーナーズブックについて

     3-1 不動産事業会社が行うクラウドファンディング、優秀なスタッフを揃え海外に強みを
    02オーナーズブックセミナー2016010708
     オーナーズブックの特徴としては「不動産事業者が行うクラウドファンディング」ということ。その分野に強みをもつスタッフを取り揃えています。また海外との太いパイプ・ネットワークを持つということです。これは海外IT企業か、それもSNSを取り扱うところから出資を受けたことも影響があるのかもしれません。将来的にはアジア各国の資金を日本の不動産に呼び込めたらという展望が述べられました。


    3-2 自社開発したシステムを採用

    02オーナーズブックセミナー2016010709
     オーナーズブックのシステムは自社開発、自社運営を重視しているとのことです(これは簡単なそうで難しいとのことです)。そのため迅速な改善、アップグレードが可能とのこと、またセキュリティ、特に情報漏えいに特に気を配っているとのことです(他社に外注したシステムを使っていると、情報漏えいが起きたときに責任がどこにいくかが問題となるそうです)。

    3-3 安定な財務基盤
    02オーナーズブックセミナー2016010710

     安定的な財務基盤は第2回 Financial Crowdfunding Meetupの場でも強調されていましたが、さらに興味深い話も聞くことができました。現状クラウドファンディングはベンチャーが多く手がけているが、その企業が3年後も存在しているかは投資家にとって大きなリスクである(特に大金を預けている場合は)。ベンチャー企業の倒産リスクは投資リスクよりも大きい。

     例えば投資では和牛商法、なんとか電電などの高配当商売はみんな潰れてしまったので、そこは信用がある会社がやるべきではないかと。ロードスターもベンチャーだが、大きな企業の傘下にあるところ(SBIソーシャルレンディングのことでしょう)を除けばクラウドファンディング特化事業会社としては一番基盤が安定しているという自信を持っているとのことでした。

    ※上記「なんとか電電」はおそらく平成電電のことと思われます。グーグル先生に尋ねたら一発で教えてくれました。

    3-4不動産事業とITについて
     クラウドファンディングに力をいれているが、メインの不動産事業で相応の利益をあげ、そこで蓄えたノウハウをクラウドファンディングに注入していきたいとのことでした。国内においてIT事業と不動産事業の融合は過去いろいろ試みられてきたそうですがなかなかうまく行かず、すくない成功例が不動産売買仲介、賃貸仲介ポータルサイトとのことです。

     ソニー不動産とヤフーが最近おもしろいCtoCビジネス、個人と個人を結びつける事業を初めたのは興味深い。ロードスターキャピタルとしてはこれだけ不動産のエキスパートが集まったので、さらにITに精通した人を取り入れ、上記自社事業発展させるとともに、社会貢献を果たして行きたいとのことでした。

    3-5 オーナーズブックのネーミングの由来
    02オーナーズブックセミナー2016010711
    これはWEBサイトにも書いてありますね。

    『OwnersBook』を通して、個人(Owner)の皆様が気に入った案件を一冊の本(Book)のようにして友達と共有することにより、投資という目的だけではなく、情報を共有し、知識を共有し、経験を共有していければと思います。そして皆さんと一緒に不動産業界に新しい風を起こしていきたいと思っております。
    (オーナーズブックWEBサイトより)



    02オーナーズブックセミナー2016010714
     お金儲けの場所だけでは投資家には喜ばれないのでは、SNSによるコミュニケーションによりみんなで不動産事業など、投資について勉強できるような、また趣味の話などをして欲しい。もちろんオーナーズブックの投資案件そのものについてもリスクやその他を活発に話し合える場を提供できたらとのことです。

    3-6 案件の利回り実績、情報公開について
    02オーナーズブックセミナー2016010712
    02オーナーズブックセミナー2016010713

     予定利回りは5%を中心に、早期に売却ができた時は実績利回りを高くしているとのことです【管理人注:案件紹介のページをみると運用期間が1ヶ月で14.4%(年利換算)が支払われた案件もあります】。岩野社長としては不動産で10%の利率というのはリスクが低い条件で永続的にというのはなかなか難しいと考えられているとのことです。銀行預金でほぼ0%、国債で1%、不動産リートで3~4%という現状で、リスクを最大限抑えた形で提供できるのは利回り5%くらいが投資家の満足、投資先の企業の成長、永続性を踏まえた形で現実的なのではとのことです。

     案件(投資対象)の情報公開についてですがオーナーズブックがかつて「ノーアクションレター(法令適用事前確認手続き)」で投資案件の情報公開を阻害する当局に対して問合せを行ったことは当ブログでもかつて取り上げました

     現状の当局の指導による匿名化、複数化は全てのソーシャルレンディングサービス提供会社にとって残念なことである。本来は投資家が投資案件をしっかり知ったうえで投資するのが望ましい。このように投資先が不明な状態では投資家の資金はリスクの高低が不明なまま、投資判断ができないまま結局は高い利率のところに投資されてしまう。当局も考え方を変えるかもしれないので、オーナーズブックとしては「いつでも公開できるように」準備しているとのことでした。

     今回はここまでにさせてください。「3-3 安定な財務基盤」で語られたことではちょっと背中をひやりとさせるものがあったことを正直に申し上げます。「3-6 案件の利回り実績、情報公開について」で語られた、不動産担保案件の現実的なリターンは5%というのは、投資先情報が公開されているならば私の感覚と一致するものです(現在の匿名化されている状況では妥当かもしれません)。次回はセミナー席上で述べられた、不動産を絡めたクラウドファンディング事業についての更にシビアな実情を中心にお伝えします。

    次回記事、オーナーズブック セミナー参加報告 その3

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    OwnersBook セミナー参加報告 その1

     もう去年の事になってしまいましたが2015/11/19にオーナーズブックが単独で初開催したセミナーに参加して参りました。ご報告します。私がこれまで参加したセミナーの中では一番活発な質疑応答がなされ、投資型クラウドファンディングにおける、現場(経営側・不動産投資者)からのシビアな意見を聞くことができました。私も力を入れて(いつものように長文で)ご紹介したいと思います。
     オーナーズブックの運営会社、ロードスターキャピタル(株)は現状ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)をメイン事業とはしていません。不動産事業が主体であり、そこから得られた「豊富な資金」と「卓越した不動産運営ノウハウ」を元にオーナーズブックを運営しています。それだからこそ述べることができる投資家に対して誠実、真摯なセミナーでの発言は注目です。お付き合い頂ければ幸いです。

     先日(2015/10/28)の第2回 Financial Crowdfunding Meetupの席上で既に発表されたことはなるべく省略したいと思っていますので、本記事をお読みに頂く前に該当記事、
    2015/12/04第2回 Financial Crowdfunding Meetup参加報告その2 OwenersBook ~固い案件提出で全勝を目指す決意~」をご覧いただければ幸いです。

    02オーナーズブックセミナー2016010701
    セミナーは2部構成で、
    第一部:ロードスターキャピタル(株)及びOwnersBookの概要説明
    第二部:座談会形式の質疑応答


    というかたちでした。

    01オーナーズブックセミナー会場写真20160107
     セミナーは撮影自由でしたが、私がボンクラなため開始前に少しか撮影しておりませんでした。すみません。

    02オーナーズブックセミナー2016010702
     講師はロードスターキャピタル(株)社長がの岩野達志氏が務められました。上記図のように岩野社長は東京大学卒業後一貫して不動産畑を歩んでこられたそうです。

    1.ロードスターキャピタル(株)の成り立ち
    ロードスターキャピタルの成り立ちについては第2回 Financial Crowdfunding Meetupで述べられたことに幾つか加えれば、

     ・当時(2012年)はまだ不動産業界は厳しくマーケットが回復する前だが、ゴールドマン・サックスグループにおけるアセットマネジメント会社のOB3人でスタートして頑張ってやってきた
     ・2014年3月(会社設立後2年)、海外のIT企業から出資をうけ第三者割当増資を行い10億円弱の増資を行った(過半数の株式はロードスターキャピタル(株)の役職員が所持)

    といったところです。

     なお上記の海外のIT企業は後の質疑応答の場で明らかになりましたが中国版Facebookとして有名な人人網(レンレンワン)の運営会社Renren Lianhe Holdingsです。元は中国の会社ではありますが、アメリカで上場した会社が第三者割当を引き受けたとのことです。世界でアメリカと中国に30社ほど投資をしているそうですが、日本で出資をうけているのはロードスターキャピタルだけとのことです。クラウドファンディグ事業のアイデアは彼らから提供してもらったとのことです。

    02オーナーズブックセミナー2016010703

    2.事業概要
    大きく4つに分けて自己投資、不動産仲介・コンサルティング、アセットマネジメント・クラウドファンディングを行っています。

    上記事業を簡単に説明すると

    2-1自己投資
    02オーナーズブックセミナー2016010704
     
     ロードスターキャピタルの主力事業です。グーグル検索すると自己投資とは「自分への投資」、つまり資格の取得、セミナー受講等を自発的にやることとでてきます。
     しかしこの場合は自己資本で不動産を購入し、それを運用することを指します。全部を自己資金で賄うことはなく、銀行や投資家資金に頼る部分もあるそうです。セミナー当時は7棟のビルを保有・運用中、過去に2棟を既に売却済みとのことです(全て都内のオフィスビル、価値は4億~20億円ほどとのこと)。一口に不動産事業といっても各社得意分野があるとのことですが、ロードスターキャピタルはオフィスに強みをもちそれをメインに投資を行っているとのことです。三井不動産などの大手と違い銀行から必ずしも十分な額をファイナンスができるわけではないので5億円から20億円は自社のバランスシート、それ以上の案件は投資家と連携して行うとのことでした。


    2-2 不動産仲介・コンサルティング
    02オーナーズブックセミナー2016010706
     様々な企業から不動産取得の仲介・経費削減・様々な助言を行っているとのことです。メインの業務では無いといっても名古屋で85億円、茅場町で23億円規模の案件を手がけたこともあるとのことです。小口よりは大口案件を手がけているとのことでした。

    2-3アセットマネジメント
    02オーナーズブックセミナー2016010707
     主に海外の投資家からのお金を預かり、不動産購入の手伝い・運営管理代行等、様々に幅広く行っているとのことです。日本の不動産市場はお金があれば何でも買えるというわけではなく、特に「相場の価格で」東京の不動産を購入するには20年以上の百戦錬磨の経歴・そこから培われた人脈、コミュニケーションスキル、ネットワーク、語学力、資格が必要・重要とのことです。ロードスターキャピタル(株)はそれが行える人材を豊富に揃えているとのことです。事業は拡大中とのことでタイ、香港、シンガポールなど様々な国から引き合いが入っているとのことでした。

    正直2-2と2-3の事業は素人の私には区別がつきにくく、ゴッチャになってしまったかもしれません。

    クラウドファンディング事業についてはこれからオーナーズブックの説明の際に述べたいと思います。

    今回はここまでにさせてください。

    次回記事 オーナーズブック セミナー参加報告 その2

    追記
     2016/1/19にオーナーズブック会員向けのセミナーが再度開かれます。会員の方にはお誘いのメールが届いているはずです。講義内容はプログラムを見る限りこの記事で紹介している内容と同じと思われます。
     私も精一杯セミナー内容をお伝えしたいと思いますが、実際のセミナーの魅力の千分の一も伝えきれていません。会員の方はこの際にご参加を是非是非おすすめします。

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